"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkemenin kararı davacı idare ve bir kısım davalılar vekilleri ile bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, 5.Mıntıka Mahallesi 260 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Bir kısım davalılar vekili ile davalılar cevap dilekçelerinde özetle; idarenin kıymet takdir raporunda belirlediği bedelin düşük olduğunu, davaya konu taşınmazın kapalı çarşı olduğunu, şehrin merkezinde olduğunu, gerçek bedelin hesaplanmasını talep etmişlerdir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalılara ödenmesine, dava konusu taşınmazın davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve bir kısım davalılar vekilleri ile bir kısım davalılar temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde; davaya konu taşınmazın bedelinin yüksek belirlendiğini, emsal incelemesinin hatalı olduğunu, rapora itirazlarının dikkate alınmadığını, bedelden düzenleme ortalık payı düşülmesi gerektiğini, faiz başlangıç ve bitiş tarihlerinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalılar ... vd. kayyımı Hazine vekilinin temyiz dilekçesinde özetle; yeterli araştırma yapılmadan eksik inceleme ile karar verildiğinden kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; faiz konusunda talep edilen tehiri icra talebinin usule aykırı olduğunu, tespit edilen bedelin düşük olduğunu, taşınmazın hem tarihi hem de ticari değerinin olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
4. Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; Mahkemece iki raporun ortalaması alınarak karar verildiğini, kamulaştıran taşınmazın şehir içindeki konumu, bu bölgede son zamanlarda yapılan satış işlemleri, taşınmazların değer artışı gibi konular dikkate alınmadan yeterli inceleme yapılmadan hatalı rapor üzerinden taşınmaza bedel tespit edildiğini, bedelin taşınmazın gerçek değerinden çok uzak olduğunu, Mahkemenin usul ve kanuna aykırı olan kararının bozulmasını talep etmiştir.
5. Bir kısım davalılar temyiz dilekçelerinde özetle; taşınmazın hem ticari ve hem de tarihi değerinin çok yüksek olduğunu, dosyada 2 kez bilirkişi incelemesi yapıldığını, bilirkişi raporları arasında farklılık olmasına rağmen üçüncü keşif talebinin reddedildiğini, bedelin düşük olduğunu, ayrıca dava 4 ay içerisinde tamamlanmadığından faize karar verilmiş ise de Mahkeme faizi bankaya bloke ettirmediğinden icra takibine konu edildiğini, davacı idarenin de icra takibini tehiri icra kararı alarak durdurduğunu, zarara uğradıklarını beyan ederek kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu malikleri arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, tarafların aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor geçersizdir. Şöyle ki; 2942 sayılı Kanun'un kıymet takdir esaslarını belirten 11 inci maddesinin birinci fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca arsaların değerinin, değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan, zaruret olmadıkça yakın bölgelerde bulunan ve değerlendirme tarihine yakın emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir. Oysa birinci bilirkişi kurulu raporunda emsal alınan 2. Mıntıka Mahallesi 287 parsel sayılı taşınmazın 04.04.2003 tarihli bir satışının olmadığı, ikinci bilirkişi kurulu raporunda emsal alınan 3. Mıntıka Mahallesi 1237 parsel sayılı taşınmazın ise farklı mahallede olduğu gibi geri çevirme üzerine gelen yazı cevabına göre de 2012 yılı arsa metrekare rayici 51,52 TL olduğu, davaya konu taşınmazın ise 2012 rayicinin ise 27 TL olduğu anlaşıldığından ters orantı kurulmak suretiyle bedel belirlendiğinden bu nedenle her iki raporda hüküm kurmaya yeterli olmadığı gözetildiğinde 1.ve 2. bilirkişi raporlarının ortalaması alınarak taşınmaza 6972,01 TL metrekare birim fiyatı takdir eden rapor inandırıcı bulunmamıştır.
3.Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi hatalıdır.
4. Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapıların yüzölçümünün dosya içesindeki bilirkişi raporlarında her defasında farklı hesaplandığı ve yıpranma oranlarının da farklı alındığı anlaşıldığından bu çelişki giderilmeden 1. ve 2. bilirkişi raporunun ortalaması alınarak karar verilmesi de doğru görülmemiştir.
5.Davaya konu taşınmaz hakkında karar tarihinden sonra Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından ... Valiliği Yatırım ve İzleme Koordinasyon Başkanlığına karşı ... 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/946 Esas, 2019/552 Karar sayılı dosyasında tapu iptali tescil davası açıldığı, açılan davanın 5737 sayılı Vakıflar Kanunu'nun (5737 sayılı Kanun) 30 uncu maddesi uyarınca vakıf yolu ile meydana gelip her ne kadar olursa olsun il özel idareleri adına tescil edilen taşınmazların mazbut vakıflara devredileceği hükmü gereğince kabul edildiği ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 202/3200 Esas, 2021/8080 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Her ne kadar Mahkemece 6100 sayılı Kanun'un 125 inci maddesinin ikinci fıkrası gereği 24.03.2022 tarihli ara karar ile Vakıflar Genel Müdürlüğünün davaya davacı taraf olarak eklenmesine karar verilmiş ise de eldeki dosyada kamulaştırma kararı alan idarenin İl Özel idaresi olduğu, Vakıflar Genel Müdürlüğünün dava konusu taşınmaza eldeki dosyada tescil yönünden kesin olarak verilen 15.11.2013 tarihli karar ile İl Özel İdaresi adına tescil edilmesi sonucu 5737 sayılı Kanun'un 30 uncu maddesi uyarınca malik olduğundan, Vakıflar Genel Müdürlüğünün dava konusu taşınmazda kamulaştırma sebebiyle malik olmadığı, kamulaştırma yapan idarenin değişmediği, ayrıca dosya temyiz aşamasında iken ara karar ile taraf eklenemeyeceğinin gözetilmemesi doğru değildir.
6.Dava konusu taşınmazın Cafer Ağa vakfına ait icareteynli taşınmazlardan olduğu anlaşıldığından, Vakıflar Genel Müdürlüğünün davaya dahil edilerek, vakfın taviz bedeline tabi olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabul kararı verilmesi, bozmayı gerektirmiştir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Tarafların temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan kararın BOZULMASINA,
Bir kısım davalılardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine,
02.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.