"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/1326 Esas, 2021/830 Karar
KARAR : Yeniden esas hakkında verilen karar
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 23. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/275 Esas, 2019/189 Karar
Taraflar arasındaki ecrimisil davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı tarafça istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davalı ... A.Ş. yönünden davanın feragat nedeniyle reddine, diğer davalılar yönünden pasif husumet nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 16.01.2024 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.
Duruşma günü davacı vekili Avukat Selen Karabacakoğlu ile aleyhine temyiz olunan davalı ... vd. vekili Avukat ... gelmişler, diğer davalılar duruşmaya katılmamışlardır.
Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.
Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu İstanbul ili, Şişli ilçesi, ... Caddesi, 147 pafta, 1008 ada 10 parsel sayılı 1.358,50 m² yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmaz üzerinde bulunan kat irtifaklı kargir binanın 730/1500 arsa paylı, 16 bağımsız bölümün davacıya ait olduğunu, ... ve ... olarak mevcut taşınmazın 7-8-9 numaralı bağımsız bölümlerinin işbu davanın açıldığı tarihten geriye dönük 5 yıllık dönemde maliki olduğunu, ... Mağazacılığın ise davanın açıldığı tarihten geriye dönük 5 yıllık dönemde kiracı olduğunu, İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/20 Esas sayılı dosyasında verilen ve Yargıtay tarafından da onaylanan kararında ayrıntılı açıklandığı üzere, İstanbul ili, Şişli ilçesi, ... Caddesi, 147 pafta, 1008 ada 10 parsel numaralı taşınmazdaki 7-8-9 numaralı bağımsız bölümlerin binanın ortak kullanım alanlarının 153,50 m²sini işgal ettiğini, davalıların mülk sahibi ve kiracı sıfatıyla halihazırda devam ettirdikleri bu işgalin müvekkili şirketin 16 No.lu bağımsız bölümü satın aldığı tarihten itibaren bugüne kadar devam ettiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere şimdilik 157.384 Amerikan Dolarının işbu davanın açıldığı tarihten itibaren başlayacak şekilde dövize en yüksek faiz veren kamu bankasınca işletin faiz baz alınarak hesaplanacak faizin müteselsil olarak davalılardan alınarak müvekkili davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesiyle ve özetle; davacının davasının zamanaşımına uğradığını, müvekkillerinin dava konusu taşınmazın 7-8-9 No.lu bağımsız bölümlerin maliki olduğunu, diğer davalı ... Mağazacılığın ise müvekkiline ait bağımsız bölümlerde kiracı sıfatı ile ticari faaliyetini sürdürdüğünü, davacının ise aynı binanın garaj, otopark olarak kullanmakta olduğu 16 No.lu bağımsız bölümün maliki olduğunu, söz konusu 16 nolu bağımsız bölümün maliki dava dışı Aksoy İnşaat Turizm San.ve Tic. A.Ş. iken bu şirketin davacı şirketin unvanı altında birleşmesi üzerine 16 nolu bağımsız bölümün malikinin 29.08.2012 tarihinden itibaren davacı şirket olduğunu, bu nedenle davacının 29.08.2012 tarihinden geriye dönük olarak herhangi bir ecrimisil talep etme hakkı bulunmadığını, ayrıca olayda intifadan men koşuluğunun da gerçekleşmediğini, davacının müvekkillerinin ortak alanları işgal ettiği ve buralardan semere elde ettiği yönündeki iddialarının gerçek dışı olduğunu, dava dilekçesinde ileri sürülen ve ecrimisile ilişkin yapılan hesaplamaları kabul etmediklerini, kabul anlamına gelmemekle birlikte davacının ecrimisil talebinin çok fahiş olduğunu, müvekkili ile davacı arasında davaya konu taşınmaza ilişkin olarak görülen birden çok dava olduğunu, binayı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) aykırı biçimde kullanan ve binadan haksız kazanç elde eden bizatihi davacının kendisi olduğunu beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... Mağazacılık Teks. San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesiyle ve özetle; müvekkili şirketin dava konusu taşınmazın 7-8-9 No.lu bağımsız bölümlerde kiracı olduğunu, taşınmazı diğer davalılardan kiraladığını, söz konusu taşınmazı müvekkili şirkete bugün kullanılmakla olduğu haliyle kiraya vereni tarafından teslim edildiğini, müvekkili şirketin yalnızca 12 m²lik tuvalet alanını mağaza içerisine katmak suretiyle ortak alana müdahale ettiğini, bu müdahalenin ise site yönetiminin muvafakati dahilinde yapıldığını, bunun haricinde müvekkili şirketin ortak alana herhangi bir müdahalesi ve yapısal faaliyeti bulunmadığını, buna rağmen İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/20 Esas sayılı dosyasından vermiş olduğu ve müvekkili hakkında kesinleşmiş olan karar ile 106 m²lik pasaj girişi, 35 m²lik depo alanı olarak kullanılan kısmın ve tuvaletin 12 m²lik kısmının eski hale iadesi yönünde müvekkili şirket hakkında hüküm kurduğunu; ancak müvekkili şirketin söz konusu taşınmazı kiraladığında pasaj girişi olarak nitelendirilen 106,50 m²lik alanın aynen bugün kullanıldığı haliyle kullanılmakta olduğunu, Amerikan Doları üzerinden ecrimisil talep edilmesinin mümkün olmadığını, davacı tarafın 23.06.2011 tarihinden bu yana ecrimisil talep ettiğini; ancak davacının taşınmazda 29.08.2012 tarihinden bu yana malik olduğunu, davacının yapmış olduğu ecrimisil hesabının esas alınan unsurların yanlış tespit edilmiş olması sebebiyle hatalı olduğunu beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili ve davalı ... Mağazacılık A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davalı Şirket vekili istinaf başvuru dilekçesinde özet; davacı tarafça İstanbul ili, Şişli Mahallesi, ... Caddesi 147 pafta 1008 ada 10 parselde kayıtlı taşınmazda yer alan 16 No.lu bağımsız bölümün maliki oldukları, müvekkil şirketin ise aynı taşınmazın 7, 8 ve 9 No.lu bağımsız bölümlerinde kiracısı olduğunu, İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/20 Esas sayılı dosyası üzerinden ikame edilen davada 7, 8 ve 9 No.lu bağımsız bölümlerin binanın ortak kullanım alanlarının 153,50 metrekaresini işgal ettiğinin tespit edilmiş olduğunu, ilk kira yılı zamanaşımına uğradığından 23.06.2011 tarihinden itibaren ecrimisil talebinde bulunulduğunu,
Dava dosyasında resmi bir yazı ile belediye yahut tapudan gelen bir proje bulunmadığını, bilirkişi raporunda davacı yanın hissesinin eski tadil öncesi projeye dayandırılarak hesaplandığını, ... Belediyesi ve Şişli Tapu Müdürlüğünden mimari projenin getirilmediğini; müvekkili şirketin ticari faaliyetlerini yürütmek amacıyla mağazayı kiraladığı sırada, anılan taşınmaz aynen işbu davanın ikame edildiği tarihte kullanılmakta olduğu haliyle kullanıldığını, ortak kullanım alanının işgal edildiğinden bilgisi olmadığını, müvekkil şirketin mecurda kiracı konumunda faaliyet gösterdiğini, kira bedellerini de eksiksiz olarak ödediğini, haksız işgalci olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığını, haksız işgalci olarak nitelendirilebilecekler, kiraya veren diğer davalılar olan mal sahipleri olduğunu; bir an için davacının müvekkil şirkete karşı ecrimisil talebinde bulunabileceği düşünülse dahi, anılan bedelin toplamda 552 m² olan mağazanın kira bedelleri emsal kabul edilerek Amerikan Doları bazında hesaplanması kabul edilemeyeceğini, ortak kullanım alanının bir gelir getirme amacına özgülenmediğinin de açık olduğunu, müvekkili şirket yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken anılan şekilde hüküm kurulmasının kabul edilemeyeceğinin, bu sebeplerle ve resen göz önüne alınacak nedenlerle ilk derece mahkemesi kararının istinaf incelemesi yapılarak kaldırılmasını, dosya kapsamındaki eksikliklerin giderilip yeniden yargılama yapılarak davanın reddine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalılar ... ve S. ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davaya konu 7-8-9 No.lu bağımsız bölümlerin, 15.09.2003 tarihli ve 10 yıl süreli kira akdi ile ... İnş. Tic. A.Ş. tarafından Koçbank’a kiralanmış olup müvekkillerinin bu yeri 02.01.2009 tarihinde “mevcut haliyle” ve Koçbank’ın kiracılığı sürmekte iken satın aldıklarını, Koçbank’ın mecurdan çıkmasıyla bu yeri –mecurda hiçbir değişiklik/tadilat yapılmaksızın- diğer davalı ... A.Ş.’ye kiralandıklarını, satın aldıkları tarihten itibaren davaya konu yerlere hiçbir şekilde müdahale edilmediğini, ortak alanlara tecavüz niteliğindeki fiillerin faili olmadıklarını, dava konusu yeri şu anki haliyle iktisap ettikleri ve iktisap tarihi olan 02.01.2009’dan sonra söz konusu yerde imara aykırı hiçbir faaliyete girişmediklerini, müvekkillerinin satın almadan önceki kiralamalardaki fiziki durumun aynen devam ettiğini, ecrimisil talep etme şartlarından olan kötü niyet şartının müvekkilleri yönünden gerçekleşmediğini belirterek, bu sebeplerle İlk Derece Mahkemesi kararının istinaf yoluyla ortadan kaldırılarak bozulmasına, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı şirket vekilinin, davalılar ... ve ... vekilinin istinaf başvurularının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendini (2) numaralı alt bendi gereğince kabulüne, İstanbul 23. Asliye Hukuk Mahkemesinin 18.04.2019 tarihli 2016/275 Esas ve 2019/189 Karar sayılı kararının yukarıda açıklanan nedenlerle kaldırılmasına, davalılar ... ve ... yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine, davalı ... Mağazacılık Şirketi yönünden davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini, ortak alanların işgalinden davalı kat maliklerinin haberdar olmamasının düşünülemeyeceğini; ayrıca Mahkemeye sunulan dilekçelerden de durumdan haberdar olduklarının anlaşıldığını, eksik araştırma ve inceleme yapıldığı ve istinaf taleplerinin incelenmediğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ecrimisil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Kanun'un 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. 634 sayılı Kanun uygulamasında ortak amaçlara tahsis edilmiş olan yerlerin herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından bu gibi yerlerin işgali sebebiyle ecrimisil istenemez.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Duruşmaya gelen davalı ... vd. kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden 21.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince belirlenen 17.100,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... vd.'ne ödenmesine,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
16.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.