"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/328 Esas, 2024/145 Karar
KARAR : Kısmen kabul
Taraflar arasındaki taşınmazın tapu kaydının mahkeme kararı ile iptalinden kaynaklanan zararın 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 1007 nci maddesi uyarınca tazmini davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu olan Yalova ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1090 parsel (yeni 112 ada 25 parsel) sayılı 570,48 m² miktarlı arsa vasıflı gayrimenkulün kadastro çalışmaları sonunda gerçek kişi adına 12.05.1954 tarihinde ve 63 numaralı tapu kaydı ile tespit gördüğünü, 20.06.1962 tarihinde kadastro çalışmalarının kesinleştiğini, kadastro çalışmaları sonucunda Kadastro Komisyonunca 330 parsel olarak revizyon gördüğünü, bilahare ... Belediyesince 80 adet parsele ifraz edildiğini, ifraz edilen parsellerden olan 1090 parsel için müteahhit ... Hatipoğlu tarafından inşaat ruhsatı alınarak üzerine apartman yapıldığını ve tamamlanan dairelerin yine aynı müteahhit ... Hatipoğlu tarafından kat irtifaklı olarak 3. kişilere tapuda resmî satış suretiyle satıldığını, 25 sayılı parsel üzerinde inşa edilen apartmanın 2 no'lu bağımsız bölüm numaralı konut nitelikli dairelerini 26.07.1993 tarihinden beri maliki olduğunu, anılan gayrimenkulün satış tarihi itibarıyla tapu kayıtları üzerinde "6831 sayılı Orman Kanununa göre orman sınırları içinde kalmıştır" şerhi de dahil hiçbir takyidat ve herhangi bir şerh bulunmadığını, gayrimenkul satın alındıktan uzun süre sonra 2011 yılında Orman Genel Müdürlüğü tarafından müvekkili aleyhine Yalova 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/335 Esas, 2012/203 Karar sayılı dosyası ile tapu iptal davası açıldığını, açılan dava neticesi taşınmazın orman sınırlarında kalması gerekçesi ile tapusunun iptal edilmesine ve Hazine adına bedel ödenmeksizin tesciline karar verildiğini, maddi zararın tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda artırılmak üzere 10.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle harcın tamamlatılması gerektiğini belirterek davanın zamanaşımı nedeni ile reddi gerektiğini, yasal ön başvuru şartı yerine getirilmediğinden de reddedilmesini, ormanların özel mülkiyete konu olmasının mümkün olmadığını, tüm işlemlerin kanunlar ve kesinleşen mahkeme kararları çerçevesinde yapılması nedeniyle Hazinenin sorumluluğundan söz edilemeyeceğini, talep edilen tazminat miktarının fahiş olduğunu ileri sürmüştür.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 02.04.2015 tarihli ve 2014/391 Esas, 2015/92 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne ve 83.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin 02.04.2015 tarihli ve 2014/391 Esas, 2015/92 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalı Hazine vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda; Mahkemece, emsal araştırması yapılarak, emsal kayıtları dosyaya getirtilmiş ise de hükme esas alınan inşaat, fen ve mülk bilirkişisinden oluşan bilirkişi raporunda hangi taşınmazın emsal kabul edildiği açıklanmadan ve dava konusu taşınmazla herhangi bir karşılaştırma yapılmadan, emsale göre daha mı değerli, daha mı değersiz olduğu tartışılmadan, "çevredeki serbest piyasa rayicine göre" denilmek suretiyle ve aynı apartmanda bulunan Mahkemenin 2014/391, 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/718 ve 2014/706 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/340, 2014/371 ve 2014/253 sayılı dosyalarında yargılamaya konu edilen ve Dairede aynı gün temyiz incelemesi yapılan bağımsız bölümlerin her biri için aynı şekilde matbu rapor hazırlanmak suretiyle hesaplama yapılmış, ayrıca değerlendirme tarihi olarak tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih değil; dava tarihi esas alınmıştır. Doğru sonuca varılabilmesi için tarafların göstereceği ya da resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Müdürlüğünden getirtildikten sonra hangisinin esas alındığı raporda açıklanmalı, sadece satış değeri değil, emlak vergi değerleri de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırmasında gözönünde tutulmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin, tapu iptali kararının kesinleştiği 2013 yılı itibarıyla emlak vergisine esas tutulan asgari metrekare değerleri ve satış değerleri karşılaştırılarak birbirine göre üstün ya da eksik yönleri tartışılmalı, değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin nedeni açıklanmalı, buna göre bir hesaplama yapılarak karar verilmesi gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 05.04.2018 tarihli ve 2016/342 Esas, 2018/112 Karar sayılı kararı ile bozma kararı gereğince inceleme ve işlem yapılarak davanın kısmen kabulüne ve 77.763,81 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
C. İkinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin 05.04.2018 tarihli ve 2016/342 Esas, 2018/112 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda; hükme esas alınan bilirkişi raporunda değerlendirme tarihi 10.09.2013 olmasına rağmen 24.06.2013 tarihi değerlendirme tarihi kabul etmiş, bunun üzerine ek rapor alınarak değerlendirme tarihi düzeltilmişse de ek rapor asıl rapor üzerinden düzenlenmiş olup asıl rapordaki maddi hatalar ve yöntem değiştirilmemiş, dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmazın birbirine göre üstün ve eksik yanları kıyaslanırken emsal taşınmazın rakımının yüksek olması ve denizi daha geniş açıdan görmesi nedeni ile dava konusu taşınmazdan %50 daha değerli kabul edilmeli denmesine rağmen dava konusu taşınmaz daha değerliymiş gibi hesap hatası yapılmış, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın emlak vergi değerleri eşit olmasına rağmen bilirkişilerce bu husus dikkate alınmadan dava konusu taşınmaz emsalden 2,75 oranında değerli kabul edilmiştir. Emsal olarak alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablosu dosyaya getirtilmemiş, emsal taşınmazın kadastral parsel mi imar parseli mi olduğu araştırılmamış, bilirkişi raporu denetlenmemiştir. Bu rapora göre hüküm kurulması mümkün değildir. Dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulu bir bina olduğundan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 46 ncı maddesinin son fıkrasında "ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı" hükmü bulunduğundan, ana yapının arsasına özel amacı olmayan emsal satışlara göre, üzerindeki yapılara değerlendirme tarihindeki resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip yıpranma payı düşülmek suretiyle ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak gerçek karşılığın yasal biçimde belirlenmesi gerekir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; arsa değeri yukardaki belirtilen ilkelere göre belirlenmemesi, binanın tamamının değeri belirlenip arsa payına karşılık gelen değerin hesaplanmaması, ortak alanların nereler olduğu raporda ifade edilmemesi, arsa üzerinde bulunan kat irtifakının taşınmazın değerini etkileyen ekonomik faktörlerden bahsedilerek bulunan değerin %70 oranında artırılması, sözü edilen ilkelere uygun olmayan rapora göre hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.
D. Mahkemece İkinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 14.01.2021 tarihli ve 2019/347 Esas, 2021/22 Karar sayılı kararı ile bozma kararı gereğince inceleme ve işlem yapılarak davanın kısmen kabulü ile 48.477,88 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
E. Üçüncü Bozma Kararı
1. Mahkemenin 14.01.2021 tarihli ve 2019/347 Esas, 2021/22 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; dava konusu taşınmaz ile hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihi olan 2013 yılına ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas metrekare değerleri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Müdürlüğünden, satışına ilişkin akit tablosu Tapu Müdürlüğünden getirtilip bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibarıyla fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri mi yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parselleri mi oldukları ilgili Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulup rapor denetlenmeden eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru olmadığı gibi bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın emlak vergisine esas olan metrekare değerlerinin karşılaştırılmasında emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazın eşdeğer oldukları belirtilmesine rağmen bilirkişi kurulunca dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan 3,75 kat daha değerli olduğu kabul edildiğinden bilirkişi raporunun inandırıcı ve somut gerekçelere uygun bulunmaması, 634 sayılı Kanun'un 46 ncı maddesinin son fıkrası gereğince arsa değeri ve tüm yapının inşaat alanı (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra toplam bedel üzerinden arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir. Buna göre sözü edilen bağımsız bölümlere değer biçilmesi için bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak bilirkişilerin ilk raporunda ısrar etmeleri halinde yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile yeniden keşif yapılıp alınacak rapor sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan kat irtifakının, taşınmazın değerine ayrı bir değer katacağından bahisle ekonomik faktörlerden bahsedilerek tespit edilen tazminat bedelinin % 55 oranında artırılması, Mahkemece tapu iptal ve tescil davasının kesinleşme tarihine göre değerlendirme yapılarak tazminata hükmedildiğinden değerlendirme tarihi olan 10.09.2013 tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerekirken faizin dava tarihinden başlatılması, davanın kısmen kabulüne karar verildiğinden yargılama giderlerinin kabul ve ret oranına göre taraflar üzerinde bırakılması gerektiğinin ve reddedilen kısım üzerinden davalı Hazine lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
F. Mahkemece Üçüncü Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ile bozma kararı gereğince inceleme ve işlem yapılarak davanın kısmen kabulü ile 29.814,63 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkillerinin gerçek zararının hesaplanması gerektiğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen tutarın müvekkillerinin zararını karşılamadığını, taşınmazın kat mülkiyetine tabi mesken olması nedeniyle bilirkişi kurulunda "mülk bilirkişisi" olması gerektiğini, bilirkişi kurulunun kanuna uygun oluşturulmadığını, dairenin apartmanın zemin katında yer aldığını, bahçe kullanımının fiilen zemin kattaki dairelerde olduğunu, 25 m²lik verandası ve barbeküsünün raporda değerlendirilmediğini, taşınmazın rayice göre en az %75 oranında değerli olduğunu, emsal alınan taşınmazın uygun niteliğe sahip olmadığını, dava konusu taşınmaza göre oldukça küçük yüzölçümüne sahip olduğunu, belirsiz alacak davası olarak açılan davada karşı taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürmüştür.
2. Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz için belirlenen bedelin yüksek olduğunu, emsal taşınmaza ilişkin resmi senet örneği ile emlak beyan değerlerinin dosyaya getirtilmediğini, emsal karşılaştırmasının kanunun aradığı şartlara uygun olarak yapılmadığını, davanın kısmen kabulüne karar verildiği hâlde, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin tümüyle müvekkili Hazine aleyhine hükmedildiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, ... olarak 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Dava konusu taşınmazın diğer paydaşları tarafından açılan ve Dairemize intikal eden Yalova 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/449 Esas, 2023/993 Karar sayılı dosyası ile 2022/423 Esas, 2023/989 Karar sayılı dosyasında dava konusu taşınmaz için aynı değerlendirme tarihi itibarıyla 320,70 TL/m² değer biçildiği, ayrıca taşınmaz üzerinde yer alan kat mülkiyeti kurulu yapının ortak yerleri de içerir şekilde inşaat alanı üzerinden değerinin hesaplandığı ve bu hesaplamaların Dairemiz denetiminden geçerek onandığı dikkate alındığında güçlü delil teşkil eden söz konusu dosyalardaki zemin metrekare birim değeri ile taşınmaz üzerindeki yapı değeri üzerinden davacıların arsa payına düşen miktara göre tazminat bedelinin hesaplanması gerektiğinin gözetilmemesi doğru değildir.
3. Mahkemece tapu iptal ve tescil davasının kesinleşme tarihine göre değerlendirme yapılarak tazminata hükmedildiğinden değerlendirme tarihi olan 10.09.2013 tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerekirken faizin dava tarihinden başlatılması hatalıdır.
4. Davanın kısmen kabulüne karar verildiğinden, yargılama giderlerinin kabul ve ret oranına göre taraflar üzerinde bırakılması gerektiğinin ve reddedilen kısım üzerinden davalı Hazine lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Davacılardan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,
20.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.