"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/520 Esas, 2023/1460 Karar
DAVA TARİHİ: 23.06.2016
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/488 Esas, 2020/719 Karar
Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme ve yönetim planı maddelerinin iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilmiştir.
Davacılar vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 07.05.2024 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.
Duruşma günü davalı ... Emlak Gıda Tur. Hizm. San. ve Tic. A.Ş. vekili...gelmiş, davacılar vekili ve diğer davalı asıl duruşmaya katılmamıştır.
Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.
Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin davaya konu Dap Yapı A.Ş.’nin İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Altayçeşme Mahallesi 27 pafta 413 ada 32 parsel üzerine kurulu olan Dap Burgu Tango Projelerinden daire satın aldığını, taşınmazda bağımsız bölüm maliki olduklarını, bu satın alma nedeniyle davalılarla adaletsiz arsa payı dağıtılması, hakkaniyete aykırı yönetim planı hazırlanması, aşırı yüksek aidat, ruhsat ve projelerine aykırı kalıcı değişiklikler ve ortak alana yapılan müdahaleler nedeniyle sorunlar yaşadıklarını, bu nedenlerle İstanbul Anadolu 19. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/106 Esas sayılı tespit davası açıldığını ve yaşanan sorunların giderilmesi ve ortak alanlara müdahalenin sonlandırılması için davalılara Kadıköy 32. Noterliğinin 25 Şubat 2016 tarihli ve 06436 yevmiye No.lu ihtarnamesi keşide edildiğini; ancak olumlu bir yanıt alınamadığından; yönetim planının giderlere katılım konusunu düzenleyen 49 uncu maddesinin gerek 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) gerekse hakkaniyete aykırı olması nedeniyle iptalinin gerektiğini, müvekkillere ait net m²leri 20-25 m² civarında olan dairelere fahiş miktarlarda aidat tahakkuk ettirildiğini, bu maddenin 634 sayılı Kanun'un 20 nci maddesine uygun olarak düzeltilmesini talep ettiklerini, yönetim planının otopark kullanımını düzenleyen 8 inci maddesinin iptalinin gerektiğini, ortak garajların Kanun gereğince herhalde ortak yer sayılacağı ve yönetim planıyla buna aykırı bir düzenleme yapılamayacağını bu sebeple yönetim planının otoparka ilişkin 8 inci maddesinin iptali ve bu maddenin 634 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesine uygun olarak düzeltilmesini talep ettiklerini, yönetim planının bahçelerin kullanımını düzenleyen 10 uncu maddesinde bahçe kullanımı açısından adaletsizlik söz konusu olduğunu, kat maliklerinin ortak kullanımında olması gereken bahçelerin büyük bir kısmı ortak yapının otel konsepti gereği otele özgülenmiş olduğunu, buna karşın bu ortak alan olan bahçelerin giderlerinin toplu yapı yönetimine yani kat maliklerine yüklendiğini, yönetim planının bahçelerle ilgili bu maddesinde de açık hakkaniyete aykırılık söz konusu olduğunundan yönetim planın bahçelerle ilgili 10 uncu maddesinin iptalini ve 634 sayılı Kanun'a uygun bir şekilde düzeltilmesini talep ettiklerini, yönetim planının iletişim hizmetlerini düzenleyen 17 nci maddesinin diğer kat maliklerine zorunlu olarak toplu yapı ile sözleşme yapma ve giderleri ödeme yükümlülüğü yüklediğinden bahisle iptalinin gerektiğini, ayrıca proje genelinde ruhsat projesine aykırı kalıcı değişiklikler ve ilave yapılarak bütün kat maliklerinin ortak alanı sayılan ve yararlanma hakkı olan yerlerin kullanılmasının engellendiğini, bu alanların; A Blok yanında yer alan 350 m²lik çamaşırhane ve ofis yapısı, ruhsat projelerinde gözükmediğini, D Blok yapısı bina şekli ruhsat projesiyle uyumlu olmadığını, yönetim planı ile daireye özgülenmiş teras alanının üstü kapatılarak “Elmas Balo Salonu” olarak gelir amaçlı hizmet verdiğini, bir önceki maddede yer alan birçok alandaki mahallerin kalıcı olarak değiştirildiğini ve projeye aykırı hâle getirildiğini, mevcut daire planlarının, ruhsat projelerinde gösterildiği şekilde olmadığını, ruhsat projelerinde dairelerin birçoğu stüdyo daire şeklinde tek mahal olarak çizildiğini, A-B blok zemin katta yer alan bazı dairelere, yangın kaçış koridoru olarak rezerve edilmiş alanlardan giriş-çıkış yapılmakta olup, daire giriş kapılarının ruhsat projelerinde gösterildiği yerde olmadığını, otel olarak kullanılan toplu yapının yangın yönetmeliğine aykırı olmasının söz konusu olduğunu ileri sürerek davalıların ortak alanlara yapmış oldukları haksız müdahaleleri ve bu yolla haksız kazanç elde etmiş olmaları nedeniyle müvekkillerinin arsa payları oranında bu alanlara müdahale nedeniyle müvekkillerine ecrimisil ödenmesine de karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... Emlak Gıda Tur. Hizm. San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu Toplu Yapı dahilinde herhangi bir bağımsız bölümü bulunmadığını, müvekkilinin ... firmasının sadece yönetim planının 37 nci maddesi son paragrafı uyarınca toplu yapı dâhilindeki otel konseptinin işletilmesini sağlayan profesyonel tüzel kişilik olduğunu, bu nedenle husumet itirazında bulunduklarını, men’i müdahale ve ecrimisil talepleri yönünden genel mahkemeler görevli olduğundan görev itirazları olduğunu, davaya konu taşınmazın otel konseptinde olduğunu, davacıların bu hususu bilerek daireleri satın aldıklarını, yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde olduğunu, iptali talep edilen düzenlemelerin kanun ve yönetim planına uygun düzenlemeler olduğunu, iptalinin ancak kat maliklerinin 4/5 malikinin olumlu oyu ile mümkün olabileceğini, somut olayda bu şartın gerçekleşmediğini bu sebeple bu yöndeki taleplerin reddinin gerektiğini, iptali talep edilen yönetim planı 49 uncu maddesinin (gider kalemleri ve iştirak paylarının hesaplanması) 634 sayılı Kanun'un 20 nci maddesinde kat malikleri ayrı bir anlaşma yapmadıkça kanun hükmünün geçerli olduğunu, oysa huzurdaki paylaşımda Yargıtay kararlarına da uygun şekilde ayrı paylaşımın kabul edildiğini, hakkaniyetsizlik doğurmadığını, yönetim planı 17 nci maddesi (iletişim hizmetleri) iptali açısında da herhangi bir hukuksuzluğun bulunmadığını, davacı tarafından yönetim planının yanlış yorumlandığını, kat maliklerine seçim hakkı tanındığını, sadece yararlananların işletme aidatına yansıtılan kısım üzerinden giderlere katılacağını, kat maliklerine dayatmanın söz konusu olmadığını, yönetim planı 8 nci maddesinde (Otoparklar) de diğer kat malikleri aleyhine bir düzenleme olmadığını, yönetim planı 37/ç maddesinde kat maliklerinin kullanım hakkının kısıtlanmadığı, hatta otopark alanında şirkete kiralama neticesinde toplu yapı yönetiminin gelir elde ettiğini, otopark ve vale ücretlerinin otel konseptinden faydalanan kimselerce ödendiğini, kat maliklerine böylesi bir yükümlülük yüklenilmediğini, yönetim planı 10 uncu maddesinin blok ve bağımsız bölümlere tahsis edilen bahçeler dışında kalan kısımlar için söz konusu edildiğini, otel konseptine hizmet eden bahçe alanlarındaki masrafların otel konsepti yönetiminin konusu olduğu ve otel konseptine dahil olan alanlarında mobilya vs. tefrişatın sağlanması, bakım, onarım, yenileme masrafları ile buralardan elde edilecek gelirler tamamen otel konsepti yönetiminin konusunu oluşturacağını, diğer bağımsız bölüm maliklerinin haklarının ihlal edilmediğini, men’î müdahale talep edilen alanlar için de ayrı ayrı itirazlar sunulmuş olup yönetim planında özgülemelerin mevcut olup hukuka, kamu düzenine uygun olduğundan müdahalenin men’î taleplerinin kanuni karşılığının bulunmadığını, davacıların ecrimisil taleplerinin zamanaşımına uğradığını, ecrimisil talep edilen yerlerin DAP yapının maliki olduğu ya da yönetim planı ile DAP yapıya özgülenmiş alanlar olduğunu, dolayısı ile ecrimisil talep haklarının bulunmadığını, el atmaların yönetim planı, mimari proje, ruhsat ve tadilat projelerine uygun olduğunu, el atılan yerde diğer kat maliklerinin kullanım hakkının engellenmediğini, haksız işgal tazminatına hükmedilebilmesi için öncelikle o kat maliki tarafından ortak yeri münhasıran kullanmaktan men yönünde işlem yapılması gerektiğini, ancak uzun süreli kullanıma ses çıkarmayan davacıların bu kullanımı kabul ettiklerinin kabulünün gerektiğini, tüm bunlara rağmen tazminat ödenmesinin kabul edilmesi durumunda davacılar tarafından ihtarnamenin 25.02.2016 tarihinde gönderildiğini ve verilen 30 günlük süre sonunda haksız işgalin doğduğunun kabulü ile tazminatın talep edilebilir olduğunu, davacının kullandığı dönem için tazminat ödeme yükümlülüğünün olacağından davacıların malik oldukları dönem ve dava tarihlerinin birlikte değerlendirilerek var ise bir ecrimisil hesabının yapılması gerektiğini ifade ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; ilk bilirkişi raporlarında 350 m²lik alan ile ilgili olarak yapının kaçak olduğu ve ortak alana müdahale teşkil ettiği belirtilmişse de aynı 19.09.2017 tarihli raporda; "...Bahsi geçen yerler A Blok 1.Bodrum kat 125 ve 126 nolu bağımsız bölümler olup, bu alanlar yönetim planı ile özgülenmiş alan kapsamında kalmaktadırlar. Bu bölümlerin maliki ve özgüleme hakkı sahibi davalı Dap yapı olup, davalı beyanına göre muvafakat doğrultusunda diğer davalı tarafından kullanılan alandır." şeklinde ifadeye yer verildiği, bu alanla ilgili olarak davalılarca da yönetim planında özgülemelerin mevcut olduğu ve bu özgülemelerin hukuka, kamu düzenine uygun olduğu şeklinde beyanlarda bulunulduğu, bu nitelikte bir alanın yönetim planı ile özgülenmesi mümkün olmayıp aksi durumun açıkça kanuna ve hukuka aykırı olduğunu, davalıların bu hukuka aykırılıklarla da kalmayarak ortak alan niteliğindeki bu yapı üzerinde ruhsat projesine aykırı olarak bir yapı inşa ettiklerini, ortak alana müdahale ile kalmayarak bir ayni hak niteliğinde hak elde etmeye çalıştıklarını, alınan bilirkişi raporlarının ekseriyetinde bu alandaki yapının ortak alana müdahale teşkil ettiği ve yapının yıkılarak bu alanın eski hâle getirilmesi gerektiği belirtilmiş olmasına rağmen aksi yönde karar verilerek adeta emredici hukuk kurallarına ve dürüstlük kurallarına aykırı durumun, davalıların hakkıymış gibi Mahkemece korunmaya çalışılmasının usul ve kanuna aykırı olduğunu, Mahkemece bu alan ve üzerindeki yapı, yönetim planıyla özgülenmiş bir bağımsız bölüm olarak değerlendirilmekte olup bu durumun 634 sayılı Kanun'a aykırı olduğunu, yönetim planında özgüleme yapılması suretiyle bağımsız bölüm yaratılamayacağını, en son alınan 03.03.2020 tarihli bilirkişi raporunda; "...A Blok yanında yer alan çamaşırhane ve ofis alanının A Blok 1.bodrum kattaki tapulu bağımsız bölümler olduğu, ortak alan kapsamında olmadığının görüldüğü..." ifadelerine ve "A BLOK yanında yer alan 350 m²'lik çamaşırhane ve ofis yapısı, ruhsat projelerinde bulunmamaktadır, bu alanlar 125 ve 126 numaralı bağımsız bölümler olarak gösterilmiştir, ... Bu bölümler ortak alan kapsamında değildir." ifadelerine değinilmekle yetinilmiş olup önceki kök ve iki ek raporda bu yapının projeye aykırı olarak yapılmış olan kaçak yapı olduğu ve bu kaçak yapının kal'inin gerektiği tespitine değinilmediğini, kaçak yapının üzerine yapıldığı bu alanın 125 ve 126 numaralı bağımsız bölümlere yönetim planının hangi maddesinde özgülendiği ve özgülenen bu alanın hangi vasıfla ne şekilde kullanılacağına değinilmediğini, raporun bu bakımdan hukuki ve bilimsel olmayıp denetime elverişli olmadığını, bu vasıftaki rapora dayanılarak kurulan hükümünde eksik ve hatalı bir hüküm olup, hükmün bu nedenle bozulması gerektiğini, hatta yargılama sürecinde davalıca yapı kayıt belgesi alınması suretiyle davalılarca dahi kaçak olduğu zımnen kabul edilmiş bu alan ve üstündeki yapıyı, davalı tarafın taleplerini dahi aşarak legalleştirmeye ve görmezden gelmeye çalışıldığını, Mahkemece hem bu rapora itirazları hem de önceki bilirkişi kurulunun hem kök hem de iki ek raporunda ısrarla vurguladığı tespitleri dikkate alınmadığı; usul ve kanuna aykırı olarak tanzim edilen bu bilirkişi raporuna yekten itibar edilerek hüküm kurulduğunu, halihazırdaki durumun eski hâle getirilmesi gerektiğini, kali talep edilen 350 m² büyüklüğündeki bu kaçak yapının bir an için davalının sahibi bulunduğu A Blok 125 ve 126 nolu bağımsız bölümlere özgülenmiş alan üzerine yapıldığı ve bu alanın ortak alan olmadığı düşünülse dahi 125 ve 126 nolu bağımsız bölümlerin eklentisi durumundaki bu alanın bahçe vasfıyla bu bağımsız bölümlere özgülenmiş olduğu düşünüldüğünde davalının bahse konu eklenti alanını doğruluk kaidelerine uymadan diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde ve onların haklarını çiğneyecek ve yönetim planındaki özgüleme şekline aykırı olacak şekilde kullandığını ve bu yolla 634 sayılı Kanun'un 18 inci maddesine aykırı hareket ettiğinin açık olduğunu, yönetim planında özgüleme yapılması suretiyle bağımsız bölüm yaratılması mümkün olmamakla birlikte yönetim planında yer almasının hukuka aykırılık oluşturmayacağı kanaatinde olunsa dâhi ortak yerlerde projeye aykırı inşaat ve değişiklikler yapılmasının, içerik açısından mülkiyet hakkını veya diğer sınırlı ayni hakları andıran özelikte olması Kanun'un 19 uncu, 42 nci veya 44 üncü maddelerini bertaraf edeceğini, bu tarz bir duruma farklı bir ad ile yönetim planında yer verilerek olanak sağlanmasının adeta Kanun'un dolanılması ve Kanun'a karşı hile anlamına geleceğini, bu yöndeki bir düzenleme veya yapı kayıt belgesi alınması suretiyle hukuka aykırı durumun hukuka uygun hâle getirilme çabası, ortak yerlerin yasal kullanım tarzına aykırı olup fiilen kat maliklerinin tümünün yararına olmayacağının da açık olduğunu, yine 19.09.2017 tarihinde alınan bilirkişi raporunda; "...B-C-D blok zemin katta yer alan teras ve bahçelerde "Elements All Day Dining" ve "Pool Bar" işletmelerine hizmet verdiği görülmüş olup, vaziyet planı incelendiğine; açık havuzun etrafında kafeterya, genel peyzaj alanı ve ağaçların bulunduğu, onaylı projesinde Pool Bar'ın bulunmadığı, koridor olarak gözüken yere "Pool Bar"ın yapıldığı anlaşılmıştır. Projede Kafeteryanın bahçe kullanımı olarak ayrılan yerinin blokların sınırları dışında ki, genel kullanım içinde olan ortak alan olduğu anlaşılmıştır." tespitine yer verilerek Pool Bar olarak kullanılan kısımların da ortak alana müdahale teşkil ettiğinin belirtildiğini, ayrıca çatıya helikopter pisti yapılması ile ilgili de "...Çatı katında yer alan Helikopter pistinin projede olmadığı görülmüştür.Ancak mahallen yapılan tespitte helikopter pistinin mevcut olduğu görülmüştür. ... Çatıdan tüm kat maliklerinin kullanım hakkının mevcut olduğu, davalıların bu özgüleme ile diğer kat maliklerinin kullanımının kısıtlandığının tespit edilmesi hakkında müdahalenin men'i sonucunun doğması gerektiği kabul edilmelidir." tespitlerine yer verilmiş olup bilirkişilerce yapılan bu tespitlere rağmen son alınan bilirkişi raporunda bu hususlara yönelik değerlendirme yapılmamış olması göz önünde bulundurulduğunda ortak alana müdahale edildiği açık olup verilen kararın bu yönlerden de usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davacılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin birinci alt bendi maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek ve kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde mimari projeye aykırı imalatların eski hâle getirilmesi, müdahalenin önlenmesi ve yönetim planının ilgili maddelerinin iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Kanun'un 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 634 sayılı Kanun'un 19 uncu, 28 inci ve 33 üncü maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Davacı tarafça, ana gayrimenkule ait yönetim planının 8, 10, 17 ve 49 uncu maddelerinin iptalini talep etmiş olduğu anlaşılmakla, bu tür davalarda kurulacak hüküm tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendirdiğinden pasif husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi zorunludur.
3. 634 sayılı Kanun'un 28 inci maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olayda, davacı tarafça yönetim planı değişikliğinin iptalini istediğinden yönetim planı ve 634 sayılı Kanun'un 33 üncü maddesi birlikte değerlendirildiğinde, yönetim planının Kanun'un emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman Mahkemeye başvurulabileceği; ancak yönetim planının iptali kat maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirdiğinden bütün kat maliklerinin de açılacak davaya dahil edilmesi gerektiği dikkate alındığında davanın taraf teşkili sağlanmaksızın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
4. Kabule göre de Mahkemece; yönetim planınca bağımsız bölüm malikine tanınan kullanım hakkının ana taşınmazda projeye aykırılık yapma hakkı vermeyeceği gözetilerek ana taşınmaza ait yürürlükteki mimari proje yerinde uygulanmak suretiyle davacıların talep ettiği tüm projeye aykırılık iddiaları ile ilgili inceleme yapılarak davalı tarafa özgülenen alan olup olmadığı varsa bu alanlar içinde dahi olsa aykırılıklar tek tek belirlenip krokiye de bağlanmak suretiyle rapor alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Davacılardan peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.