"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/3016 E., 2022/694 K.
DAVA TARİHİ : 10.11.2020
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/271 E., 2021/184 K.
Taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; dava dışı yüklenici Sefa İnşaat Proje Taahhüt San. ve Tic. A.Ş. ile Kadıköy ilçesi, Erenköy Mahallesi, 1401 ada, 138 no.lu parselin bir kısım malikleri arasında Kadıköy 6. Noterliğinin 15/09/2020 tarih ve 10275 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, parsel üzerindeki binanın yıkıldığını ve gayrimenkulün arsaya dönüştüğünü, arsada müşterek mülkiyet söz konusu olduğunu, tüm maliklerin sözleşmenin tarafı olması gerektiğini, 6306 sayılı Kanunun uygulanması düşünülse dahi 2/3 oranında payı temsil eden arsa malikleriyle müteahhit arasında sözleşme yapılması gerektiğini, çoğunluk temsil edilmeden yapılan bu sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu parselin kat maliklerinden biri olduğunu, husumetin müvekkiline yöneltilmesinin doğru olmadığını, parsel üzerindeki binanın riskli olduğunun belirlendiğini ve 6306 sayılı Kanun gereğince binanın boşaltılıp yıkılmasını talep ettiğini, davanın tespit davası olarak açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, tüm bağımsız bölüm hissedarlarının davaya dahil edilmesi gerektiğini savunarak, davanın usulden ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile geçersiz olduğunun tespiti talep edilen Kadıköy 6. Noterliğinin 15/09/2020 tarih ve 10275 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde davacıların ve davalının tarafı olmadığı, diğer bir kısım kat malikleri ile yüklenici Sefa İnşaat Proje Taahhüt San ve Tic. A.Ş. arasında düzenlendiği, davacıların, kendilerinin ve davalının taraf olmadığı bu sözleşme hakkında dava açamayacakları, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti talebinin ancak, sözleşmenin tarafları tarafından talep edilebileceği, yüklenici ile tüm maliklerin birlikte aynı sözleşmeyle sözleşme yapma zorunluluğu bulunmadığı, her müşterek malikin yüklenici ile ayrı ayrı da sözleşme yapabileceği gerekçesiyle, davanın husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; tespit davasının dinlenilebilmesi için hukuki ilişkinin tespit davasının tarafları arasında mevcut olmasının şart olmadığını, üçüncü kişilere karşı olan bir hukuki ilişkinin de tespit davasına konu edilebileceğini, bunun için hukuki ilişkisinin mevcut olup olmadığının tespitinin herhangi bir şekilde davacının hakları ile ilgili olmasını yeterli olduğunu, davalı tarafından müvekkillerine gönderilen 02/10/2020 tarihli ihtarname ile "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine" on beş gün içinde katılmalarının gerektiği aksi halde müvekkillerinin arsa paylarının açık arttırma usulüyle satışa çıkarılacağının" belirtildiğini, bir kısım arsa malikleri ile müteahhit arasında imzalanan sözleşmenin hukuken geçerli olmadığının tespitinin, açık bir şekilde müvekkillerinin mülkiyet haklarının ilgilendirdiğini, aktif husumet ehliyetinin dava şartı niteliğinde olmadığını, (sübjektif) hakkın özüne ilişkin bir maddi hukuk sorunu olduğunu, mahkemenin tahkikat aşamasına geçilmeden, delilleri toplanmadan ön inceleme duruşmasında davanın usulden reddine karar verdiğini, binanın yıkılıp taşınmazın arsaya dönüştüğünü, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi için tüm maliklerin sözleşmenin tarafı olması gerektiğini, 6306 sayılı Yasa kapsamında 2/3 çoğunluğun da sağlanmadığını, ortak karar protokolünün usulüne uygun olmadığını, geçersiz olan sözleşmeye sonradan katılım içeren sözleşmelerin de geçersiz olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacılar tarafından geçersizliğinin tespitine karar verilmesi talep edilen Kadıköy 6. Noterliğinin 15/09/2020 tarih ve 10275 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde davacıların ve davalının taraf olmadığı, davacıların ve davalının da kat malikleri arasında bulunduğu Kadıköy ilçesi Erenköy Mahallesi 1401 ada 138 no.lu parselde yer alan binanın dava dışı diğer bir kısım kat malikleri ile yine dava dışı yüklenici Sefa İnşaat....A.Ş. arasında yapıldığı, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince davacıların kendilerinin taraf olmadığı ve sözleşmenin taraflarının davalılar arasında yer almadığı bu sözleşmeyle ilgili olarak dava açma haklarının bulunmadığı, sözleşmenin tarafı olmayan kat maliki olan davalıya sırf davacıya hissesini 6306 sayılı Yasaya göre satılacağına dair bir ihtarname gönderdi diye böyle bir davada husumet yöneltilemeyeceği, mahkemece de bu doğrultuda davacıların ve davalının davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıklarından davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya uygun bulunduğu gerekçesiyle, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçelerle temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tespit istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK'nın 470-486. maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Davacılar vekili tarafından istinaf dilekçesinde de belirtilen gerekçelerle verilen karar temyiz edilmiş ise de; istinaf mahkemesince yukarıda belirtilen değerlendirmeler usul ve yasaya uygun olduğundan davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davacılardan alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
19.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.