"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1032 E., 2022/59 K.
DAVA TARİHİ : 14.07.2017
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 8. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/306 E., 2021/191 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ...'ın İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, 247 pofta, 6820 ada, 3 parselde kayıtlı, 386 m² yüzölçümlü arsa vasfındaki taşınmazın maliki iken, anılan taşınmaza ilişkin olarak, Beyoğlu 12. Noterliğinin 02.10.1995 tarihli ve 26486 yevmiye no.lu "İnşaat Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karalığı İnşaat Sözleşmesini" davalılardan ...'in şirket müdürü olarak görev yaptığı Atılım Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Şirketi ile imzaladığını, bu sözleşmeye göre taşınmazın 100/386 hissesi müvekkil uhdesinde tutularak, 286/386 hissesinin müteahhide satışı vaad edildiğini ve müvekkiline ait olacak daire ve dükkanlar ile bunların teknik vasıfları ve yüz ölçümlerinin tespit edildiğini, davalının eşi ...'in müdürlüğünü yaptığı şirketin, müvekkilin okur yazar olmamasından, bilgisizliğinden ve iyi niyetinden faydalanarak inşaatı geciktirdiğini, projeye aykırı bölümler ve ilave katlar eklediğini, binayı kaçak hale getirdiğini, müteahhit şirketin belli bir süre sonra ticari faaliyetine devam etmediğinden ve şirket ile şirket müdürü olan davalı ... arasındaki ilişki sonucunda taraflar arasındaki sözleşmenin zımni ve fiili olarak davacı ile ... arasında devam etmeye başladığını, 29.03.2003 tarihinde şahitler huzurunda, davacı ile ... arasında "Sözleşme" başlığı altında bir protokol imza edildiğini ve kaçak yapıdan dolayı ... adına gelen Belediye imar cezasının, davalı ...'e ait olduğu, bu borcun belediyeye çek vermek suretiyle kapatılacağı, ...'în borcu olan kombinin alınacağı ya da parasının kendisi tarafından ödeneceği, giriş katında ...'a ait 50 m² yüzölçümlü dükkanın 3 metre geriye çekileceği ve bu işlemlerin Mayıs 2003 tarihine kadar bitirileceğinin kararlaştırıldığını, davacının, sözleşmenin kendisine yüklediği edimleri yerine getirdiği halde kaçak yapı sorununun çözülmediğini, sözleşmeye aykırılıkların devam ettirilerek müvekkiline teslim edilmesi gereken taşınmazların sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediğini, davalı ...'in devam eden süreçte, müvekkilini kandırmaya devam ettiğini, sözleşmeyle ilgili edimleri yerine getireceği taahhüdü ile birer birer müvekkilinin elindeki arsa paylarını alarak daireleri 3. kişilere sattığını, en son olarak 2014 yılında, taşınmaza yine müvekkilinin rızasına aykırı olarak ilave bir kat çıkarak kendisine 2 adet dubleks daire inşa ederek taşınmazı imar açısından kaçak durumdan kurtaracağına hukuken daha da kirleterek kendisine hukuk dışı menfaat sağladığını, müvekkilinin diğer davalı ...'e yine davalının "Kaçağı Düzeltip İskan Alacağım" şeklindeki aldatma ve hilesine kanarak okuma yazma bilmemesinden kaynaklanan bilgisizliğinden dolayı hisse satışı yaptığını ve böylece elinde sadece 6/19 hisse kaldığını, eşinin müvekkiline karşı gerçekleştirilmiş olduğu hukuksuzluğu her aşamada bilen davalı ...'in eşi ile bir olarak müvekkilini aldattığını ve hile ile dava konusu payı satın aldığını, davalılardan ...'in ilave kat yapıp haksız biçimde kullanmanın yanında, müvekkiline ait dükkanı da müvekkilinin rızası hilafına 3. kişiye kiralayarak, buradan da yıllarca kira geliri elde ettiğini, müvekkilinin defalarca şifahi olarak, davalı ...'i haklarının yerine getirilmesi için uyarmasına rağmen, davalının bu ihtar ve uyarılara sürekli müvekkilini oyalayarak icabet etmediğini, bu konuda da ... ve kiracı aleyhine müdahalenin önlenmesi için dava açıldığını, davalının müvekkiline ait olup da, 3. şahsa kiraya verdiği yere ilişkin olarak dava dışı Atalay Yap Bina ve Teknoloji Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye gönderilen 23.03.2017 tarih ve 05903 yevmiye no.lu ihtarname ile 12.04.2017 tarih ve 13070 yevmiye no.lu cevabi ihtarnameleri ekte sunduklarını belirterek davalıya ait İstanbul ili, Kağıthane ilçesi 247 pafta, 6820 ada, 3 parselde kayıtlı 386 m² yüz ölçümlü arsa vasfındaki taşınmaza ilişkin olarak müvekkili tarafindan davalı ...'e 29.07.2015 tarihinde yapılan 2/19 oranındaki arsa payı satışının izah edilen nedenlere dayanılarak iptaline, bu payın yeniden müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ... ile müteahhit firma Atılım Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında yanlan Beyoğlu 2. Noterliğinin 02.10.1995 tarih ve 26486 yevmiye no.lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, davacının maliki olduğu, İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, 6820 ada, 3 parselde kayıtlı, 386 m² yüzölçümlü arsa üzerinde, müteahhit firma 1 zemin kat + 4 normal kat + l çatı katı olmak üzere toplam 6 katlı ve 16 bağımsız bölümlü bir bina inşa etmek edinimini üstlendiğini, davacının ise 100 hisseyi kendi uhdesinde tutarak, 286 hisseyi 35.000.000 TL karşılığında müteahhit şirkete satmayı ve 286 hissenin tapu ferağını ise ileride istediği zaman müteahhit şirkete vereceğini, vaad ettiğini, yine işbu sözleşme uyarınca, sözleşme ekinde yer alan krokide de görüldüğü üzere zemin kattaki 1 numaralı dükkan ile 3. normal katın tamamım meydana getiren 9-10 ve 11 numaralı daireler île ikinci normal kattaki arka tarafa düşen 8 numaralı daire olmak üzere 4 daire ve 1 dükkanın davacıya ait olacağını ve diğer yerlerin tamamının ise müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığını, bununla birlikte iş bu sözleşmenin 9. maddesi uyarınca, ilerde binaya ilave katlar yapılması halinde, yapılacak ilave katların müteahhit firmaya ait olacağının kararlaştırıldığını, müteahhit firmanın, sözleşme uyarınca edimini yerine getirerek binayı inşa ettiğini ve 1 numaralı dükkan üe üçüncü normal katın tamamını meydana getiren 9-10 ve 11 numaralı daireler ile ikinci normal kattaki arka tarafa düşen 8 numara daire olmak üzere 4 daire ve 1 dükkanın davacıya teslim edildiğini, müteahhit firmanın, sözleşme uyarınca, davaya konu zemin kattaki 2 numaralı dükkanın da aralarında bulunduğu, kendisine ait olan yerleri ise taşınmaz vaadi sözleşmesi ile tapuda hissesi olan şahıslara muhtelif zamanlarda sattığını, müteahhit firmanın taşınmaz vaadi sözleşmesi yaptığı hissedarlardan birinin de müvekkili ... olduğunu, davacı tarafından 286 hissenin tapu ferağı müteahhit firmaya verilmemiş ve müteahhit tarafından iskan alınmadığı için davacı tarafindan kendi belirlediği paylar oranında satış vaadi sözleşmesi ile alacaklı olanlara tapuda satış gösterilerek pay verildiğini, tüm bu sürecin davan bilgisi dahilinde gelişmişken, müteahhit firma tarafından sözleşmede kararlaştırıldığı üzere, zemin kattaki 1 numaralı dükkan ile üçüncü normal katın tamamını meydana getiren 9-10 ve 11 numaralı daireler ile 2. normal katta arka taraftaki 8 numaralı toplam 4 daire ve 1 dükkan davacıya teslim edilmişken, davacı sözleşmede kararlaştırılmadığı halde, zemin kattaki 2 numaralı dükkanın kendisine teslim edilmediğini ve müvekkilin eşi tarafından haksız işgal edildiğini iddia ederek, bir de İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/338 Esas sayılı dosyası ile müvekkilin eşi ...'e ecrimisil davası açıldığını, davacının müteahhit firma Atılım Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile yapılan Beyoğlu 2. Noterliğinin 02.10.1995 tarih ve 26486 yevmiye no.lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine aykırı bir şekilde zemin kattaki 2 numaralı dükkan üzerinde hak iddia ettiğini, arz edilen ve resen incelemede ortaya çıkacak sair nedenlerle, haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 29/07/2015 tarihli 14755 yevmiye numaralı resmi senet içeriğine göre davacının 6820 ada 3 parseldeki 8/19 hissesinin 2/19 hissesini 96.000,00 TL bedel mukabilinde davalıya satış suretiyle devrettiği, dinlenen davacı tanıklarının, dava konusu hissenin satışına ilişkin ayrıntılı malumatları bulunmadığını beyan ettiklerini, davalı ...'in eşi ...'in dava konusu taşınmazda kaçak kat çıktığını ve anılan kısımları da kendisinin kiraya verdiğini beyan ettiği, tanık Erkan'ın ...'in iskan alacağım diyerek davacının hisselerini sattırdığı şeklinde beyanda bulunmuş ise de anılan beyanın da davacının tanığa anlatımından kaynaklandığı, Kağıthane Belediye Başkanlığına yazılan müzekkere cevabında ruhsatlı binada ruhsat ve eklerine aykırı kısımlar tespit edildiğinden 10/05/1996 tarihli 2750 sayılı 1 no.lu yapı tatil zaptının tanzim edildiği ve anılan yerin ruhsata uygun hale getirilmediğinden bahisle de 20/11/2000 tarihinde para cezası ve yıkım kararı alındığı belirtiltildiği, dava konusu taşınmazın imara aykırı olduğu, kat mülkiyetine geçilemediği ve tapuda da halen arsa olarak kayıtlı olduğu anlaşılmakta ise de dosya kapsamında 29/07/2015 tarihli satışın davacının iradesinin hile ile fesada uğratıldığı hususunun ispatlanamadığı, davacının anılan satıştan para almadığı yönünde dava dilekçesinde bir iddiası da olmadığı, davacı vekilinin İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/338 Esas sayılı dosyasında da işbu davaya konu edilen tapusunun iptali talep edilen yerin de dubleks dairelere ilişkin olduğunu beyan ettiği, sözleşmede ileride ilave kat yapıldığında anılan bölümlerin müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığı, davacı ile dava dışı ... arasında tanzim edilen adi yazılı 2003 tarihli sözleşmede de davacıya ait zemin kattaki dükkanın geriye çekileceği, belediye idari para cezasının ...'e ait olduğu ve anılan şartlar ikmal edildiğinde ...'e ait yerlerin tapusunun verileceği hususlarının tarafların imzaları ile kararlaştırıldığı, davacının iradesinin fesada uğratıldığının ispatlanamadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemedeki beyanlarını tekrarla, verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik ve hatalı inceleme ile hüküm kurulduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa sahibi olan davacının yüklenici ile arasındaki sözleşmenin feshedilmediği, yüklenici şirketin işi terketmesi sonrasında inşaatın şirketin müdürü olan dava dışı ... tarafından yapılmaya devam olunduğu, ilk sözleşmeye göre çıkılan katların yükleniciye ait olacağı, arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmiş olduğu, davalının eşi tarafından kiraya verilen dükkânın paylaşım krokisine göre 2 no.lu dükkân olduğu ve yükleniciye ait bir bölüm olduğu, davacının yaptığı 1995 tarihli sözleşmeye rağmen iskan alınmayan kaçak nitelikteki yapı için sözleşmenin feshi yoluna gitmediği ve ... ile adi yazılı bir sözleşme daha düzenlediği, ilk sözleşmeye göre ilave kat çıkılmasının mümkün olduğu, iradesi hilafına kaçak kat çıkıldığı iddiasının sözleşme içeriği ve kat çıkılması işleminin bir süreç gerektirdiği göz önüne alındığında bu konuda yasal yollara müracaat etmediği gibi, bu işlemin ardından tapuda pay devri yaptığından inandırıcı olmadığı, davalı tarafından dava konusu payın devri konusunda davacının aldatıldığına bu yolla iradesinin fesada uğratıldığına ilişkin dosyada delil bulunmadığı, ihtilafın davacı ve dava dışı yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesindeki edimlerin yerine getirilmemesinden kaynaklandığı anlaşıldığından eldeki davada hile iddiasının ispatlanamadığı davanın reddi kararının dosya kapsamına uygun olduğu belirtilerek davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Dava dışı yüklenicinin kaçak inşaat yaptığını, bu nedenle ortaya çıkan cezanın ödenmesi, aykırılığın giderilmesi ve iskanın alınabilmesi için şirket yetkilisi davalının kocası ile adi yazılı sözleşme yapıldığını, en son olarak da ... tarafından binaya iskan alınacağı ve binanın kat mülkiyetine geçişinin sağlanacağı yönündeki taahhüde istinaden dava konusu taşınmazın 2/19 oranında arsa payı devri davacı tarafından davalı ...’e yapıldığını,
2....’in yaklaşık 20 ay boyunca davacıyı “DÜKKANI VERECEĞİZ, İSKANI ALACAĞIZ” diye her gün oyaladığını, ne var ki dava konusu taşınmaz davacıya geri verilmediği gibi, başka bir firmaya kiralandığını, davalı ve eşinin sürekli olarak davacıyı kandırdığını, davacının iyiniyet ve cahilliğinden yararlanarak kendilerine haksız çıkar sağladıklarını, davacının iradesinin TBK’nun irade bozukluklarını düzenleyen hükümlerine göre açık biçimde davalıların kusurlu ve kötüniyetli eylemleri ile sakatlandığını ve bundan dolayı da davacının satıştan (sözleşmeden) dönme hakkı doğduğunu, bu satıştan ötürü davacıya hiçbir ödeme de yapılmadığını, davanın reddi kararının hatalı olduğunu bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmiş olmasına, davalının eşi tarafından kiraya verilen dükkânın paylaşım krokisine göre 2 no.lu dükkân ve yükleniciye ait bir bölüm olmasına, kaçak bina nedeniyle sözleşmenin feshi yoluna gidilmemesine, davalı tarafından dava konusu payın devri konusunda davacının aldatıldığına bu yolla iradesinin fesada uğratıldığına ilişkin dosyada delil bulunmamasına, davacının iddiasını ispatlayamadığının anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı harcın temyiz eden ilgiliden alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.