"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/271 E., 2021/484 K.
DAVA TARİHİ : 13.01.2017
HÜKÜM/KARAR : Kabul
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27.Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekilince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince esasdan reddine karar verilmiştir. Karar davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 15.Hukuk Dairesince bozma kararı verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak kararın kabulüne karar verilmiştir.
Kararı davalı vekili ve katılma yoluyla davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı şirket arasında 20.10.2011 tarihinde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye göre iki blok 52 bağımsız bölümden oluşan bir inşaat yapılacağını, ayrıca sözleşmede yapılacak inşaatta sosyal tesislerin bulunacağının da kararlaştırıldığını, ancak gelinen aşamada söz konusu inşaatın büyük ölçüde yapılmış olduğunu; ancak, iki blok yerine üç blok inşa edildiğini, arsada esaslı herhangi bir sosyal tesis de yapılmadığını, iki blok'a göre yapılan paylaşımın da sözleşmeye uygun olmadığını, davalı şirkete Ankara 6. Noterliğinden 07.11.2016 tarihinde 19623 yevmiye no.lu ihtarnamesiyle uygun bir çözümün bulunması bakımından ihtar çekildiğini, bir sonuç alınamadığını bu nedenle müvekkillerine verilecek payın karşılığı olan maddi tazminatın şimdilik her bir müvekkil için 10.000,00 TL'sinin avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmenin 4.maddesine dayanılarak arsa temsilcilerinin onayı ile üçüncü blok'un inşaa edildiğini, yapılmış olan üçüncü blok nedeniyle sosyal tesislerde herhangi bir eksikliğin bulunmadığını, sözleşmede dairelere puan verilme sisteminin benimsendiğini, sözleşme gereğince davacılara bir adet dubleks daire düştüğünü, davacıların sonradan pay istemelerinin hakkaniyetle bağdaşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 20.02.2018 tarihli ve 2017/17 Esas, 2018/75 Karar sayılı kararıyla; sözleşmede yer alan "fazla verilen 100 m² puan karşılığında çıkacak bütün bağımsız bölümlerin yüklenici firmaya ait olacağı, arsa sahipleri davacıların bir adet dublex daire dışında hiçbir hak talep edemeyeceği" hükmü gereği yüklenicinin mimari projeyi arsa sahiplerinin verdikleri vekalet ile yetkilendirdikleri temsilcilere sunacağı ve yetkili temsilcilerin yazılı onayı alındıktan sonra belediyeye vereceği hükmü uyarınca davacıların sözleşme/vekaletname ile temsilci atadıkları şahısların proje değişikliğine onay verdikleri, davacıların sözleşme ile kararlaştırılandan daha fazla bağımsız bölüm ve blok yapılmasından ötürü hak taleplerinin mümkün olmadığı, davacıların sosyal tesislerin yapılmaması nedeniyle zarar taleplerinin ise, sosyal alanların onay alınan projeye uygun yapıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 01.10.2020 tarihli ve 2018/982 Esas, 2020/946 Karar sayılı kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmede davacı arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümün m² si belirtilmeksizin 1 adet dubleks dairenin verileceği kabul edildiği ve sözleşmeyle sonrasında arsa sahipleri temsilcilerine verilen vekaletnamede temsilcilerin proje tadilatı yapma konusunda yetkilerinin bulunduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 15.(kapatılan) Hukuk Dairesinin 12.04.2021 tarihli, 2020/3148 esas, 2021/1596 karar sayılı ilamı ile, “Taraflar arasında yapılan sözleşmede iki blok, 52 adet daireden ibaret inşaat yapılacağının kararlaştırıldığı, fazladan daire çıkması halinde bu dairelerin yükleniciye ait olacağının belirlendiği, sözleşmede yapılması kararlaştırılan iki blok üzerine 5’er adet fazladan daire yapıldığı, bunun haricinde ise üçüncü bir blok daha yapıldığı ve bu blokta da 16 adet daire inşa edildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca arsa sahipleri tarafından proje tadilatı müracaatı sırasında henüz proje tasdik edilmeden yani tadilat projesi onayı olan 11.11.2016 tarihinden önce davalılara Ankara 6. Noterliğinin 07.11.2016 tarihli ve 19623 yevmiye nolu ihtarnamesi gönderilmiş, bu ihtarname 08.11.2016 tarihinde davalılara tebliğ edilmiş ve artırılan daireler bakımından hak talep edilmiştir. Sözleşmede fazladan daire çıkması halinde fazla dairelerin yükleniciye ait olacağına dair hüküm, iki blokta fazladan inşa edilen 5’er daire için kabul edilebilir ise de fazladan yapılan blokta (C blok) inşa edilen 16 dairenin sözleşme kapsamında olduğunun kabulü sözleşme hukuku ilkelerine uygun düşmez. Başka bir deyişle sonradan yapılan üçüncü blok için taraflar arasında kararlaştırılmış, tartışılmış ve iradelerin birbirine uygun olduğunu iddia etmek mümkün değildir. Bu durumda fazladan çıkan üçüncü blokta (C blok) inşa edilen dairelerden davacıların hak iddia etmeleri mümkündür. O halde mahkemece yapılacak iş; bilirkişi heyetinden alınacak ek rapor ile taraflar arasında düzenlenen sözleşmedeki paylaşım oranı nazara alınarak davacıların talep edebileceği maddi tazminat miktarının hesaplanması ve sonucuna uygun şekilde karar vermekten ibarettir. Açıklanan nedenlerle verilen karar, temyiz eden davacılar yararına bozulmalıdır.” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamı doğrultusunda alınan bilirkişi raporunda davacıların 338/6491 taşınmaz paylarına tekabül eden bedelin her bir davacı için ayrı ayrı 99.294,98'şer TL den toplam 198.589,96 TL olarak hesaplandığı, bu bedelin davalıdan tahsilinin gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne Her bir davacı için 99.294,98'şer TL den olmak üzere toplam 198.589,96 TL nin (20.000 TL sinin 13/01/2017 dava, kalan 178.589,96 TL'sinin ise 13/12/2021 ıslah tarihinden itibaren) avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve katılma yoluyla davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davalı temyiz dilekçesinde özetle; sözleşmenin akdedildiği 11.10.2011 tarihinde A ve B Blokta yer alan dairelerin toplam şerefiye değeri 21.180.000 TL'dir. Bu değerin arsa maliklerinin yapılan inşaattan alacakları pay(%45) ile çarpılması sonucu arsa maliklerinin toplamda şerefiye değeri olarak 9.531.000 TL alabileceği, davacı yanın bu toplam değerden alabileceği miktar ise arsa paylarının taşınmazın tamamının yüz ölçümüne oranına göre olacağı, buna göre davacı yan (9.531.000x338)/6491=496.299,183 TL değerinde A ve B bloğun tamamında hak sahibi olduğu, bu belirlenen bedele rağmen davacı yana sözleşmenin yapıldığı sırada 600.000 TL şerefiye değeri olan 12. Kattan dubleks bir daire verildiği, yani sözleşme ile davacı yana talep edebileceğinden 103.700,816 TL fazla değerde bir pay verildiği, tarafların sözleşme özgürlüğü çerçevesinde aralarında akdettikleri anlaşmaya aykırı bir şekilde C Blok'tan hak talep edilmesi hukuka aykırı olup bu yönde bir hesaplama yapılacak olsa dahi B Blok'tan fazladan alınan kısmın mahsubu gerektiği, bilirkişi raporunda talep edilebilir miktar olarak belirtilen ve istinaf incelemesi ile hüküm altına alınmış bulunan meblağ B Blok 15. Kattaki Dubleks dairenin verilmesiyle zaten karşılandığı, davacı yanın C Blok üzerindeki talebinin B Blok'ta fazladan aldığı kısım mahsup edilmek suretiyle denkleştirilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davacı katılma yoluyla temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda, sözleşmeye aykırı olarak, ortak alana inşaatı yapılan C blokta yer alan bağımsız bölümlerin güncel rayiç bedellerini esas alarak hesaplama yapması gerekirken, 13.01.2017 dava tarihindeki rayiç bedelleri esas alınarak hesaplama yaptığını, bu şekilde taşınmazın, muhtemel ve yaklaşık değerleri çok düşük çıkarıldığını, sözleşmeye göre iki blok yerine üç blok yapılması, üçüncü blok nedeniyle, sözleşmede yazılı esaslı sosyal tesisler, spor kompleksi, yürüyüş alanları yapılmaması, A,B,C bloklarında bulunan tüm taşınmazların değerine olan etkisi hesaplanmaya dahil edilmediğini, davalıya,faizin başlangıç hesabında, davalıya gönderilen ihtarnamenin tebliğ tarihi esas alınması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa sahibi ve yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.1.Davalı vekilinin temyiz itirazlarının bozma ilamı kapsamında kesinleştiği, mahkemece bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına usuli kazanılmış hak oluştuğundan temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2.2.Davacı vekilinin temyiz itirazları değerlendirildiğinde ise, bilirkişi raporunda davacı arsa sahiplerinin taşınmaz paylarına düşen daire bedellerin belirlenmesinde bir hata bulunmadığı anlaşıldığından davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
3.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.