"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi
DAVA TARİHİ : 15.01.2018
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 3. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/28 E., 2019/348 K.:
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 15.01.2012 tarihli konut satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre teslim tarihinin 31.12.2013 olarak kararlaştırıldığını, teslim tarihinde yüklenici taşınmazı teslim etmemiş ise 6 aylık ek süre verileceği, takip eden gecikilen her ay için ise 500 USD ceza-i şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili tarafından satış bedelinin ödenmiş olmasına karşın bağımsız bölümün tesliminin yapılmadığını, sözleşmede belirtilen teslim tarihi ve verilecek ek süreden itibaren işlemiş olan 21.500,00 USD ceza-i şart alacaklarının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ödeme iddiasının araştırılması gerektiğini, davacının cezai şart talep edebilmesinin mümkün olmadığını, teslimin müvekkilinin elinde olmayan sebeplerle geciktiğini, teslim konusunda temerrüde düşülmediğini, emsal dosyalarda davanın reddine karar verildiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile MK' nın 706, BK' nın 213, Noterlik Kanunun 60 ve Tapu Kanunun 26 Maddelerinde taşınmazların satışının resmi şekilde yapılması gerektiğinin düzenlendiği, bu düzenlemeler emredici olup işlemin geçerlilik şartını oluşturduğu, burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkin ve resen dikkate alınması gerektiği, eldeki davada, dava konusu taşınmazın tapuda davacıya devri yapılmamış olup, teslimin de söz konusu olmadığı, sözleşme adi yazılı sözleşme olup yasal mevzuatta belirlenen resmi geçerlilik şartlarını taşımadığı, Taraflar arasındaki sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş olduğundan, hukuken geçerli olmadığı, ceza-i şart, asıl borca ilişkin fer' i haklardan olup, geçerli olmayan taşınmaz sözleşmesinde düzenlenmiş olan ceza-i şart da geçersiz sayılması gerektiği, taraflar geçersiz sözleşme nedeniyle, ancak verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilecekleri anlaşılmakla, davacının geçersiz sözleşmeye dayalı istemlerin yerinde görülmemekle davanın reddine verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalının yapmış olduğu iş gereği genel ve sürekli uygulama sonucu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini bilecek durumda olduğunu, bu sebeple sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olduğunu gerekçe göstererek sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmesi, davalının kötü niyetli olduğunun göstergesi olduğunu, Medeni Kanun'un 2. maddesinde, kötü niyetli hak kullanımını himaye edilmeyeceği açıkça düzenlendiğini, her ne kadar resmi sözleşme şartına bağlanmış olsa da tüketicinin korunması anlamında yazılı sözleşmenin varlığını da hak sahipliği olarak kabul etmek gerekmekte olduğunu, yerel mahkeme kararının istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasına ve yeniden yargılama yapılarak talepleri doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine, karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki sözleşme adi yazılı sözleşme olup yasal mevzuatta belirlenen resmi geçerlilik şartlarını taşımadığı, taraflar arasındaki sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş olduğundan, hukuken geçerli olmadığı, ceza-i şart, asıl borca ilişkin fer'i haklardan olup, geçerli olmayan taşınmaz sözleşmesinde düzenlenmiş olan ceza-i şart da geçersiz sayılması gerektiği sabit olmakla incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas bakımından hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, adi yazılı satış sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Taraflar arasında 15.01.2012 tarihli, adi yazılı, Innovia 4 adlı sitenin A1 Blok 5 . kat 55 numaralı bağımsız bölümünün 184.000,00TL bedelle davacıya satışı konusunda satış sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 5.2 maddesine göre bağımsız bölüm 31.12.2013 tarihinde teslim edilecektir. Sözleşmenin 7.2. maddesine göre belirtilen tarihte teslim gerçekleşmezse gecikilen her ay için 500 USD ceza-i şart ödeneceği kabul edilmiştir. Dosya kapsamına sunulan ödeme belgelerine göre davacının, satış bedelinin tamamını davalıya ödediği anlaşılmıştır.
2.1. Taraflar arasındaki sözleşme, niteliği itibariyle tapu devri taahhüdü içermesi nedeniyle 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237), Türk Medeni Kanunnun 706, Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur.
2.2. Bu düzenleme nedeniyle şekil koşuluna uyulmaksızın yapılan sözleşmeler geçersiz olup hüküm doğurmaz. Bunlar şekil koşuluna uyulmadığından geçersiz olan sözleşmelerdir. Sözleşmenin geçersiz olması halinde kaçırılan fırsat adı altında menfi zarar isteminde bulunulamayacağı gibi geçersiz sözleşmeye dayalı alacak talebinde de bulunulamaz.
2.3. Yukarıda anılan nedenlerle, taraflar arasındaki sözleşmenin mülkiyet devri taahhüdü barındırdığı, şekil itibarı ile geçersiz olan bu sözleşmeye dayanarak asıl borcun varlığına bağlı olan ceza-i şart talebinde bulunulamayacağı, temyiz incelemesine konu kararda hukuka aykırı bir yan bulunmadığı anlaşılmıştır.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine,
30/10/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.