"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1917 E., 2022/713 K.
DAVA TARİHİ : 16.10.2018
HÜKÜM : İstinaf Başvurusunun Esastan Reddine
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Asliye Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2019/542 E., 2020/661 K.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ...ile aralarında yapılan sözleşme ile... 27527 ada, 1 parselde bulunan A Blok 10 numaralı bağımsız bölümün bedelini vererek davalıdan satın aldığını ancak tapusunun verilmediğini, davalının da bu süreçte iflas ettiğini bağımsız bölüm malikinin ... Büyükşehir Belediyesi olduğunu belirterek dava konusu edilen bağımsız bölümün tapusunun iptalini ve kendi üzerine tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; diğer davalı ... ile maliki bulunduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılması için anlaştıklarını, dava edilen bağımsız bölümün paylaşım gereği diğer davalıya düştüğünü, ancak davalının iflas etmesi sebebiyle dairenin devredilemediğini, kendisinin bu bağımsız bölüm üzerinden tasarrufunun bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
2.Davalı Müflis ... adına İflas masası cevap dilekçesinde; davalının iflas etmiş olduğunu ve dava konusu edilen bağımsız bölümün masa malvarlığına dahil olduğunu, açılan davanın usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda; davacı ile davalılardan müflis .... A.Ş. arasında bir örneği dava dilekçesine ekli olarak sunulan sözleşme no:17 olan bila tarihli "Satış vaadi sözleşmesi" gereğince, davaya konu taşınmazın davacıya satışının yapıldığını, satışına karar verilen, taşınmazın malikinin tapuda davalı ... olduğunu, sözleşmede ... Büyükşehir Belediyesi'nin idare olarak anıldığını, taraflarca ileri sürülen deliller, iflas idaresi kayıtları ... 21. İcra Müdürlüğü'nün 2014/7 İflas sayılı dosyasında yer alan YMM bilirkişi Abdulkadir Bozdoğan tarafından düzenlenen 24.11.2014 tarihli bilirkişi raporu ve diğer kayıtlar, yapılan keşif ve diğer tüm delillere göre, davacının sözleşme gereğince üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini ve taşınmaz satış bedelini ödediğini, ancak davalı tarafın taşınmazın tapuda devir ve teslimini davacıya yapmadığını, bu aşamada davalı ... AŞ.'nin iflasına karar verildiğini, davacının iflas idaresine başvurduğunu, 18.06.2015 tarihinde yapılan olağanüstü alacaklılar toplantısında "Tapuya şerh edilmeyen sözleşmeler sebebiyle 3. şahısların taleplerinin reddi gerekir" gerekçesiyle davacının taleplerinin reddine karar verildiğini, taraflar arasındaki söz konusu satış vadi sözleşmesine göre davacının davaya konu taşınmaz bedelini ödediğini ve bu şekilde davacının edimlerini yerine getirdiğini, taşınmazın da fiilen davacıya teslim edildiğini ve bu nedenlerle sözleşme hükümlerine göre taşınmazı davalı ...'nden talep etme hakkı bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1-Davalı Müflis ... İnş A.Ş. iflas idaresi vekili istinaf dilekçesinde özetle:
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın İİK'nun 228. maddesi çerçevesinde icra mahkemesinde görülmesi gerektiğini, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, davacının davaya konu taleplerinin dinlenebilmesi için satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmiş olmasının zorunlu olduğunu, ancak ilk derece mahkemesinin bu yöndeki itirazları dikkate almaksızın yazılı şekilde hüküm tesis ettiğini, kanun gereğince tapulu bir taşınmazın satışının resmi biçimde yapılmadıkça geçerli olmadığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerektiğini, bu nedenle noterde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanmayacağını, tarafların buna dayanarak hak iddia edemeyeceklerini, huzurdaki davada adi yazılı satış vaadi sözleşmesine dayanıldığını, bu tür sözleşmelerin TMK'nın 1009 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesinden yararlanılarak tapu sicillerine şerh verilmedikçe mülkiyet istemi bakımından hüküm ve sonuç meydana getirmelerinin mümkün olmadığını, yani söz konusu sözleşme tapuya şerh edilmediğinde, sözleşmeden doğan kişisel hakların güçlendirilmediğini, güçlendirilmemiş bu kişisel hakkın sonraki malikler yanında satıcının sonradan iflası üzerine oluşturulan iflas idaresine karşı da ileri sürülmesinin, iflas idaresinin satış vaadi sözleşmesini ifaya zorlanmasının, bir başka ifadeyle sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilinin istenmesinin hukuken olanaklı olmadığını, dosyaya sundukları Yargıtay kararları ve dilekçelerinde yer alan itirazlarının incelenmediğini, davacının satış vaadi sözleşmesine göre edimlerini yerine getirip getirmediğinin öneminin bulunmadığını, davalılar arasındaki ... 13. Noterliğinin 05695 yevmiye numarasında kayıtlı 03.02.2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği Müflis ... A.Ş. adına düşen ve İİK'nun 184. maddesi gereğince iflas masasına dahil olan, davaya konu taşınmaz da dahil bütün bağımsız bölümlerin masa mal varlığına dahil edilmesi hususunda gerekli hukuki süreçlerin de yürütüldüğünü beyan ederek eksik incelemeyle ve hatalı değerlendirmelerle tesis edilen hükmün kaldırılmasını talep etmiştir.
2-Davalı ...vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu yerin müvekkili idarenin tasarrufundan çıktığını, davalı müflis şirketin tasarrufuna konu yere ilişkin idareye husumetin yöneltilmesi ve müvekkili idarenin hasım mevkiine alınarak hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, davaya konu bağımsız bölümün yüklenici hissesine düşen bağımsız bölüm olup fiziki ilerleme karşılığında encümen kararı ile devrin gerçekleştiğini, kaldı ki müflis ...'ın işi tamamlayamadan kayyum atandığını ve hakkında iflas kararı verildiğini beyan ederek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına, HMK m. 355/1 gereği incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, re'sen gözetilmesi gereken, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmamasına, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılmasına; İİK m 228 koşullarının oluşmadığının anlaşılmış bulunmasına göre davalılar vekillerinin istinaf itirazları yerinde görülmediğinden HMK m. 353/1,b,1 gereğince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 Sayılı Kanunun 369 ve 372 nci maddeleri,
2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu 184 ncü ve devamı maddeleri:
3. Değerlendirme
İcra İflas Kanunu'nun 184. maddesine göre, iflasın açılmasıyla birlikte müflisin bütün hak ve alacakları bir topluluk teşkil eder ve bu topluluğa iflas masası denir. İflas masasına giren alacaklar ile ilgili tasarruf yetkisi iflas masasına geçer.
Somut olayda; davacının yükleniciden satın aldığı bağımsız bölümün arsa sahibi ... Büyükşehir Belediyesi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye ait olduğu, bu hususun da davalı ... kabulünde olduğu, yüklenicinin üzerine düşen edimi 27/07/2012 tarihinde iskan alarak yerine getirdiği dosya kapsamından anlaşılmakla birlikte, yüklenici hakkında 10/04/2014 tarihinde iflas kararı verilmiş ve verilen karar kesinleşmiştir. Bu durumda İcra ve İflas Kanunu 184. maddeye göre, dava konusu bağımsız bölüm ile ilgili alacağın masa alacağına dahil edilmesi ve davacının, müflisin diğer alacaklıları ile birlikte sıraya girmesi ve alacağını masadan alması gerekirken, bağımsız bölüm ile ilgili tapu iptal ve tescil davasının kabul edilmesi doğru olmamış, davalının temyiz itirazının kabulü ile kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi 18.11.2020 tarihli ve 2019/542 E., 2020/661 karar sayılı kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.