"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın asıl ve karşı davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı-karşı davalı ... vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-karşı davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 30.01.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı karşı davalı vekili Avukat ... ile davalı karşı davacı vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ile ... sahibi müvekkili arasında 27.01.2012 tarihli adi yazılı “anahtar teslimi inşaat sözleşmesi” yapıldığını, bu sözleşmeye göre davalının, müvekkilinin maliki olduğu ... ilçesi ... Köyü Kuyuluharım mevkii 130 ada 5 parselde kayıtlı yaklaşık 22 dönümlük arazi üzerine ... ruhsatı ve eklerine uygun olarak ... ruhsatı alındığı tarihten 15 ay sonra teslim edilmek üzere malzeme ve işçilik dahil anahtar teslimi inşaat yapacağını, müvekkilinin de davalıya 370.000,00 TL ödeyeceğini, müvekkilinin inşaat devam ederken sözleşme hükümlerine göre ödeme zamanından önce ve fazla fazla ödeme yaptığını, inşaat bitmemesine rağmen ödemelerin tamamını yaptığını, ancak davalının "sözleşme dışı arazinin çevresine duvar yapacağını ve arazi girişinden konut girişine kadar evin etrafına taş döşeyeceğini, çevre-bahçe düzenlemesi yapacağını" söyleyerek sürekli olarak müvekkilinden para istemeye devam etiğini, müvekkilinin de kendisine güvenerek 200.000,00 TL makbuz karşılığı ödeme yaptığını, davalının çevre-bahçe düzenlemesi işlerini hiç yapmadığı gibi sözleşme dışı yapılan arazinin çevresine taş duvar yapım işi ve evin etrafına taş döşenmesi işlerini ise eksik ve ayıplı yaptığını, sözleşme dışı yapılan eksik ve ayıplı işlerin bedelinin 100.000,00 TL civarında olmasına rağmen müvekkilinin, davalıya 517,740.00 TL gibi fahiş bir bedel ödediğini, müvekkilinin edimlerini fazlasıyla ifa ettiğini, ancak davalının gerek sözleşmeye göre yaptığı gerekse sözleşme dışı yaptığı işlerin eksik ve ayıplı olduğunu, davalının eksik ve ayıplı olarak ve projesine uygun inşaat yapmadığı için ... Belediyesi Encümeni’nin 20.08.2014 tarihli kararı ile 31.052,43 TL para cezasına çarptırıldığını, inşaat bitim süresinin 15 ay olmasına rağmen henüz iskan ruhsatının alınamadığını, müvekkilinin konut elektrik rayici üzerinden değil şantiye elektrik rayici üzerinden elektrik faturalarını ödemek zorunda kaldığını, inşa edilen binanın temel izolasyonu iyi yapılmadığından alt kattaki odalarda rutubet sorununun çözülemediğini, davalının bu sorunu gideremeyince önce alt kattaki odalarda havalandırma delikleri açtığını, sorun yine giderilemeyince aspiratörler taktığını, yine de sorunun giderilemediğini, daha sonra müvekkilinin, ... isimli ustaya 100.000,00 TL ödeme yapmak zorunda kaldığını, arazi içerisindeki binanın avlusundaki elektrik bağlantılarının izole edilmediğini, bu durumun hayati tehlike yarattığını, orta kattaki ana girişte bulunan ahşap kapı ile mutfaktaki şömine kapısının işlevini yerine getirmediğini, orta katta bulunan yatak odalarındaki ve mutfaktaki duvarlarda çatlaklar oluştuğunu, orta kat girişindeki lavabo ile sağ taraftaki yatak odasında bulunan lavabo ve klozetin iyi monte edilmediğini, orta kat mutfakta zemine orijinal çini fayans yerine üzeri film kaplı adi fayans döşendiğini, mutfaktaki seramiklerin su aldığı için temizlendiğinde eski hale gelmediğini, şömineden sıcak hava gelmesi gerekirken soğuk hava geldiğini, arazi içerisindeki 25.00 m² taban alanlı tek katlı müştemilatın çatısına kalıp tahtalarının çakıldığını, pencere altlarına gelişi güzel mermerler konulduğunu, temel izolasyonu yapılmadığını, taşınmazın etrafına örülen taş duvarların, taş duvarların içine konulan pencereler ve binanın duvarlarındaki taş kaplamaların ayıplı olduğunu, arazinin içinde inşa edilen binanın önündeki avludan bahçe giriş kapısına kadar döşenen parke taşları düzgün döşenmediğinden çökmeler ve akmalar olduğunu, davalının sözleşme hükümlerine göre edimlerini yerine getirmediğini, projesine uygun inşaat yapmadığını, ... Belediyesi Encümeni’nin 20.08.2014 tarihli Kararı ile 31.052,43 TL para cezasına çarptırıldığını, inşaat bitim süresinin 15 ay olmasına rağmen henüz iskan ruhsatının alınamadığını, sözleşme dışı arazinin çevresine taş duvar yapımı ve evin etrafına taş döşenmesi işleri için rayiç bedelin çok çok üstünde 517.740,00 TL gibi müvekkilinden çok ama çok fahiş bedel tahsil ettiğini, davalının rücuen ... Belediyesi Encümeni’nin 20.08.2014 tarihli kararı ile verilen 31.052,43 TL bedelli para cezasını ve kendisine fazladan ödenen bedelinin müvekkile iade etmesi gerektiğini, belirtilen nedenlerle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşme hükümlerine göre davalı tarafından yapılan inşaattaki eksik ve ayıplı işlerin bedellerinin ve eksik ve ayıplı işlerin tam ve ayıpsız hale gelmesi için gerekli olan bedellerin hesaplanarak bu bedeller ile temel izolasyonu iyi yapılmadığından müvekkilinin ... isimli ustaya ödediği 100.000,00 TL bedelin davalıdan alınarak dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte müvekkiline iadesine, sözleşme dışı arazinin çevresine taş duvar yapımı ve evin etrafına taş döşenmesi ... bedelinin hesaplanarak bu bedelden, eksik ve ayıplı işlerin bedelleri ile eksik ve ayıplı işlerin tam ve ayıpsız hale gelmesi için gerekli olan bedellerin düşülerek malzeme + işçilik + müteaahhitlik kârı dahil davalının hak ettiği ... bedelinin hesaplanmasına; müvekkilinin sözleşme dışı ödediği 517.740,00 TL'den davalının hak ettiği ... bedelinin düşülerek fazladan ödenen bedellerin davalıdan alınarak dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte müvekkile iadesine, ... Belediyesi Encümeni’nin 20.08.2014 tarihli kararı ile verilen 31.052,43 TL para cezasının dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte müvekkiline iadesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı/karşı davacı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili yüklenici ile davacı mal sahibinin ... ili, ... ilçesi ... mahallesinde bulunan, tapunun 130 ada 5 parselinde kayıtlı 5.827,98 m² genişliğindeki taşınmaz üzerinde 581 m² konut ve 68 m² müştemilat inşaatı olmak üzere toplam 649 m² büyüklüğünde bir inşaat yapmak üzere 27.01.2012 tarihli “anahtar teslimi inşaat sözleşmesi” ile anlaştıklarını, sözleşmede ... bedelinin 370.000,00 TL olarak belirlendiğini, işin başlangıç tarihi olarak ruhsat tarihinin kararlaştırıldığını, sözleşme uyarınca teslim süresinin ruhsat tarihinden itibaren 15 ay olduğunu, 2012 ve 2013 yılı yaz ayları inşaatın yapım süresine denk geldiğinden sözleşmenin 6. maddesine göre süre uzatımı yapıldığını, bu süre uzatımı ile birlikte işin teslim süresinin, ruhsat tarihinden itibaren 21 ay olmuşsa da; ... tesliminin 18 ay içerisinde yani 09.10.2013 tarihinde yapıldığını, 31.10.2012 tarihli subasman kotu vizesi talepli dilekçeleri üzerine ... İl Özel İdaresinin 13.09.2013 tarihli 16283 sayılı yazısı ile söz konusu inşaatın subasman vizesinin yapıldığını ve inşaatın devamında bir sakınca görülmediği yönünde cevap verildiğini, 06.09.2013 tarihli ... kullanma izin belgesi talepli dilekçeye karşılık da 09.10.2013 tarihli 18075 sayılı cevabi yazı ile ... kullanma izin belgesinin düzenlenebilmesi için ölçü krokisi ve cins değişikliği işlemine esas dosyanın hazırlanması gerektiğinin belirtildiğini, SGK'nın 02.06.2014 tarihli 304632 sayılı ilişiksizlik belgesinde de inşaat işyeri dosyasında işveren olan müvekkilinin prim borcu olmadığının, inşaattan dolayı başkaca bir sakınca olmaması durumunda ... kullanma izin belgesinin düzenlenebileceğinin belirtildiğini, inşaatın yapımı sürecinde davacı ... tarafından, müvekkilinden sözleşme dışı imalatların yapılmasının talep edilmiş olup bu sözleşmede yer almayan veya sözleşmedekinden farklı yapılan imalatların bedel farkları ile ilave ücretlerinin ödenmesi konusunda anlaşıldığını, binanın, müvekkili tarafından teslim için kararlaştırılan süreden önce tamamlanarak,iskan almaya hazır bir biçimde davalıya teslim edildiğini, tamamlanmış binanın resimlerinin çekilerek ve gerekli tutanakların düzenlenerek 06.09.2013 tarihli ... kullanma izin belgesi talepli dilekçe ile ... İl Özel İdaresi İmar ve Kentsel İyileştirme Müdürlüğüne gönderildiğini, başvurudan sonra ilgili idare yetkililerinin yapıyı keşfederek, mutfak dolaplarının tamamlanması, bodruma iniş merdiveni korkuluğunun yapılması gibi birkaç küçük ayrıntının tamamlanmasını, sonrasında iskan ruhsatının verileceğini belirttiklerini, binaya ... kullanma izin belgesinin verilmesi için yalnızca resmi işlemlerin bitirilmesinin kaldığını, bu işlemlere başlanıldığını, ... kullanma izin belgesi alınması aşamasında davacı mal sahibi ...'in, ... + zemin kattan ibaret olan binanın üzerine bir kat daha çıkılmasını istediğini belirttiğini, müvekkili tarafından davacı mal sahibine, bunu yapmanın imar açısından mümkün olmadığını, kaçak ... olarak kabul edileceğini, binaya iskan alınamayacağının bildirildiğini, davacı mal sahibinin ise bunun üzerine, müvekkilinin adını kullanarak, müvekkilinin yanında çalışan işçilerle ve müvekkiline malzeme tedarik eden firmalarla görüştüğünü, müvekkilinin adına, kendi hesabına malzeme ve işçilik temin ettiğini, bu suretle ruhsata aykırı imalatı yaptırdığını, inşaatın bitişi fotoğraflanarak tespit edildiğini, iskan için başvuruda bulunulmuşken, davacının projesine ve ruhsatına aykırı inşaata devam ederek iskan alınmasını engellediğini, davacının su yalıtımı daha iyi olsun diyerek, statik projede sürekli kiriş olan temel sisteminin radye temele çevrilmesini istediğini, binanın su yalıtım sorunu olmamakla birlikte davacı tarafın ilave 100.000,00 TL harcadığı yönündeki iddiasının gerçek dışı olduğunu, binadaki kaçak kat ilavesi haricindeki tüm imalatların müvekkili tarafından imal edildiğini, Harun Yazıcıer olarak bahsedilen kişinin müvekkilinin çalışanı olduğunu, ücretinin de müvekkili tarafından ödendiğini, bina avlusundaki elektrik kablolarına elektrik verilmediğini, davacının fıskiye sistemi alıp montaj yaptıktan sonra elektriğinin verileceğini, hayati tehlike durumunun söz konusu olmadığını, kapıların işlevlerini yerine getirmemesinin kullanım hatası olduğunu, inşaatın tesliminden sonra nasıl kullanıldığının bilinmediğini, duvar çatlaklarının kılcal olduğunu, betonarme sistemde değil, tuğla duvarda olduğunu, statik olarak bunun normal olduğunu, duvarların boyanması gerektiğini, klozetler veya diğer vitrifiye malzemelerinin montajı yapılarak kendisine teslim edildiğini, taban döşemelerinde kullanılan her malzemenin davacı tarafından seçildiğini, bunların farklarının ödeneceğinin söylendiğini, seramiğin su aldığından bahsedilmişse de bununla kastedilenin anlaşılamadığını, şöminenin yakılmadan sıcak hava üfleyemeyeceğini, müştemilatın içi ile ilgili sözleşmede olmayan birçok imalat yapıldığını, bunların sözleşmedeki bedele dahil olmayıp, ilave ücret gerektirdiğini, taş duvar örülme işindeki ayıplar ile taş kaplamanın ve içindeki pencerenin ayıbının anlaşılamadığını, bu imalatların ayıplı olmasının söz konusu olmadığını, yaklaşık 1563 m² granit taşın şartnamelere uygun döşendiğini, ... Belediyesinden silindir kiralanarak düzgün olmasının sağlandığını, granit taş döşenmiş yola ağır vasıta sokulmasının bu taşın bozulmasına neden olacağını, özellikle eğimli olan bölgelerde ağır vasıta araç sokulmaması gerektiği konusunda davacının uyarıldığını, yol döşemesindeki hataların kullanım ve bakım hatası olduğunu, mutfak tezgah ve dolaplarının da davacıya teslim edildiğini, bu imalatların sonradan değiştirildiğini, bina için yapılan ilave işlerle birlikte bina birim m² fiyatının müteahhitlik karı ile birlikte 2.000 TL/m² olduğunu, bilirkişinin inşaat maliyetlerini hesaplarken bölgedeki piyasa rayiçlerini kullanmadığını, inşaat alanını yanlış tespit ettiğini, bina inşaat alanının 581 m², müştemilatın inşaat alanının 68 m² olduğunu, söz konusu inşaatta sözleşme gereği yapılanlarla birlikte ilave işlerin işçilik ve malzeme bedellerinin belirlenmesi ve buna müvekkilinin kârı/ücretinin eklenmesi gerektiğini, binanın ruhsat ve projesine uygun olarak yapılıp davacıya teslim edildiğini, davacının ise iskana hazır olan bu binaya ruhsata aykırı olarak kat ilavesi yaptığını, ayrıca kat ilavesi yaptırdığı müvekkilinin işçilerine ve müvekkili adına malzeme tedarik ettiği firmalara ödeme yapmadığını, bunların ödemesinin de müvekkili tarafından yapılmak zorunda kalındığını, bu miktarın yaklaşık 250.000,00 TL civarında olup, davacının talep ettiğinin aksine müvekkilinin davacıdan alacağı olduğunu, açıklandığı üzere, eser meydana getirilerek ... sahibine teslim edilmiş olduğundan, ... sahibi olan davacı-karşı davalının, müvekkiline ödemek zorunda olduğu ücretin HMK'nın 266. maddesine uygun olarak bilirkişiler marifetiyle belirlenmesi ve bakiye alacağının davalıdan tahsili gerektiğini belirterek davanın redine karar verilmesini talep etmiştir.
III. KARŞI DAVA
Davalı vekili karşı dava dilekçesinde özetle, cevap dilekçesindeki açıklamalarını tekrarlayarak fazlaya ilişkin talep ve dava açma hakları saklı kalmak kaydıyla, 6100 Sayılı Kanunun 107. maddesi uyarınca yapılacak yargılama sonucunda belirlenecek şimdilik 10.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
IV. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ,"...Borç ilişkisinden kaynaklanan bütün borçlar ifa edilince o borç ilişkisi sona erer. İfa bu hali ile borçlanılan edimin yerine getirilmesidir. İfanın konusu, borçlanılan edimdir. Sözleşmedeki edim yerine getirilmemişse borçlu alacaklının uğradığı zararları gidermekle yükümlüdür. Fakat bazen sözleşmedeki edimin yerine getirilmesi; edimin yok olması gibi maddi, sözleşme konusunu yapılamaz kılan hukuki bir nedenle ya da ekonomik, sosyal vs. bir olay niteliğindeki fiili bir nedenle mümkün olmayabilir. Bu durumda ifa imkansızlığı gündeme gelir. İfa imkansızlığı; edimin içeriği değişmeksizin borcun aynen yerine getirilmesinin imkansız hale gelmesi olarak açıklanabilir. Eğer ifa imkansızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, herkes için söz konusu ise buna objektif imkansızlık, yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da subjektif imkansızlık denir. İfa imkansızlığı sözleşme yapılmadan önce var ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise BK'nın 20. maddesi gereğince sözleşme geçersizdir. İfa imkansızlığı sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış ve eğer borçlunun kusuru olmaksızın edim imkansızlaşmışsa BK'nın 117. maddesi, borçlunun kusuru sonunda imkansızlaşmış olursa BK'nın 96.maddesinin uygulanması gerekir.
Yukarıda sözü edilen BK'nın 117 nci maddesine göre; borçluya isnat olunamayan haller nedeniyle borcun ifası mümkün olmazsa borç sona erer. Karşılıklı edimleri içeren akitlerde bu suretle ifa yükümlülüğünden kurtulan borçlu, haksız iktisaplara ilişkin hükümlere göre almış olduğu şeyleri iadeye mecbur ve kendisine henüz tediye edilmemiş bulunan şeyi istemek hakkından mahrum olur. Kanun veya sözleşme ile, borcun ifasından evvel bile vukua gelen zararın, alacaklıya yüklenmiş olduğu haller bundan hariçti
Tüm dosya kapsamı, gelen yazı cevapları ve rapor içeriğine göre;
-Kaçak yapının iskan ruhsatı almasının mümkün olmadığı,
-Mimari tadilat ruhsatı düzenlenme ihtimalinin (imar hakkı olan 250 m² tamamı ilk projede kullanıldığı için) bulunmadığı,
-... kullanım belgesinin, tarım alanlarını koruma kanuna göre geçerli olmayacağı ve
-Taşınmazda sözleşme konusu binanın tapuya tescilinin mümkün bulunmadığı anlaşılmıştır.
İnşaatın ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, bu durumun sözleşmeden önce var olduğu, imkansızlığın objektif mahiyette olup 6098 sayılı Yasanın (818 Sy 20) 27 nci maddesine göre sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayanılarak karşılıklı hak talep edilemeyeceği" gerekçesiyle asıl ve karşı davanın reddine karar verilmiştir.
V. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı-karşı davalı vekili istinaf dilekçesinde, davalı-karşı davacının sözleşme uyarınca inşaatı ruhsat ve eklerine uygun bir şekilde yapmadığı için ... kullanma izin belgesi verilmediğini, her ne kadar ... Belediyesinden gelen yazı ve ... Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün 27/05/2019 tarihli yazısında; kaçak yapının İskan Ruhsatı almasının mümkün olmadığı, mimari tadilat ruhsatı düzenlenme ihtimalinin (imar hakkı olan 250 m²'nin tamamı ilk projede kullanıldığı için) bulunmadığı, ... kullanım belgesinin, tarım alanlarını koruma kanuna göre geçerli olmayacağı, taşınmazda sözleşme konusu binanın tapuya tescilinin mümkün bulunmadığı yönünde görüş ve açıklamalar bulunsa da bu görüş ve açıklamaların inşaatın mevcut durumuna göre yapıldığını, davalı-karşı davacı yüklenicinin eser sözleşmesinde belirtildiği gibi inşaatı eksiksiz ve ayıpsız, fen ve sanat kurallarına, projesine uygun olarak tamamlamış olması halinde 2014 yılında inşaat mühürlenmeden önce ... kullanma izin belgesinin alınmış olacağını, davalı-karşı davacının cevap dilekçesindeki; "...... kullanma izin belgesi alınması aşamasında davacı mal sahibi ...'in ... + zemin kattan ibaret olan binanın üzerine bir kat daha çıkmak istediğini belirttiğini, kendisine bunu yapmanın imar açısından mümkün olmadığını, kaçak ... olarak kabul edileceğini,binaya iskan alınamayacağının bildirildiğini, ... inşaata devam ederek iskan alınmasını engellediğini..." şeklindeki soyut beyanlarının gerçekleri yansıtmadığını, mahkemenin "inşaatın ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, bu durumun sözleşmeden önce var olduğu, imkansızlığın objektif mahiyette olup 6098 sayılı Yasanın (818 Sy 20) 27 nci maddesine göre sözleşmenin geçersiz olduğu,geçersiz sözleşmeye dayanılarak karşılıklı hak talep edilemeyeceği yönündeki kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılarak asıl davanın kabulüne ve karşı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile,"...dava konusu eser sözleşmesine konu yapının kaçak olup, iskan ruhsatı alınmasının mümkün olmadığı, imar affı nedeniyle tadilat ruhsatı düzenleme ihtimalinin de bulunmadığı, tarım alanı olması nedeniyle ... kullanım belgesinin verilemeyeceği, bu nedenle objektif ifa imkansızlığı olması nedeniyle asıl davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygun bulunduğundan, davacı - karşı davalının asıl dava yönünden istinaf nedenlerinin esastan reddine karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle davacı-karşı davalı vekilinin istinaf talebinin HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
VI.TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı-karşı davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde belirttiği sebepler ile aynı temyiz itirazlarını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl ve karşı dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı-karşı davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı karşı davacıya verilmesine,
Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davacı-karşı davalı ...'ten alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
30.01.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Öncelikle, ... kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;
1-... kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan ... kayıt belgesi alınan bir ... sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)
2-3194 sayılı İmar Kanununun 30. maddesinde; yapının kullanılması ... kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, ... kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.
4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için ... kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan ... Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; ... kayıt belgesi verilen yapılarda, ... kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.
5-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; ... kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.
6- ... kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki ... kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).
7-... ruhsatı alıp da ... kullanma izin belgesi almamış veya ... ruhsatı bulunmayan yapılarda, ... Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde ... kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında ... kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “... Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle ... kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun ... yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.
8- Geçici Madde 16/10 da; ... kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan ... kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.
TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.
Yukarıda ... kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi ... kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, ... kayıt belgesi alınan bir ..., kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir ... olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, ... sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının ... kullanma iznine sahip olması ile ... kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.
Somut olaya döndüğümüzde; davacı ... sahibi ile davalı yüklenici arasında bedel karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacı ... sahibi eksik ve ayıplı yapılan işler nedeniyle fazla ödemeler ve başka ustaya yapılan ödeme ile belediyenin kestiği cezanın tahsilini talep etmiştir. Davalı–Karşı davacı ise tahsil edemediği bakiye ... bedelini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi asıl davada 420.611,43 TL nin kabulüne karşı davanın reddine karar vermiştir. Karşı davacının istinafı üzerine, istinaf mahkemesi; asıl davada alacağın hesaplamasında hata yapıldığını belirterek kararı kaldırmış ve ilk derece mahkemesine göndermiştir. İlk derece mahkemesi, ikinci kararında “inşaatın kaçak olduğunu” belirterek asıl ve karşı davanın reddine karar vermiştir. Bu kez davacının istinafı üzerine, istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.
Davacının temyizi üzerine Dairemizin Sayın çoğunluğu ilk derece mahkemesinin kararının onanmasına karar vermiştir. Bu karara katılmamız mümkün değildir. Şöyle ki;
Davaya konu inşaatın iskân ruhsatı yoksa da inşaatın tamamı hakkında 14.09.2018 tarihinde ... Kayıt Belgesi alınmıştır. ... Kayıt Belgesi, TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek talepte aşılmak suretiyle yapının ... sahibine terkedilmesi, ... sahibinin sözleşmeden kaynaklanan alacaklarına hükmedilmemesi öncelikle hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Bu nedenle iskân ruhsatı yerine alınan ... kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, iskân ruhsatına sahip olması ile ... kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve bu meblağda dikkate alınarak taraflar arasındaki alacak- borç miktarının tespit edilerek bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı onanmasına dair karara muhalifim.