Logo

6. Hukuk Dairesi2023/551 E. 2023/1150 K.

Yapay Zeka Özeti

Uyuşmazlık: İİK'nın 94. maddesine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davasında, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirip getirmediği ve davacıların taleplerinin kabul edilip edilmeyeceği.

Gerekçe ve Sonuç: Yüklenicinin kaçak yapı inşa etmesi nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmediği, kaçak yapının düzeltilmesi için verilen süreye rağmen bu durumun giderilmediği ve bu nedenle yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümleri hak edemeyeceği değerlendirilerek davacıların tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine ilişkin yerel mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir.

Karar Metni

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

HÜKÜM : Asıl ve Birl. 2009/268 Red, Birl. 2010/154 Red

Taraflar arasında görülen asıl ve birleşen davalardaki tapu iptal ve tescil davalarında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl ve birleşen 2009/268 esaslı davalar hakkında ret kararı, birleşen 2010/154 esaslı davada davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi asıl dava ve birleşen 2009/268 esaslı davalarda davacılar vekilince tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilleri dava dilekçesinde özetle; müvekkillerine olan borçları nedeniyle davalılardan ... İnşaat Ltd Şti ve ... aleyhine satın aldığı dairelerin tesliminin ve tapusunun kendisine verilmeyeceğini anlayınca daire bedeli olarak verdiği paranın karşılığı olarak aldığı senet ile ilgili olarak icra takibine başlandıklarını, diğer davalılar ise dosya borçluları ... İnşaat Ltd Şti ve ... ile ... 10. Noterliğinde 04/05/1999 tarih ve 11959 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan arsa sahipleri olduğunu, 2003 yılında parsellerdeki inşaatların fiili bitiş seviyelerinin % 98 ve % 99 olmasına rağmen sırf alacaklıları zarara uğratmak amacıyla tescil talep etmeyen yüklenici ile yine yüklenici ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak doğmuş olan bir hakkın tescili yerine muvazaalı olarak sözleşmeyi fesih etmelerinin açıkça köyü niyetle hareket ettiklerini gösterdiğini, arsa sahipleri adına olan tapuların iptaline ve yüklenici davalılar adına tesciline karar verilmesine, tescilin mümkün olmaması halinde daire değerleri kadar tazminata hükmedilerek davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.

II. CEVAP

1.Davalılar Zehni, Şafak, Metin ve Gülşen vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı taraf ve yüklenici arasındaki borç-alacak ilişkisinin muvazaaya dayalı olduğunu, takibe konulan senetlerin tanzim ve vade tarihleri incelendiğinde yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri 3.kişilere sattıktan sonraki bir tarihte tanzim ettiklerinin görüleceğini, satış nedeni ile bağımsız bölümlerde yüklenici hakkı kalmadığından ve bağımsız bölüm satın alanlar malik sıfatı ile bağımsız bölümlerde oturduklarından yüklenicinin de bu satışa şimdiye kadar itiraz etmediğinden 3. kişilerle yüklenici arasındaki her türlü borç-alacak ilişkisinin hukuken dikkate alınamayacağını, ... 1. Tüketici Mahkemesinin 2006/134 Esas sayılı dosyası ile mahkememiz dosyasının birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimlerini yerine getirdiğini davayı kabul ettiğini beyan etmiştir.

III.MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 01/03/2011 tarihli ve 2009/197 Esas, 2011/135 Karar sayılı kararıyla; davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A.İlk Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay(Kapatılan) 23.Hukuk Dairesi 27.03.2012 tarih 2011/4299 Esas ve 2012/2357 Karar sayılı ilamında "Davacılar, davalılar arasındaki sözleşmenin tarafı değildir. Yasanın kendilerine tanıdığı yetkiyi kullanarak bu davayı açtıklarından yüklenici adına tescil koşullarının oluşup oluşmadığının arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme hükümlerine göre incelenerek değerlendirilmesi gerekir. Somut olayda, mahkemece, yüklenici ve arsa maliki davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshedilmesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de, yapılan inceleme bu sonuca varmak için yeterli değildir. Mahkemece, konusunda uzman bilirkişi kurulu oluşturularak sözleşmenin feshi tarihi itibariyle inşaatın seviyesi belirlenmeli, sözleşme feshedilmiş olsa bile bu tarihten sonra yüklenicinin eylemli olarak inşaatın yapımına devam edip etmediği değerlendirilerek yüklenici ile arsa malikleri arasındaki sözleşme hükümlerine göre yüklenicinin inşaatı getirmiş olduğu seviye itibariyle yüklenicinin kaç dairenin tesciline hak kazandığı, hak kazanılan dairelerden ne kadarının daha önce yükleniciye verildiği, yüklenicinin, dava konusu bağımsız bölümleri hak edip etmediği ve davacı alacaklıların alacak miktarları belirlenerek, alacağın kaç bağımsız bölümün tesciliyle tahsil edilebileceği konularında denetime elverişli, iddia ve savunmaları da irdeleyen bilirkişi raporu alınarak bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verlimesi doru değildir" gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B.İkinci Bozma Kararı

1.İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde 18/08/2014 tarih 2013/24 Esas ve 2014/659 karar sayılı kararında asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir. Karara karşı asıl ve birleşen davada davacılar vekili, asıl ve birleşen davada davalılar Zihni Karagül, ..., ..., ... vekili ve müdahil Sabiha Aşık vekilince süresi içinde temyiz isteminde bulunulmuştur.

2.Yargıtay(Kapatılan) 23.Hukuk Dairesi 25.04.2016 tarih 2015/344 Esas ve 2016/2588 karar sayılı ilamında " Bozma ilamından sonra yapılan yargılama sırasında Çukurova İlçe Beledeyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazı cevabında sözleşmeye konu 5685 ada 20 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde yapılan inşaatın yapı ruhsatının olmadığı, bu hali ile kaçak yapı olduğu anlaşılmaktadır. Kaçak olan yapının ekonomik değeri olmadığı gibi sözleşme edimlerinin bu şekilde yerine getirilmesinin kabulü de mümkün değildir. Yüklenicinin edimlerini yerine getirmiş olabilmesi için imara, sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak inşaat yapması gerekmektedir. Yukarıda belirtildiği gibi 5685 ada, 20 parsel üzerindeki inşaatın kaçak olduğu tespit edilmesine rağmen bu taşınmaza değer verilerek bağımsız bölüm tesciline karar verilmiştir. Oysa bu parsel üzerindeki inşaatın kaçak olması halinin düzeltilebilecek olup olmadığı, yani ruhsatının alınıp alınamayacağı, kaçaklık halinin giderilip giderilemeyeceği ilgili yerlerden sorulup, kaçaklık halinin giderilebileceğinin anlaşılması halinde davacı vekiline yetki ve süre verilip bu hususun giderilmesi halinde sonucuna göre talepler değerlendirilerek bir karar verilmesi, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durmadan ekonomik değeri olmayan yapıya değer verilerek tapu iptal ve tescil kararı verilmesi doğru görülmemiştir" gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

C. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin 28/10/2021 tarih 2018/1014 Esas 2021/499 Karar sayılı kararı ile bozmaya uyularak, ... Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne müzekkere yazılmış müzekkere cevabında davalı ... adına herhangi bir yapı kayıt belgesinin olmadığının bildirildiği, davalı ... vekili tarafından 14/11/2018 tarihli dilekçe ile imar affından yararlanması için verilen yetki belgesi ile imar barışı ile ilgili başvuruda bulunulduğu ve başvurunun devam ettiğinin beyan edildiği ancak 14/02/2019 tarihli duruşmada davalı ... şirketi ile ... vekili imar affı başvurusundan feragat ettiklerini beyan ettikleri, davalı ... Ail Cavlak tarafından sunulan yapı kayıt belgesinin 5685 ada 1 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olduğu anlaşıldığı, Çukurova Belediye Başkanlığına yazılan müzekkere cevabında 5685 ada 20 parsel sayılı taşınmazdaki binaya ruhsat verilebilmesi için güncel tapu, maliklerin vekaletnameleri, günce imar durum belgesi ile yürürlükte bulunan planlı alanlar imar yönetmeliği emsal hesabına uygunluğunun bir mimar tarafından kontrol edilmek şartıyla; sığınak, otopark, yangın yönetmeliği şartlarını sağlayan mimari proje, güncel yalıtım projeleri, güncel betonarme, statik projelerinin bir yapı denetim firması ile belediyeye müracaat edilmesi halinde kaçak durumunun giderileceği bildirilmiş olup, davacılara ve davalılara 5685 ada 20 parsel sayılı taşınmazdaki yapının kaçaklık halinin giderilmesi için gerekli başvuruları yapmak için kesin süre verilmiş, usulüne uygun ihtara rağmen gerekli işlemlerin yapılmadığının anlaşıldığı, birleşen ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/154 Esas 2010/313 Karar sayılı dosya davacısı ...'ın 05/12/2020 tarihinde vefat etmesi nedeniyle mirasçılarına meşruhatlı davetiye çıkartılmış, mirasçılar davayı takip etmediğinden davanın işlemden kaldırılmasına karar verilmiş, yenilenmeyen davanın HMK'nın 150/5 maddesine göre açılmamış sayılmasına karar verilmiş, ana dosya ve dosyamız ile birleşen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/268 Esas 2010/363 Karar sayılı dosyaları yönünden davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, kaçak yapı halinin düzeltilmediği anlaşılmakla ekonomik değeri olmayan yapıya değer verilerek tapu iptal ve tescil kararı verilemeyeceği gerekçesiyle davaların reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen 2009/268 Esas sayılı davalarında davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Asıl ve birleşen 2009/268 Esas sayılı davalarındaki davacı vekilleri temyiz dilekçesinde özetle; imalatların fiziki seviyesinin %99 ve %98 seviyelerinde olduğu, arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlerin bulunduğu parseldeki inşaatın bitmiş olduğunu, yüklenicinin arsa sahibine karşı sözleşme gereği edimini yerine getirdiğini, eksik kalan hususları tamamlama yükümlülüğünün kendilerinde olmadığını belirterek kararın bozularak davanın kabul edilmesini talep etmişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, İİK'nın 94 ncü maddesine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescile ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası,

2004 sayılı İcra İflas Kanununun 94 ncü maddesi,

Mülga 818 sayılı Kanununun 355 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, davanın İİK 94 ncü maddesine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davası olduğu, davalılardan yüklenicinin davalı arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, yüklenicinin edimini yerine getirmediği için sözleşmenin mahkeme kararıyla feshedilmiş olduğu, sözleşmenin içeriği incelendiğinde iki ayrı parsel üzerinde inşaat yapılmasının kararlaştırıldığı, sözleşmenin anahtar teslim iskan şartlı olduğu, 5685 Ada, 1 Parsel üzerindeki inşaatın tamamlandığı ve iskanının alındığı ancak 5685 Ada, 20 Parselin yapı ruhsatının bulunmadığı ve kaçak yapı konumunda bulunduğu, mahkemece davacılar vekiline kaçaklığın giderilmesi için süre verilmesine rağmen kaçaklığın giderilmediği, bu durumda yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini yerine getirdiğinden bahsedilemeyeceği ve yüklenicinin sözleşme gereği üzerine düşen bağımsız bölümleri hak edemeyeceği, davacıların İİK'nın 94 maddesine dayalı olarak yüklenici adına bağımsız bölümlerin tapularının iptali ve tescili talebinin reddedilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Asıl ve birleşen (2009/268 E) sayılı davada davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

21/03/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.