"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki Tapu Kaydındaki Şerhin Terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın usulden reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili asıl ve birleşen dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalı ... arasında Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tanzim edildiğini, sözleşme ile davacılara ait parsellerin davalı yüklenici ...'a tapuda satış gösterilmek suretiyle devredildiğini, her ne kadar tapuda satış olarak devredilmiş ise de taşınmazların devrinin taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yapıldığını, gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğunu, davacıların Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/548 E., sayılı dosyası ile açmış oldukları sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescil davasında tapu kayıtlarına davalıdır şerhi işletilmesinden sonra gayrimenkullerin çoğunun diğer davalılara satılmış gibi gösterilerek devrinin yapıldığını belirterek, dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarına "Edirne 2. Noterliği'nin 27/06/2012 tarihli ve 05924 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek nitelikte sayılabilecek Edirne 2. Noterliği'nin 17/12/2012 tarihli ve 11897 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Beyanname ve Taahhütname başlıklı taahhütnamesi ile yükümlüdür" şerhinin konulmasını talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı Ziraat Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin ipotek alacaklısı olduğunu, taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olmadığını, davacıların şerh verilmesini istedikleri şahsi haklarını davalı bankaya karşı ileri süremeyeceğini, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; taşınmazları tapu kütüğündeki kayda güvenerek iyi niyetli olarak satın aldığını, mülkiyet hakkının tarafına geçtiğini, davacının sözleşmeden kaynaklanan haklarını sözleşmenin tarafı olan kişiye karşı ileri sürülebileceğini belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davayı kabul etmediklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yalnızca sözleşmenin taraflarını bağladığını, uzun zaman önce akdedildiği iddia edilen sözleşmenin o zaman tapuya şerh edilmesi gerektiğini, tapular üstünden onca işlem geçmesinin ardından tapuya şerh edilme talebinin haksız ve yersiz olduğunu, davacıların davayı açmakta hukuki yararlarının bulunmadığını, davacıların hukuki yararı bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davayı kabul etmediğini, davacının taleplerinin kendisine ait bağımsız bölümle ilgisinin bulunmadığını, taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların Edirne 2. Asliye Hukuk mahkemesi'nin 2012/458 E., sayılı dosyası ile açtığı davanın bekletici mesele yapılmasını talep ettiklerini, davalı ...'ın davalı ...'dan satın aldığı taşınmazları dava tarihinden önce tekrar ...'a satması nedeniyle davanın husumetten reddinin gerektiğini, müvekkillerinin dava konusu taşınmazları davalı ...'ın kendisine ait oldığını söylemesi üzerine satın aldığını, taşınmazların bedellerinin ödendiğini, davalı ...'ın satın aldığı taşınmazları yatırım amaçlı satın aldığını, ...'nın ise satın aldığı taşınmazlar üzerinde inşaat yapacağını, davalı ...'un müteahhit olmadığını, kat karşılığı satılan taşınmazlar olduğunu bilmediğini, davalı ...'ın müvekkillerine sattığı taşınmazların üzerinde inşaat yapılacak taşınmazlar olmadığını, yine davalı müteahhitin sözleşme şartlarını yerine getirdiğini belirterek, davalı ...'a karşı açılan davanın usulden reddine, yine davacıların dava açmakta hukuki menfaati olmadığından davanın usulden reddini istemiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların hukuki menfaati bulunmadığını, davacıların Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/458 E., sayılı dosyası ile açtığı davanın reddine karar verildiğini, sözleşmeden kaynaklanan ihtilafların işbu sözleşme taraflarına yönlendirilmesi gerektiğini, bu nedenle davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, yapılan satışın tamamen gerçek olduğunu, müvekkili tarafından adına kayıtlı taşınmazın devri ile peşinen ödenerek gerçekleştirilmiş bir tasarruf olduğunu, dava konusu sözleşmenin tarafları arasında ihtilafları müvekkilinin bilebilecek durumda olmadığını, davalı ...'dan tamamen iyi niyetli olarak verdiği bir adet 3+1 daire karşılığında 3 adet 1+1 daire aldığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar ile ... arasında akdedildiği iddia edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yalnızca sözleşmenin taraflarını bağladığını, sözleşmenin tapuya zamanında şerh edilmemesinden dolayı davalının bu sözleşmeden doğan herhangi bir yükümlülüğünün veya sorumluluğunun söz konusu olmadığını, davacıların Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/458 E., sayılı dosyası ile açtığı davanın reddine karar verildiğini, davacıların bu davayı açmakta hukuki yararlarının bulunmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.
Davalı TEB A.Ş. Vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın yasal dayanaktan yoksun olup reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkilinin ipotek alacaklısı olduğunu, taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olmadığını, davacıların şerh verilmesini istedikleri şahsi haklarını davalı bankaya karşı ileri süremeyeceğini, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 7. fıkrası gereğince, Noterlik Kanununun 44 ncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin isteği üzerine gayrimenkul siciline şerh verilebileceği, davacıların Tapu Müdürlüğüne başvurarak ilgili şerhin düşürülmesini isteyebileceği, Tapu Müdürlüğünde ilgili işlemin idari yoldan da tesis edilebileceği, bu bağlamda davacıların bu davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığı gerekçesiyle davacının davasının HMK'nın 114/1-h maddesinde belirtilen dava şartı (hukuki yarar) yokluğu nedeniyle HMK'nın 115/2. maddesi uyarınca usulden reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle;a rsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi için bütün paydaşların bu sözleşmeyi imzalamış olmaları veya bu sözleşmenin tapuya şerhine noterden muvafakat etmeleri gerektiğini, paydaşlardan biri sözleşmeyi imzalamamış veya şerhe muvafakat etmemiş ise sözleşmenin tapuya şerh edilemeyeceğini, tüm paydaşlar sözleşmeyi imzalamış olsa dahi tapuya şerh verilmesi işlemi yapılmadan paydaşlardan birisinin payını bir üçüncü kişiye devretmesi halinde sözleşmenin tapuya şerhi için payı devralan üçüncü kişinin (yeni malikin) muvafakatinin gerektiğini, bu muvafakatin olmaması halinde Tapu Müdürlüğünce şerh işleminin yapılamayacağını, davaya konu taşınmazların müvekkilleri adına kayıtlı iken davalı yüklenici ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve taşınmazın bir kısmının avans olarak davalı yüklenici ...’a devredildiğini, davalı yüklenici ...'ın daha sonra kendisine devredilen hisseleri davalı diğer kişilere devrettiğini, bu durumda sözleşmenin müvekkilleri tarafından tek taraflı olarak tapuya tescil ettirilmesinin mümkün olamadığını, sözleşmenin tarafı olan ... üzerinde hisse kalmadığını, bu nedenle de tapuda sözleşmenin şerhinin ancak tapu kaydında yazılı maliklerin muvafakati ile mümkün olabileceğini, Türk Medeni Kanunu'nun 1015. Maddesinde tapuda tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi için istemde bulunan kişinin sicilde hak sahibi görünen kişi veya kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmesi gerektiğini şart koştuğunu, dava konusu olayda sözleşmeyi yapan yüklenici ...'ın hisseleri hemen devrettiğinden başkası adına kayıtlı hisse üzerine şerh koydurma imkanı bulunmadığını, bu sebeple 2644 Sayılı Tapu Kanunu'nun 26/7. maddesinin uygulanıp idari yoldan sözleşmenin tek taraflı başvuruyla tapuya şerhine imkan olmadığını, bu durumda sözleşmenin tapuya şerhi için müvekkillerinin dava açmaktan başka çareleri olmadığını, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği ve bunların şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğinin belirtildiğini, müvekkillerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince taşınmazları davalı yükleniciye avans oarak devrettiklerinden, yüklenicinin edimini yerine getirmeden yaptığı devirlerin ayni hak geçirmediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapudaki son kayıt maliklerini de bağlayıcı etki yaptığını, müvekkillerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakları ve sözleşme ile ilgili edimleri yeni maliklere karşı da ileri sürüp talep imkanının ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi halinde mümkün olabileceğini, idari işlemle sözleşmenin tapuya şerhi de yeni maliklerin sözleşmede imzalarının olmaması sebebi ile tek taraflı başvuruyla mevzuat gereği mümkün olamadığını, bu sebeple ancak dava yoluyla sözleşmenin tapuya şerhi mümkün olabileceğinden müvekkillerinin bu davayı açmakta hukuki yararlarının bulunduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda; Tapu Kanunu'nun 26/7.maddesi gereğince taraflardan herhangi biri tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebileceğinden, davacı arsa sahiplerinin, davalı yüklenici ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalıların katılımı ya da onayı olmaksızın geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak tapu müdürlüğüne başvurmaları sonucu sözleşmenin tapuya şerhini sağlayabilecekleri gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuya şerh edilebilmesi için sözleşmeyi imzalayan tüm arsa sahipleri ve yüklenici ile yükleniciden pay satın alarak taşınmaza hissedar olan üçüncü şahısların birlikte hareket etmek zorunda olup olmadıklarına ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri, 5/01/2009 tarihli 5831 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunu'nun 1.maddesi ile değişik Tapu Kanunu'nun 26/7.maddesi, Tapu Sicil Tüzüğü'nün 16, 47.maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacılar vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Tapu Kanununun 26/7. maddesinin uygulama alanı bulabilmesi için, taraflardan birinin dava konusu taşınmaza malik olması gerekmektedir. Sözleşmenin tarafları olan davacılar malik olmadığından ilgili hükmün olaya uygulanması mümkün değildir. Diğer yönden bu davada sözleşmenin feshi talebi bulunmamaktadır. Taşınmaz, sözleşmenin tarafları adına kayıtlı olmayıp davalı 3. kişiler adına kayıtlıdır. Bu hali ile tapuya şerh verilmesi mümkün değildir.
3.Buna göre Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda yazılı gerekçeyle davacıların istinaf başvurularının reddedilmesi gerekirken Tapu Kanunu’nun 26/7. maddesi gereğince sözleşmenin taraflarından birisinin talebi ile tapuya şerh verilebileceğinden davacıların bu davayı açmakta hukuki yararı olmadığı yönündeki yanılgılı gerekçe ile reddedilmiş olması bozmayı gerektirir.
Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibarıyla doğru bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilmek suretiyle düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğidir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
2. Davacıların Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmeye yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile sonucu itibarıyla doğru olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilmek suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
İstek halinde peşin alınan temyiz harçlarının yatırana iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.