"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/25 E., 2024/353 K.
DAVALILAR : 1-... 2-... 3-... ve 74 davalı
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 26. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/401 E., 2022/475 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili şirketle davalılar arasında 2016 yılında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri yapıldığını, sözleşmenin yapılmasından sonra dolar kurunun 3,38 TL'den 13.03.2018 tarihinde 7,00 TL'ye çıktığını, dava tarihi itibariyle 6,00 TL civarında olduğunu, buna bağlı olarak daire veya iş yeri satış fiyatlarında %50 oranında düşüş meydana geldiğini, yine konut satışlarının %50 oranında azaldığını, inşaat malzeme maliyetinin Haziran-Temmuz 2009 tarihlerinde %50 oranında arttığını, sözleşme imzalandığında anılan hususların öngörülemediğini, banka faizlerinde artış meydana geldiğini, ekonomik koşullardaki değişiklik sebebiyle müvekkilinin ürettiği daireleri satamadığını veya yarı fiyatına satmak zorunda kaldığını, 2017 yılında %15 oranıyla kredi kullanılırken bugün itibariyle %30 oranında kredi kullanabildiğini, gelişen bu hususlarda da müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, inşaatların %60-70 seviyesinde tamamlandığını, bu oranın %40 kısmının olağanüstü durum ortaya çıktıktan sonraki 1 yılda gerçekleştiğini, müvekkilinin davalılara gönderdiği ihtarnameyle keşide tarihinden sonra yapılacak imalatların, sözleşme gereği yapılacak her türlü edimin ifasının, sözleşmenin uyarlanması hak ve taleplerine bağlı olarak ihtirazi kayıtla gerçekleştirileceğinin bildirdiğini, sözleşme yapıldığı sırada 18 milyon TL kar beklenen projenin yürütülmesi halinde 23 milyon zarar ortaya çıkacağını, bu zarara müvekkilinin tek başına katlanmasının beklenemeyeceğini, sözleşme koşullarına göre toplamda 45 milyon TL'lik bir değişikliğin söz konusu olduğunu ileri sürerek müvekkilinin aleyhine olan bu değişiklikten arsa sahibi olan davalıların 4. 587.808,93 TL'sine katılmasını, teknik şartnameye göre değişim tablosunda belirtilen 4.587.808,93 TL tutarındaki imalat işlerinin ilgi listedeki teklif doğrultusunda yüklenici şirketçe yapımı yükümlülüğünün değiştirilmesini veya bu imalatlara karşılık gelen bedellerin arsa sahiplerince arsa payı oranında ödenmesi şeklinde sözleşme hükümlerinin uyarlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılar ... ... ve ...vekili cevap dilekçesinde özetle, davalı olarak gösterilen... ... ve ...ın arsa sahibi olmadıklarını, müvekkilleriyle davacı arasında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun Ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında davacı tarafından iki blok halinde yeni mesken binaların inşaatının yapılması için düzenleme şeklinde Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri yapıldığını, davacının sözleşme ile imza tarihinden itibaren 120 günlük sürede projeleri tamamlanarak bina yönetim kuruluna ve vekalet vermemiş arsa sahiplerinin onayına sunulması, projelerin belediyeye sunulduğu 120 gün içinde inşaat ruhsatının alınmasının akabinde de 40 gün içinde kat irtifakı için başvuru yapma, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren de 24 ay içerisinde inşaatı bitirme yükümlülüğü altına girdiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmede uyarlama yapılacağına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığını, aksine davacı yüklenicinin sözleşmenin 18. maddesiyle her ne miktarda olursa olsun fiyatların artması nedeniyle arsa sahiplerinden hiç bir talepte bulunmayacağını kabul ve taahhüt ettiğini, döviz kurunda dalgalanmanın sözleşmenin yapıldığı 2016 yılı Kasım ayında başladığını, dolar kurunun 02.05.2018 tarihinde 4,05 TL iken 24/5/2018 tarihinde 4,86 TL'ye çıktığını, 30.07.2018 tarihinde 4,87 TL iken 14.08.2018 tarihinde 6,90 TL olduğunu, bu nedenle döviz kurundaki dalgalanmanın bir anda oluştuğu iddiasının doğru olmadığını, ülkenin yıllardır istikrarlı bir ekonomiye kavuşamadığı ve dövizle borçlanmanın risk taşıdığının toplumun çoğunluğunca bilinen bir olgu olduğunu, davacının 10 aydır hiç bir kira ödemesi yapmadığını, 2019 yılının 7 aylık döneminde İstanbul...ilçesinde konut satışlarındaki azalmanın %1'in altında olduğunu, yine inşaat maliyetlerindeki artışın %50 oranında değil %22 oranında olduğunu, sözleşmenin kurulduğu 2016 yılıyla 2019 yılı arasında sözleşmenin bulunduğu yerdeki arsa fiyatlarının %74 oranında arttığını, bu artışın davacı bakımından olumsuz etkileri ziyadesiyle karşılayacak düzeyde olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
2. Davalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle, müvekkillerinin murisiyle davacı arasında...ilçesi, ... Mah. 10124 ada, 273 parsele ilişkin olarak Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri imzalandığını, davacının edimini sözleşmede öngörülen sürede yerine getirmediğini, Merkez Bankası verilerine göre 2016-2017 yıllarında döviz kurlarında %20,8, 2017-2018 yıllarında %32,4, 2018-2019 yıllarında %16,7 oranında artış meydana geldiğinde bunun da öngörülebilir olduğunu, temerrüte düşen davacının sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkının bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazlara ilişkin olarak imar işlem dosyası getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan alınan rapor ve ek rapordan inşaat ruhsatının 06.06.2017 tarihinde alındığı, parsel üzerinde inşa edilen A blokta 101 adet, B blokta ise 116 adet bağımsız bölüm olduğu, A bloktaki 42 adet, B blokta ise 63 adet bağımsız bölümün kat irtifakının yüklenici adına kurulduğu, davacının en son kira ödemelerini 2018 yılı Mayıs ayında yaptığı, sözleşmenin imzalandığı 2016 yılı Kasım ayıyla dava tarihi arasında ekonomik verilerin yıllık %30 oranında değiştiği, 30.05.2021 tarihi itibariyle yüklenicinin kendisine düşen 115 dairenin satışından elde edeceği gelirin 132.413.839,49 TL, aynı tarih itibariyle inşaat maliyetinin 104.252.648,89 TL olduğu, dolayısıyla yüklenicinin zarar etmesinin söz konusu olmadığı, ülkemizin ekonomik durumunda meydana gelen değişimlerin sözleşmenin uyarlanmasını gerektirmediği gerekçesiyle davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... hakkındaki davanın esastan reddine, davalı ... hakkındaki davanın davalının tapu maliki olmaması nedeniyle husumetten reddine, diğer davalılar yönünden açılan davanın ise feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında imzalanan sözleşmede tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri düzenlenmiş olup, yine sözleşmenin 18. maddesinde inşaat maliyetlerinde (malzeme, işçilik, nakliye) bedellerinin artması, vergi, harç, rusüm gibi giderlerde artış olması veya yenilerin eklenmesi, mevzuata göre yeni yükümlülükler getirilmesi hallerinde bunlar nedeniyle arsa sahiplerinden her ne ad altında olursa olsun hiç bir talepte bulunmayacağını kabul ettiği, somut olayda, davacı yüklenici sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen ve öngörülemeyen ekonomik nedenlerden dolayı TBK'nın 480. maddesi gereğince sözleşmenin uyarlanmasını talep etmiş ise de TBK'nın 480. maddesinde öngörüldüğü şekilde sözleşmenin imzalanması sırasında öngörülemeyen veya öngörülse bile taraflarca dikkate alınmayan sebepler nedeniyle sözleşmenin ifasının son derece güçleştiğini veya ifaya engel olduğunu ispatlayamadığı, mahkemece bu gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davalı yüklenicinin basiretli tacir olarak hareket etmesi gerektiği, sözleşme hükümlerine göre bedel arttırımı talep edilemeyeceği gerekçesi ile karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf talebinin gerekçeye yönelik olarak kısmen kabulü ile yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak ispatlanamayan davanın reddine dair yeniden esas hakkında karar verilmesi
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davanın açıldığı aşamada 77 olan davalı sayısının aşamada davalılarla yapılan arabuluculuk görüşmeleri ve anlaşmalar çerçevesinde 7'ye düştüğünü, 70 davalı ile anlaşma sağlanarak 70 davalı yönünden davadan feragat edildiğini, davalıların %90 ile uzlaşılabilirken kalan 7 davalı yönünden sözleşmenin uyarlanmasının hakkaniyete uygun olacağını, kalan 7 davalının işbu sözleşmeye aynı koşullarla devam etmek istemesinin sulh olmaktan uzak bir tutumun tezahürü olduğunu ve adalet duygusuyla bağdaşmayacağını, dava dilekçesinde ve diğer tüm beyanlarda ve bilirkişi raporlarında da belirtildiği üzere müvekkilinin, ediminin %99'luk kısmını yerine getirebildiğini, kalan %1'lik kısmının ise sözleşmeden kaynaklı menfaatin yerine konulabilmesi açısından hakimin müdahalesi ile sözleşmede değişiklik yapılması ve menfaat ile sosyal riskin eşit paylaştırılmasının sağlanmasının talep edildiğini, son inşaat sözleşmesinin imzalandığı 2016 yılı Kasım ayından sonra 01.12.2016 tarihinde USD satış kuru 3,42 TL iken davanın açıldığı 09.08.2019 günü USD satış kurunun 5,48 TL olduğunu, bir başka değişle geçen 20 aylık sürede döviz artış oranının %60.23 olduğunu, bu artışın makul bir kişinin öngörebileceği bir artış olmadığını, durum değişikliğinin müvekkilinden kaynaklanmadığını, sözleşmenin yapıldığı 2016 Kasım ayında inşaat maliyet endeksinin bilirkişi raporlarında da belirtildiğini, buna göre TÜİK'in 2015=100 bazlı inşaat maliyet endeksine göre 2016 yılı Aralık ayında 118,90, davanın açılmadan önceki son endekste ise 192,76 olduğunu ve değişimin 20 aylık bazda %62 olduğunu, dosya kapsamındaki belgeler incelendiğinde 01.01.2002 ile 01.01.2015 yılları arasındaki döviz kurundaki dalgalanmanın stabil olduğunu ve 13 yıllık dönemde 1,50 TL den 2,25 TL'ye yükseldiğini (13 yılda sadece %50 artışın gerçekleşmiş olduğu), 2016 Kasım ile dava tarihi olan Ağustos 2019 tarihleri arasında gerçekleşmiş olan bu artışın makul düzeyde bir artış olmadığını, Türkiye ekonomisinde 13 yıldır stabil seyreden döviz kurunun Temmuz 2018 ve Eylül 2018 arasındaki %34,8'lik artış gösterebileceğini öngörebilmenin basiretli tacirden beklenebilecek bir durum olmadığını, yine, İstanbul Tüketici Fiyat Endeksine göre de 2016 yılı Aralık ayı ile davanın açıldığı 2019 yılı Ağustos ayı arasında TÜİK'in 2003=100 bazlı İstanbul 1. Bölge Yİ-TÜFE endeks değişiminin sunulduğunu, değişimin 20 aylık sürede %41,2 olduğunu, 2016 yılı Aralık ayı ile davanın açıldığı 2019 yılı Ağustos ayı arasında TÜİK'in 2003=100 bazlı Yİ-ÜFE endeks değişiminin ise % 65 olduğunu, bununla birlikte inşaat sektörünün gerçekleri, gelenekleri, sektör örf ve adetleri dikkate alınarak; ülkedeki ekonomik dalgalanmalar, inşaat maliyetlerindeki artış, tüketici fiyat endeksi ve döviz kurundaki dalgalanmaların sonucu olarak %60-65 oranındaki maliyet ve fiyat endeksi artışlarının inşaat sektörü olarak öngörülmesinin beklenemeyeceğini ve %60-65 oranındaki bir artış karşısında inşaat sözleşmeleri bazında uyarlamanın gerekip gerekmeyeceği hususunda inşaat sektöründeki "basiretli tacir" olarak belirtilen sektör parametrelerinin ekonomik dalgalanmalara hazırlıklı olamayacağının da ticaret odalarının malumu olduğunu, TBK'nın 480. maddesinde yer alan "Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez. Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.” hükmü uyarınca inşaat sözleşmelerinde bedel, götürü olarak belirlensede, maddede belirtilen şartların gerçekleşmesi durumunda hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının talep edilebileceğini, taraflar arasındaki sözleşmede, sonradan ortaya çıkan devalüasyon, malzeme fiyatlarının aşırı artışı, enflasyon gibi öngörülemeyen ve göz önüne alınmayan durumlarda, sözleşmede uyarlama yapılamayacağı, sözleşme hükümlerinin değişmeyeceği düzenlenmiş olsa da Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2006/11-525 E., 2006/554 K. sayılı ve 20.09.2006 tarihli kararı ile bu sözleşme hükmünün TMK'nın m. 2 anlamında dürüstlük kuralına aykırı olması sebebiyle hâkimin diğer koşulların varlığı halinde sözleşmede uyarlama yapması gerektiğinin açıkça belirtildiğini, hal böyle iken davanın temelini oluşturan TBK'nın md. 138. ve TBK Md. 480 hükümleri gereğince davanın kabulü gerekirken aksine hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin değişen ekonomik koşullar nedeniyle uyarlanması istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince bir kısım davalı(70 kişi) hakkındaki davanın feragat nedeniyle, kalan davalılar yönünden esastan reddine, ... davalı olarak gösterilmişse de kendisinin sözleşmede taraf olarak yer almadığı görülerek husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Her ne kadar kararın istinaf edilmesi üzerine gerekçe yönünden istinaf istemi kabul edilerek gerekçe değiştirmek suretiyle karar kaldırılarak yeni hüküm kurulmuş ise de; taraflar arasındaki sözleşme götürü bedelli sözleşme olmadığından, TBK'nın madde 480'e göre değil, madde 138'e göre değerlendirilmesi gerekir. Yine istinaf dairesince kararın kaldırılması durumunda yeniden hüküm kurulması gerekmekte olup, karar kaldırılmasına rağmen bir kısım davalılar yönünden hüküm kurulmaması bozmayı gerektirir.
Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
1. Davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddine,
2. Davacı tarafın Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının (A-3) numaralı bendinde yer alan “Davanın reddine” ibaresinden sonra gelmek üzere (2) numaralı madde olarak “Davalı ... yönünden açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine” ve 3 numaralı madde olarak “Diğer davalılar yönünden açılan davanın feragat nedeniyle reddine” ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
İstek hâlinde peşin alınan temyiz harcının ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
18.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.