"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/190 E., 2024/352 K.
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; hissedar oldukları 4434 ada, 4 ve 5 parsellerdeki taşınmazlar ile ilgili olarak, davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, iş bu sözleşme mucibince yüklenici firmanın toplam 6 katlı bir bina inşa edeceği ve davalı firma tarafından dava konusu sözleşmeden hemen sonra ruhsata başvurulacağı ve inşaata başlandıktan sonra mücbir sebepler hariç 18 ay içinde de iskan alınmış olarak daireler tamamlanıp teslim edileceğini, davalı yüklenicinin bu süre zarfı içerisinde haksız ve kötü niyetli olarak hiçbir gerekçe göstermeksizin, inşaat ruhsatının alınıp inşaata başlanmasını, aksi durumda işbu sözleşmenin feshedileceği ihtarına rağmen ruhsata başvurmadığını belirterek arsa payı inşaat sözleşmesinin feshinde haklı olduklarının tespitine, fesih nedeniyle davacıların maruz kaldığı zararların tespit edilerek davalıdan alınıp davacılara verilmesine, el atmanın önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı firma ile davacılar arasında yapılan sözleşmeye göre 4 ve 5 parseller ile malikleri farklı olan 1-2 ve 3 parseller tevhit edilmek suretiyle oluşacak yeni parsel numarasında davalı tarafından 2 bodrum kat,1 zemin ve 3 normal katlı (3. normal kattaki daireler çatı piyesli dublex) daire olacak şekilde anlaşıldığını, ... Büyükşehir belediyesinden tahsis belgeleri karşılığı ücreti mukabilince tapuların alınması için gerek davacıların maliki olduğu (4 ve 5 parsel) ve gerekse de diğer (1-2-3) parsel sahiplerinin tüm tapu bedel ödemelerini yaparak işe başladığını, projelerin Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin imzalanmasından önce çizdirilmiş olduğunu, lakin ... Belediyesine gittiği zaman 22.05.2014 tarihinde yayımlanan “planlı alanlar tip imar yönetmeliğinde” yapılan değişiklik sebebiyle işlem yapılamadığını, yönetmelik değişikliği sebebiyle 2 blok yapması gerekmekte olup, her blok arasından 6 mt. boşluk bırakma zorunluluğu doğduğunu, davalının gerek 1-2 ve 3 parsel sahiplerinin haklarını korumak ve gerekse de bu projeden zarar etmemek için ... Belediyesine proje değişikliği için başvuruda bulunduğunu, fakat proje değişiklik talebinin vekâletnamede “EK PROTOKOL” yapmaya yetkisi olmadığından bahisle kabul edilmediğini, davacılardan, Düzenleme şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde değişiklik yapılması amacıyla “ek protokol” yapma yetkisi istenmiş olduğunu, buna rağmen çektikleri ihtarnamede ruhsat alınması için 7 günlük süre verilmesinin de, ruhsat alınması için yeterli bir süre olmadığını, davacıların amaçlarının müvekkili şirketin ödemiş olduğu tapu bedellerini yok saymak olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalamış iken ... Belediyesince 22.05.2014 tarihinde yayımlanan ’"planlı alanlar tip imar yönetmeliğinde" yapılan değişiklik sebebiyle işlem yapılamadığı, taraflar arasında tanzim edilen sözleşme ile yapılması planlanan binaya ait projenin ilgili belediyece, sözleşme tarihi olan 07.05.2014 tarihi sonrasında 22.05.2014 tarihinde yayımlanan "planlı alanlar tip imar yönetmeliğinde" yapılan değişiklik sebebiyle uygulama yapılması imkânı kalmadığı, ortaya çıkan hukuki imkansızlık nedeni ile davalı tarafından sözleşmenin ifasının mümkün olmayıp tarafların bu halde kusurunun da bulunmadığının anlaşıldığı, hukuki imkansızlık oluştuğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile Beyoğlu 59. Noterliğinin 07.05.2014 tarih ve 2026 yevmiye no.lu düzenlenme şeklinde satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesinin feshine, davacının meni müdahale talebi atiye bırakılmış olmakla bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, davacının diğer tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacılar vekili ve davalı yüklenici şirket vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
Bu karara karşı süresinde davalı yüklenici şirket vekilince temyiz kanun yoluna başvurulması üzerine verilen ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi kararı, Dairemiz'in 2021/4092 Esas, 2022/2289 Karar, 20.04.2022 tarihli ilamı ile 1-2-3 nolu taşınmazlar yönünden parsel maliklerinin dava konusu sözleşmenin feshinden etkileneceği, bu nedenle diğer sözleşme maliklerinin de kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yargılamasına dahil olması gerektiği, mahkemece davacı tarafa 1-2-3 sayılı parsel malikleri hakkında dava açtırılıp, açılacak dava birleştirilerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenip davanın karara bağlanması gerektiği, bu husus üzerinde durulmadan ve taraf teşkili sağlanmadan davanın sonuçlandırılmasının doğru olmadığı gerekçesi ile bozularak dosya İlk Derece Mahkemesine gönderilmekle, İlk Derece Mahkemesinin bozma ilamına uyduktan sonra yaptığı inceleme neticesinde verdiği davanın usulden reddine ilişkin karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Mahkemece, bozma ilamı doğrultusunda tüm arsa sahiplerinin birlikte dava açmadıkları ve bu eksiklik süre verilmesine rağmen tamamlanmadığından dava usulden reddedilmemiş ise de, somut olayda 5 ayrı parselle ilgili tek sözleşme yapılmadığı, 4 ve 5 no.lu parsel maliklerine ayrı sözleşme yapıldığı ve bu maliklerin davacı olduğu 1, 2 ve 3 no.lu parsel maliklerinin dava açmadığı sabittir. Dairemizin TMK’nın 692. maddesine istinaden geriye etkili fesih istemlerinde tüm paydaşların birlikte dava açması gerektiğine dair yerleşik içtihatları mevcut ise de, bu dava özelinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazların paylı ya da iştirak halinde mülkiyete konu olmadığı hatta 4. ve 5. parsellerle ilgili ayrı sözleşme yapıldığı ve objektif imkansızlık nedeniyle inşaata hiç başlanmadığı dikkate alındığında; 4 ve 5 no.lu parsel maliklerinin, 1, 2 ve 3 no.lu parsel malikleri olmadan açtıkları ve diğer parsel maliklerine ayrı dava açtırıp birleştirmenin de mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmesi TMK’nın 692. maddesine açıkca aykırı olduğu gibi yerleşik içtihatlarımızada aykırı olmuştur.
Davacılara ait parseller ile dava konusu yapılmayan 1, 2 ve 3 no.lu parsellerin hukuki ve fiili irtibatının olmaması, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesinde dava dışı parsel maliklerinin bir zararının da olmayacağı dikkate alındığında, mahkemece yapılacak iş, davacılar açısından sözleşmenin geriye etkili fesih koşulları incelenerek bu koşulların bulunması halinde diğer talepleri de incelenerek bir karar vermekten ibarettir. HMK’nın 373/6. fıkrasında dikkate alınarak kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle ... 21. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen karar usul ve yasaya aykırı olduğundan davacılar vekilinin temyiz sebeplerinin kabulü ile hükmün davacı lehine BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 22.01.2025 gününde oy birliğiyle karar verildi.