"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/246 E., 2024/246 K.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I.DAVA
1.Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin paydaşı olduğu 302 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 17.09.2019 tarihli satış işlemiyle davalıya satılan 681277/8448000 pay ile 316 ada 1 parsel sayılı taşınmada 12.02.2019 ve 05.11.2019 tarihli satış işlemleriyle davalı adına tescil edilen sırasıyla 4/25 ve 2473/14080 payın ön alım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2.Birleştirilen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin paydaşı olduğu 316 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 05.07.2019 tarihli satış işlemiyle davalıya devredilen payın ön alım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II.CEVAP
Davalı vekili asıl ve birleştirilen davada cevap dilekçesinde; davanın süresi içerisinde açılmadığını, müvekkilinin taşınmazda hissedar olması nedeniyle müvekkili aleyhine ön alım hakkı kullanılamayacağını, dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğini ifade ederek asıl ve birleştirilen davanın reddini savunmuştur.
III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 22.02.2022 tarihli kararıyla asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV.İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin 22.02.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 19.04.2023 tarihli kararıyla davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V.BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A.Bozma Kararı
1.Bölge Adliye Mahkemesinin 19.04.2023 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2.Dairemizin 12.03.2024 tarihli kararı ile dava konusu 316 ada 1 parsel sayılı taşınmaz yönünden iptal edilen payların pay ve payda şekilde açıkça gösterilmeyerek infazda tereddüt meydana getirecek şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
B.İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl ve birleştirilen davanın kabulüne dava konusu 302 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı .../8448000 payın, dava konusu 316 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı .../50837 payın iptali ile davacılar adına eşit oranda davacılar adına tesciline, 787.394,00 TL depo bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya verilmesine karar verilmiştir.
VI.TEMYİZ
A.Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde;
a.Islah dilekçesinin dikkate alınması gerektiğini,
b.Ön alım bedelinin ekonomik koşullar gözetilerek uyarlanması gerektiğini,
c.Dava konusu taşınmazların fiilen taksim edildiğinin sabit olduğunu,
d.5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin uygulanması gerektiğini belirterek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını istemiştir.
B.Değerlendirme
Asıl ve birleştirilen davada uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesi ile bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca Devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, Devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Diğer taraftan; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca; "... hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesi ile birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; dosya içeriğinden, asıl ve birleştirilen davada 12.02.2019, 05.07.2019, 09.09.2019, 17.09.2019 ve 05.11.2019 tarihinde yapılan satışlar nedeniyle açılan ön alım davasında, davacı tarafça, İlk Derece Mahkemesince ön alım bedeli olarak belirlenen 710.000,00 TL'nin 24.11.2020 tarihinde, 77.520,00 TL'nin 12.11.2021 tarihinde, 531,00 TL'nin ise 01.12.2021 tarihinde mahkeme veznesine yatırıldığı, mahkeme veznesine depo edilen bu bedellerin 04.11.2024 tarihinde vadeli hesaba aktarıldığı; davalı vekilinin dava konusu payların satın alındığı tarihten sonra ekonomik nedenlerle satış bedellerinin değerinin azaldığını, bedelin güncellenerek depo ettirilmesi gerektiğini belirterek hükmü temyiz ettiği; İlk Derece Mahkemesince, ön alım bedelinin ön inceleme tarihi itibariyle değil satış tarihinden yaklaşık 1 buçuk yıl sonra mahkeme veznesine depo ettirilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmediği anlaşılmaktadır.
İlk Derece Mahkemesince, tespit edilen ön alım bedelinin makul süre içerisinde davacı tarafa depo ettirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalı tarafı fakirleştirecek ve ön alım hakkını kullanan davacıları amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalı tarafın zararına olmamalıdır. Ön alım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacıların amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Bu durumda, İlk Derece Mahkemesince yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak 4721 sayılı Kanun'un 734 üncü maddesine göre belirlenecek ön alım bedelinin, ön inceleme tarihi olan 10.09.2020 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan miktar çıkarılıp aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir. Davacılar tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Diğer taraftan; dava konusu 316 ada 1 parsel sayılı taşınmaz yönünden asıl davada 12.02.2019, 09.09.2029, 17.09.2019 ve 05.11.2019 tarihli satış işlemlerine, birleştirilen davada ise 05.07.2019 tarihli satış işlemine karşı ön alım hakkı kullanıldığı halde İlk Derece Mahkemesince, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26 ve 297. maddeleri göz ardı edilerek talepten fazla payın iptaline karar verilmiş olması da isabetsizdir.
İlk Derece Mahkemesince, değinilen hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
VII.KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenlerine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
14.01.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.