"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun'un (6292 sayılı Kanun) 12 nci maddesi uyarınca yapılan satış sonucu oluşan tapu kaydının yolsuz olduğu iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın, davacı Hazine vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
K A R A R
Edirne ili İpsala ilçesi Koyuntepe Mahallesinde bulunan 159 ada 1 parsel sayılı 88.913,51 metrekare yüzölçümündeki Hazine adına tapuda kayıtlı tarla vasıflı taşınmazın 1.240.000/8.891.3351 hissesi (12.400,00 metrekare) 31.05.2015 tarihinde dava dışı Ayşe Akbaş'a, 1.251.000/8.891.351 hissesi (12.510,00 metrekare) aynı tarihte dava dışı Nesrul Çoban'a, 1.229.000/8.891.351 hissesi (12.290,00 metrekare) 11.06.2018 tarihinde dava dışı Cengiz Yemiş'e, 1.263.000/8.891.351 hissesi (12.630,00 metrekare) 28.06.2018 tarihinde davalı ...'a 6292 sayılı Kanun'un uyarınca yapılan satış sonucunda adına tescil edilmiş, bakiye kalan 3.908.351/8.891.351 hisse (39.083,51 metrekare) Hazine uhdesinde kalmış, bilahare davalı ... hissesi 01.08.2018 tarihinde satış yoluyla davalı ... adına tescil edilmiştir.
Davacı Hazine vekili dava dilekçesinde; 159 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 1.263.000/8.891.351 hissesi (12.630,00 metrekare) 6292 sayılı Kanun'un 12. maddesi uyarınca davalıya satıldığını ancak satış işleminin aynı Kanun ve 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine aykırı olduğunu belirterek taşınmazın satış işleminin ve tapu kaydının aynı Kanun'un 11/4. maddesi uyarınca iptali ile Hazine adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "Davanın, Hazine adına kayıtlı iken 6292 sayılı Kanun'un 12 nci maddesi kapsamında, davalıya satış suretiyle devredilen taşınmazın, kanunun aradığı şartlara uyulmadan devredildiği, davalının hak sahibi olma koşullarını taşımadığı iddiası ile tapu kaydının iptal edilerek Hazine adına kayıt ve tescili istemine ilişkin olduğu, davalı ...'ın tapu kayıt maliki olmadığı için kendisine husumet yöneltilemeyeceği, diğer davalının ise taşınmazı devralmasında kötüniyetli olduğunun ispatlanamadığı" gerekçesiyle davalı ...'a karşı açılan davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu sebebiyle usulden reddine, davalı ...'e karşı açılan davanın reddine karar verilmiş; hükmün, davacı Hazine vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince "dava konusu taşınmazın davacı idare tarafından 6292 sayılı Kanun uyarınca davalı ...'a satışının gerçekleştiği, söz konusu satışın Mal Müdürlüğünce düzenlenen belgelere istinaden yapıldığı, yapılan satış işleminin yolsuz tescil mahiyetinde olmadığı, ayrıca dava konusu taşınmazın davalı adına tesciline esas olan hukuki işlemin 6292 sayılı Kanun 12. Maddesi uyarınca Hazinenin satış işlemine dayanan idari işlem olup, Hazinenin satış işlemi ortadan kaldırılmadıkça, başka bir ifade ile idari işlem niteliğindeki Hazinenin satış işlemi idarece geri alınmadıkça ya da idari yargıda iptal edilmedikçe davalı adına oluşan tapu kaydının yolsuz tescil olarak nitelendirilemeyeceği, diğer davalı ...'nin de taşınmazı tapudan satın alıp 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi gereğince kazanımının korunması gerektiği, bu nedenlerle ilk derece Mahkemesi kararının usul ve kanuna uygun olduğu" gerekçesiyle davacı Hazine vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda yazılı şekilde karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve inceleme yeterli olmadığı gibi davaya yönelik değerlendirmeler de hatalıdır. Şöyle ki, davacı Hazine, davalıya yapılan satış işleminin, aynı kanun ile bu kanunun usul ve esaslarının belirtildiği tebliğe aykırı olduğunu ve bu durumun yolsuz tescil oluşturduğu iddiasına dayanarak öncelikle satış işleminin iptal edilmesi ve ardından davalı adına olan tapu kaydının iptal edilerek Hazine adına tesciline karar verilmesine ilişkin tapu iptali ve tescili davası açmıştır. Davacı Hazine'nin tapu iptali ve tescili talebi yönünden, 6292 sayılı Kanun'un 12. maddesi uyarınca yapılan satışlardan kaynaklanan uyuşmazlıklarda "Adli Yargı" görevli olup bu konuda tereddüt bulunmamaktadır.
Türk Hukuk Sistemine göre, kural olarak aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir. Belirtilen husus, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 1024 üncü maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Kanun maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir. (aynı yönde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.12.2022 tarihli ve 2020/1-291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı)
Ne var ki 6292 sayılı Kanun'un 12 nci maddesi uyarınca yapılan taşınmazların devrine esas olan hukuki işlem (satış işlemi), idari işlem mahiyetindedir. Bu nedenle idari işlem ortadan kaldırılmadıkça başka bir anlatımla idari işlem niteliğindeki Hazine'nin satış işlemi idare tarafından geri alınmadıkça ya da idari yargıda iptal edilmedikçe satış işlemi sonucunda oluşan tapu kaydının yolsuz tescil niteliğinde olduğu iddiasıyla açılan davaların esasına girilmesi mümkün olmayıp başka bir ifadeyle bu tür davaların dinlenme olanağı bulunmamaktadır. Taşınmazın sicil kaydı idari bir işleme dayanmakta olup bu idari işlem ayakta oldukça hukuksal varlığını korumaktadır ve idari işlem anılan kaydın illetini teşkil etmektedir. Tüm bu anlatılanlar birlikte değerlendirildiğinde, Mahkemece satış işleminin idare tarafında geri alınmasının ya da idari yargıda iptalinin kesinleşmesinden sonra davanın esasına yönelik karar verilebilir.
Somut olay itibariyle, davanın açıldığı sırada dava konusu taşınmazın satışının idare tarafından geri alındığı veya idari yargı kararıyla iptal edildiği hususunda herhangi bir bilgi ve belge bulunmasa da, UYAP sistemi üzerinden yapılan sorgulamada taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine "İpsala Kaymakamlık Makamı'nın 04.02.2020 tarihli ve 1515 Esas sayılı olurları ile taşınmazın satışının iptal edildiği" şerhinin dava tarihinden sonra yani yargılama sırasında 11.02.2020 tarihinde tescil edildiği anlaşılmıştır. Şu halde taşınmaza ilişkin satış işlemi yargılama sırasında idare tarafından geri alınmış ve yukarıdaki fıkrada belirtildiği üzere davanın dinlenebilirliğine ilişkin dava şartı eksikliği aşamalarda tamamlanmıştır. Hem İlk Derece Mahkemesince hem de Bölge Adliye Mahkemesince anılan hususun üzerinde durulmadığı gibi satış işleminin geri alınmasına (satışın iptaline) ilişkin idari işlemin de kesinleşip kesinleşmediği ilgili kurumlardan sorulup saptanmadan davanın esasına yönelik değerlendirmeler yapılmak suretiyle karar verilmiştir.
Hal böyle olunca doğru sonuca ulaşılabilmesi için, İlk Derece Mahkemesince öncelikle taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesindeki satış işleminin iptal edildiğini belirten şerhe ilişkin Kaymakamlık kararının davalıya tebliğ edilip edilmediğinin araştırılmalı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun)165 inci maddesindeki "Bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise Mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir. Bir davanın incelenmesi ve sonuçlandırılması başka bir davanın veya idari makamın çözümüne bağlı ise Mahkeme, ilgili tarafa görevli Mahkemeye veya idari makama başvurması için uygun bir süre verir. Bu süre içinde görevli Mahkemeye veya idari makama başvurulmadığı takdirde, ilgili taraf bu husustaki iddiasından vazgeçmiş sayılarak esas dava hakkında karar verilir." şeklindeki düzenleme gereği Kaymakamlık kararı tebliğ edilmemiş ise tebliğinin sağlanmalı ve idari yargı da dava açılma süresi beklenilmeli, Kaymakamlık kararı tebliğ edilmiş ise bu idari işleme karşı idari yargı da dava açılıp açılmadığı araştırılmalı ve idari yargı da dava açılmış ise davanın sonucu beklenmelidir. Belirtilen hususlar yerine getirildikten sonra başka bir ifadeyle idari işlemin geri alınma kararının veya bu kararının iptaline yönelik dava sürecinin kesinleşmesinden sonra tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda ve 4721 sayılı Kanun'un 1023 ile 1024 üncü maddesindeki iyiniyete ilişkin düzenlemelerin mevcut olup olmadığı da karar yerinde tartışılarak eldeki davada işin esasına yönelik bir karar verilmelidir.
İlk Derece Mahkemesince yukarıda belirtilen hususlar dahilinde araştırma ve inceleme yapılmadan davanın esasına yönelik yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi hükmünün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı Hazine vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi hükmünün BOZULMASINA, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 19.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.