"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
KARAR : İstinaf başvurularının esastan reddi
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 60. İş Mahkemesi
Taraflar arasındaki maddi tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına ve dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı üzerine İlk Derece Mahkemesince yeniden yapılan yargılama sonunda, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili ile davalılar ..., ..., ... vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalılar ... vekili ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ...'ın davacı Şirketin eski genel müdürü, ...'ın eski genel müdür yardımcısı, ...'ün eski işletmeler müdürü, ...'ın ise eski ticari işletmeler müdürü olduğunu, davalılar ..., ... ve ... tarafından 01.04.2015 tarihinde davacı Şirket adına, dava dışı H.H.C. ile ... ili ... ilçesi ... Mahallesi 70104 ada, 1,2,3,4 numaralı parseller ile 70105 ada 5, 6 ve 7 numaralı parseller ile 70081 ada 14 numaralı parselden oluşan yaklaşık 20.000 metrekarelik alanın fidan yetiştirme, depolama ve benzeri amaçlarla kullanılmasına yönelik on yıl süreli bir kira sözleşmesi imzalandığını, bu kira sözleşmesi kapsamında dava dışı H.H.C'ye 2015 yılında 240.000,00 TL, 2016 yılında 249.120,00, 2017 yılında 289.203,00 TL olmak üzere toplam 778.323,00 ödeme yapıldığını, kira sözleşmesinin 16.10.2017 tarihinde H.H.C'nin talebi üzerine 31.03.2018 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere karşılıklı olarak feshedildiğini, müvekkili Şirket tarafından yapılan incelemeler neticesinde 70104 ada, 1, 2, 3, 4 numaralı parseller ile 70105 ada 5, 6 ve 7 numaralı parsellerin depolama alanı olarak 2017 yılının sonuna kadar kullanılmaya devam edildiğini, söz konusu yere ait herhangi bir abonelik yapılmadığını, ancak 70081 ada 14 numaralı parselin herhangi bir şekilde kullanılmadığını, davalıların anılan kira sözleşmesini gerçek bir ihtiyaç olmadığı hâlde imzaladıklarını, sözleşmeyi üç yıl süre ile ayakta tuttuklarını, bu süre zarfında fahiş miktarda ödeme yaptıklarını, bu nedenle kusurlu eylemleri ile Şirketi zarara uğrattıklarının anlaşıldığını, ... Büyükşehir Belediyesi Teftiş Kurulu Başkanlığının 22.07.2019 tarihli 2019/03-04-04 sayılı teftiş raporunda da bu hususa değinildiğini belirterek müvekkilinin uğramış olduğu 778.323,00 TL zararın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın asliye ticaret mahkemelerinde görülmesi gerektiğini, kira sözleşmesinin davacı Şirketin belirli bir ihtiyacı nedeniyle imzalandığını, özen yükümlülüğünün kira sözleşmesinin yapılmasını gerektirdiğini, ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yeşil alanların bakımı, ağaç ve çiçek ekim ve dikimi, peyzaj çalışmaları, kaldırım, sert zemin gibi hizmetlerin tamamının davacı Şirket aracılığıyla yürütüldüğünü, davacı Şirketin dava konusu taşınmazlar kiralanmadan önce ... ... Kentsel Dönüşüm alanı içerisinde bulunan şantiye binası ve depolama alanınını belirtilen amaçlar çerçevesinde kullanmaktayken söz konusu projenin sona yaklaşması, proje içerisinde mevcut yapılaşmanın ve bunun doğal sonucu olarak yaşam sirkülasyonunun artması nedeniyle anılan yeri tahliye etme zorunluluğunun gündeme geldiğini, yeni bir depolama alanının kiralanmasının zorunlu hâle geldiğini, bu sebeple davaya konu taşınmazların kiralandığını, kiralama işleminin Olağanüstü Genel Kurulda, Genel Müdüre verilen yetki dâhilinde yapıldığını, kiralanan taşınmazların kullanım amacına uygun olduğu gibi Şirket merkezinde ve tahliye edilen alana yakın olup kira bedeli olarak da piyasa şartlarına uygun olduğunu, ihtiyacın sona ermesi nedeniyle süresi dolmadan kira sözleşmesinin sona erdirildiğini, müvekkilinin ve diğer davalıların her biri için ayrı ayrı hangi sebepten dolayı özen borcuna aykırı davrandıkları dava dilekçesinde belli olmadığı gibi davalıların zararın her biri bakımından hangi nispette sorumlu olduklarının da belirtilmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.
2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın asliye ticaret mahkemelerinde görülmesi gerektiğini, kira sözleşmesinin davacı Şirketin belirli bir ihtiyacı nedeniyle imzalandığını, özen yükümlülüğünün kira sözleşmesinin yapılmasını gerektirdiğini, ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yeşil alanların bakımı, ağaç ve çiçek ekim ve dikimi, peyzaj çalışmaları, kaldırım, sert zemin gibi hizmetlerin tamamının davacı Şirket aracılığıyla yürütüldüğünü, davacı Şirketin dava konusu taşınmazlar kiralanmadan önce ... ... Kentsel Dönüşüm alanı içerisinde bulunan şantiye binası ve depolama alanınını belirtilen amaçlar çerçevesinde kullanmaktayken söz konusu projenin sona yaklaşması, proje içerisinde mevcut yapılaşmanın ve bunun doğal sonucu olarak yaşam sirkülasyonunun artması nedeniyle anılan yeri tahliye etme zorunluluğunun gündeme geldiğini, yeni bir depolama alanının kiralanmasının zorunlu hâle geldiğini, bu sebeple davaya konu taşınmazların kiralandığını, kiralama işleminin Olağanüstü Genel Kurulda Genel Müdüre verilen yetki dâhilinde imzalandığını, kiralanan taşınmazların kullanım amacına uygun olduğu gibi Şirket merkezinde ve tahliye edilen alana yakın olup kira bedeli olarak da piyasa şartlarına uygun olduğunu, ihtiyacın sona ermesi nedeniyle süresi dolmadan kira sözleşmesinin sona erdirildiğini, müvekkilinin ve diğer davalıların her biri için ayrı ayrı hangi sebepten dolayı özen borcuna aykırı davrandıkları dava dilekçesinde belli olmadığı gibi davalıların zararın her biri bakımından hangi nispette sorumlu olduklarının da belirtilmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.
3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın ticaret asliye mahkemelerinde görülmesi gerektiğini, dava dilekçesinde kira sözleşmesinin müvekkili dışındaki davalılar tarafından imzalandığının belirtildiğini, müvekkiline bu davada husumet yöneltilmesinin hiçbir yasal ve hukuki gerekçesi bulunmadığını, müvekkili yönünden davanın husumetten reddine karar verilmesini talep ettiklerini, kira sözleşmesinin davacı Şirketin belirli bir ihtiyacı nedeniyle imzalandığını, özen yükümlülüğünün kira sözleşmesinin yapılmasını gerektirdiğini, ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yeşil alanların bakımı, ağaç ve çiçek ekim ve dikimi, peyzaj çalışmaları, kaldırım, sert zemin gibi hizmetlerin tamamının davacı Şirket aracılığıyla yürütüldüğünü, davacı Şirketin dava konusu taşınmazlar kiralanmadan önce ... ... Kentsel Dönüşüm alanı içerisinde bulunan şantiye binası ve depolama alanınını belirtilen amaçlar çerçevesinde kullanmaktayken söz konusu projenin sona yaklaşması, proje içerisinde mevcut yapılaşmanın ve bunun doğal sonucu olarak yaşam sirkülasyonunun artması nedeniyle anılan yeri tahliye etme zorunluluğunun gündeme geldiğini, yeni bir depolama alanının kiralanmasının zorunlu hâle geldiğini, bu sebeple davaya konu taşınmazların kiralandığını, kiralama işleminin Olağanüstü Genel Kurulda Genel Müdüre verilen yetki dâhilinde yapıldığını, kiralanan taşınmazların kullanım amacına uygun olduğu gibi Şirket merkezinde ve tahliye edilen alana yakın olup kira bedeli olarak da piyasa şartlarına uygun olduğunu, ihtiyacın sona ermesi göz önüne alınarak kira sözleşmesinin süresi dolmadan kira sözleşmesinin sona erdirildiğini, müvekkilinin ve diğer davalıların her biri için ayrı ayrı hangi sebepten dolayı özen borcuna aykırı davrandıkları dava dilekçesinde belli olmadığı gibi davalıların zararın her biri bakımından hangi nispette sorumlu olduklarının da belirtilmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.
4. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davacı Şirkette Genel Müdür yardımcısı olarak çalıştığı süre boyunca büyük bir özveri ile görevini en iyi şekilde yapmaya çalıştığını ve her zaman davacı Şirketin menfaatlerini gözettiğini, müvekkilinin ve diğer davalıların yaptıkları dava konusu iş ve işlemlerin tamamının kanunlara uygun olduğunu, davacı Şirketin sahibi olan ortaklar kurulunun kararı, bilgisi ve onayı dâhilinde yapıldığını, dava konusu kira sözleşmesinin ... Büyükşehir Belediye Başkanlık Makamı Genelgesine ve Kiralama Yönetmeliği esaslarına uygun olduğunu, gerçek bir ihtiyacı karşılamak amacıyla ve ortaklar kurulunun talimatı ile yapıldığını, davacı Şirketin kullandığı alanın ... ... Kentsel Dönüşüm alanı içerisinde kalması ve projesinin sonuna gelinmiş olması nedeniyle tahliye edilmesi gerektiğinden daha büyük bir alanın kiralanmasının elzem bir hâle geldiğini kira sözleşmesinin ortaklar kurulunun 06.03.2015 tarihli ve 2015/71 numaralı Olağanüstü Genel Kurul kararına istinaden yapıldığını, dava konusu kira sözleşmesinden hem ortaklar kurulunun hem de ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genel Sekreterlik Makamının bilgisi ve onayı olduğunu, kira bedelinin piyasa rayiçleriyle uyumlu olduğunu, kiralanan alanın sözleşme süresince amaca uygun olarak kullanıldığını, ihtiyacın sona ermesi ile müvekkili ile diğer davalı ... tarafından kira sözleşmesinin hemen feshedildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesine konu arsaların rayiç bedelleri üzerinden yapılan kira hesaplamasına göre davacı Şirket temsilcileri olan davalıların kiralama işleminde rayiç bedellerinin çok üzerinde bir bedel ile anlaşmaları nedeniyle davacı Şirketin 584.043,16 TL zarara uğradığının tespit edildiği, davalılardan Şirkette birinci derecede imzaya yetkili ... ve ... ile ikinci derece imzaya yetkin ... tarafından Şirket kaşesi üzerine atılan imzalar ile 05.04.2015 tarihinde Şirketi temsilen imzalanan kira sözleşmesi ile Şirketin borç altına sokulduğu ve bu davalıların zarardan sorumlu oldukları, davalı ...'ın ise kira sözleşmesinde imzası bulunmamakla Şirketin 06.03.2015 tarihli Olağanüstü Genel Kurul kararına göre Şirket için kira sözleşmesi yapılması yetkisinin Genel Müdürlük makamına verildiği anlaşılmakla bu davalının Şirketin zararından sorumlu olmadığı, davalılar hakkında ... Cumhuriyet Başsavcılığının 2019/86542 soruşturma, 2021/12759 karar numaralı ve 25.01.2021 tarihli kovuşturmaya yer olmadığı kararı verilmiş ve karara karşı davacı Şirket vekilince itiraz edilmesi üzerine ... 6. Sulh Ceza Hakimliğinin 2021/6869 Değişik İş sayılı kararı ile müşteki vekili tarafından yapılan itirazın reddine 06.09.2021 tarihinde kesin olarak karar verilmiş ise de, verilen bu kararın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 74 üncü maddesi gereğince hukuk hâkimini bağlamayacağı gerekçesiyle davalı ... yönünden davanın reddine, diğer davalılar bakımından ise davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar ..., ... ve ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; dava değerinin tamamı doğrultusunda bir zarar oluştuğunu, davanın tam kabulüne karar verilmesi gerektiğini, davalıların samimi olmayan bir ihtiyaç için, yeterli araştırma ve inceleme yapmadan dava dışı üçüncü kişi ile yasal zorunluluk olmamasına rağmen, on yıl süreli ve fahiş bedel üzerinden kira sözleşmesi imzaladıklaırnı, kiralanan yerleri uzun süre ile hiç kullanmadıklarını, abonelik bile tesis edilmediğini, ihtiyacın samimi ve sözleşmenin zaruri olmadığı anlaşılmasına rağmen sözleşmeyi üç yıl süre ile ayakta tutarak müvekkili Şirketin zarara uğramasına neden olduklarını, davalı ...'ın sözleşme öncesi sorumluluğu göz ardı edilerek sırf sözleşmede imzası bulunmadığı için sorumluluğunun da bulunmadığı gerekçesiyle davalı ... bakımından davanın reddine karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek istinaf yoluna başvurmuştur.
2. Davalı ... vekili; kira bedelinin piyasa rayicine uygun olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu kira bedelinin serbest piyasa koşullarına göre uygun/fahiş olup olmadığı konusunda herhangi bir araştırma ve değerlendirme yapılmadığını, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun (193 sayılı Kanun) 73 üncü maddesine göre hesaplanan en düşük kira bedelinin rayiç kira bedeli olarak kabul edildiğini, rayiç kira bedelinin piyasa koşullarına göre belirlenmemiş olmasının usul ve kanuna aykırı olduğunu, dava konusu kira sözleşmesinden ve kira bedelinden hem ortaklar kurulunun hem de ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genel Sekreterlik Makamının bilgisi ve onayı bulunduğunu, sırf bu nedenle dahi davanın reddi gerektiğini, ihtiyacın sona ermesi ile müvekkili ve diğer davalı ... tarafından kira sözleşmesinin hemen feshedildiğini, bu durumun müvekkilinin özen yükümlülüğüne uygun hareket ettiğini gösterdiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
3. Davalı ... vekili; bilirkişi raporunda 193 sayılı Kanun'un 73 üncü maddesi dikkate alınarak hesaplama yapılmasının hatalı olduğunu, emsal Yargıtay kararında da kira bedeli belirlenirken emsal kira bedellerinin, serbest piyasa koşullar dikkate alınarak, hak ve nefaset uyarınca belirleneceğinin açıkça ifade edildiğini, bu kapsamda taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan benzer konumdaki taşınmazların getirebileceği kira bedellerinin dikkate alınması ve buna göre bir sonuca varılması gerektiğini, davacı Şirketin zarara uğradığını ispat edemediğini, yapılan kira sözleşmelerinde herhangi bir usulsüzlük bulunmadığını, kira bedellerinin piyasa rayiçlerine uygun olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
4. Davalı ... vekili; kira sözleşmesinin ihtiyaç doğrultusunda yapıldığını, ... Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından yapılan soruşturma neticesinde kovuşturmaya yer olmadığına dair karar verildiğini, ... Belediye rayiç değerleri üzerinden yapılan incelemeye göre karar verilmesinin hatalı olduğunu, taşınmaz yapıların emlak vergisine esas rayiç bedelleri ile piyasa değerleri arasında oldukça büyük farklılıklar bulunduğunu, bilirkişilerce rayiç bedel üzerinden yapılan hatalı tespitin yanı sıra taşınmazın değeri üzerinden yapılan kira getirisi hesabının da açıkça hatalı olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı iddiası, davalı savunmaları, tanık beyanları, alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde kira sözleşmesine konu arsaların rayiç bedelleri üzerinden yapılan kira hesaplamasına göre davacı Şirket temsilcileri olan davalıların kiralama işleminde rayiç bedellerinin üzerinde bir bedel ile anlaşmaları nedeniyle davacı Şirketin 584.043,16 TL zarara uğradığı, davalılardan Şirkette birinci derecede imzaya yetkili ... ve ... ile ikinci derece imzaya yetkin ... tarafından Şirket kaşesi üzerine atılan imzalar ile 05.04.2015 tarihinde Şirketi temsilen imzalanan kira sözleşmesi ile Şirketin borç altına sokulduğu ve bu davalıların zarardan sorumlu oldukları, davalı ...'ın ise kira sözleşmesinde imzası bulunmadığı, 06.03.2015 tarihli Olağanüstü Genel Kurul kararına göre Şirket için kira sözleşmesi yapma yetkisinin Genel Müdürlük makamına verildiği, bu nedenle bu davalının Şirketin zararından sorumlu olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin isabetli olduğu gerekçesiyle istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
2. Bölge Adliye Mahkemesinin 03.09.2024 tarihli ek kararıyla; temyiz harcının süresinde yatırılmadığı gerekçesiyle davalı ...'ün temyiz başvurusunun reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar ... ve ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
2. Davalı ... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
3. Davalı ... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesi neticesinde davacının zarara uğrayıp uğramadığı, zarardan davalıların sorumlu olup olmadığı ile varsa sorumluluklarının miktarına ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 371 inci maddesi.
2. 6098 sayılı Kanun'un 400 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin tüm, davalılar ... ile ... vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Somut olayda hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda; ... Belediye Başkanlığı web adresinde yer alan bilgilerden, dava konusu taşınmazların arsa metrekare birim değerleri belirlenerek 193 sayılı Kanun'un 73 üncü maddesi doğrultusunda taşınmazların kira bedeli hesaplanmış ve İlk Derece Mahkemesince bu rapor doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; Bölge Adliye Mahkemesince de davalıların istinaf başvurusu esastan reddedilmiştir.
Ne var ki yapılan bu hesaplama yöntemi, kiralanan taşınmazların piyasadaki gerçek kira bedelini tespite yeterli değildir. Bu nedenle; bir emlakçı, sektörde taşınmazların kullanım amacına uygun faaliyette bulunan bir uzman, bir gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiden oluşan bilirkişi heyetinden de rapor alınmak suretiyle dava konusu dönemde kiralanan taşınmazların rayiç kira bedelinin belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.