"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/773 E., 2022/1144 K.
DAVA TARİHİ : 26.01.2021
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/35 E., 2022/115 K.
Taraflar arasındaki malın ayıplı olmasından kaynaklanan değer kaybının tazmini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalıdan 11.06.2018 tarihinde ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 4184 parsel C 1 Blok, 1 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, davalı ile aralarındaki adi yazılı sözleşmede yer aldığı halde ortak alanlar olan spor kompleksi, yürüyüş parkuru, çardak ve oturma alanları, basketbol ve futbol sahaları, yüzme havuzu ve tiyatro amfisinin üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin dava dışı belediyeye ait olduğunun haricen öğrenildiğini, mülkiyetin belediyeye ait olması nedeniyle değer kaybı meydana geldiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 10.000 TL'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 15.10.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 172.500 TL'ye artırmıştır.
II. CEVAP
Davalı; davacı ile adi yazılı şekilde ön protokol imzalandıktan sonra tapuda devrin sağlandığını, taşınmazı her türlü ayıptan yoksun şekilde teslim aldığını ‘’Teslim Tutanağı’’ ile imza altına aldığını, söz konusu alanlar site sınırları içerisinde kalmakta olup sadece site sakinleri tarafından kullanıldığını, davacıya sosyal tesisler ile diğer ortak alanların mülkiyetinin tamamının veya bir kısmının devredileceğinin vaat edilmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; sözleşmede belirtilerek katalogda yer verilen ve vaziyet planında gösterilen yeşil alanın mimari projede olmadığı ancak satış esnasında vaziyet planına göre yeşil alanın site sakinlerinde olacağının belirlendiği ve söz konusu yeşil alan eksikliğinin sonradan giderilebilecek bir eksiklik olmadığı, inşaa edilen yeşil alanın mevcut durumunun davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık (görünür) ayıp olduğu, bu nedenle taşınmazda değer kaybına neden olacağı gerekçesiyle davanın kabulüne, 172.500 TL'nin 10.000 TL'sinin dava tarihinden, bakiye 162.500 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; dava değeri itibariyle tüketici hakem heyetinin görevli olduğunu belirterek davanın usulden reddini, dava konusunun zaman aşımına uğradığını, davacının taşınmazı bizzat görerek ve arsa payını da bilerek satın aldığını, inşaat projesinin eki olan mimari projede de ortak alanların proje dahilinde olmadığını, dava dilekçesi ekinde yer alan sözleşmenin hiçbir geçerliliğinin bulunmadığını, sözleşmede sosyal tesislerin site alanına dahil olduğuna dair ifadenin yer almadığını, site sakinlerine de durumun sözlü olarak bildirildiğini, dava konusu yeşil alanın davacının mülkiyetine hiç bir zaman geçmediğini, sosyal tesis ile site arasına istinat duvarı yapıldığını, ortak alanları sadece site sakinleri kullandığından açılan davada hukuki yarar bulunmadığını, itirazları doğrultusunda alınan raporun iddialarını doğruladığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu alanın mülkiyetinin davacının satın aldığı villa ortak alanında yer alacağına dair davalının açık bir taahhüdü bulunmadığı gibi davacının satın aldığı villanın tapu kaydı ve ekli mimari proje aleni olup davacı taşınmazı satın alırken bu belgeleri inceleme ve içeriğine vakıf olma imkanına da sahip olup davalının sorumluluğunu gerektiren bir durum bulunmadığından davanın reddi gerekirken mahkemece kabul kararı verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine dair yeniden karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına, karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı; Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinde yer verilen ortak alanların site ile bağlantısı olmadığına dair ifadenin hatalı olduğunu, dosya arasında bulunan bilirkişi raporuna da aykırı olduğunu, site ve ortak alanın birlikte kullanılabileceğini, davaya konu ortak alana site maliklerinin hisseleri oranında malik olacağı hususunda davalının açık taahhüdü bulunduğunu, tüketici konumunda olarak davalının mimari projeyi inceleyip anlamasının beklenilemeyeceğini, dosya arasında bulunan raporlardaki ifadelerin seçilerek gerekçe oluşturulmasının hakkaniyetli ve hukuka uygun olmadığını ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (6502 sayılı Kanun) 8 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.
2. Aynı Kanun'un 8 inci maddesinin ikinci fıkrasında; ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren malların da ayıplı olarak kabul edileceği belirtilmiştir.
3. 6502 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasında malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketicinin seçimlik hakları belirlenmiş olup bu haklar;
a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere
satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme olarak sıralanmıştır.
4. Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nispi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.
3. Değerlendirme
1.Taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir bağımsız bölümün satışına ilişkin olmayıp konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu ... olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıdığı anlaşılmaktadır.
2. Dava konusu somut uyuşmazlığın, sözleşmede vaat edildiği halde spor kompleksi, yürüyüş parkurları, çardak ve oturma alanları, basketbol ve futbol sahaları, yüzme havuzu ve tiyatro amfisinin dava dışı Belediyeye ait alan üzerine inşa edilmiş olduğu iddiasından kaynaklandığı; dosya arasında bulunan bilirkişi raporunda da, yeşil alan olarak terk edilmiş alanda sosyal tesislerin bulunduğu, alanın çevresinin çit ile çevrili olduğu ve tek girişinin dava konusu site içinden verildiği, belirtilmiştir.
3. Sözleşmenin, "Sözleşme Ekleri" başlıklı 10 uncu maddedesinde, vaziyet planının bu sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
4. Davacı, bağımsız bölümü vaziyet planındaki taahhüt ve koşullara göre satın aldığını belirttiği, sözleşmede de aksi yönde bir düzenlemenin yer almadığı, yukarıda yer verilen bilirkişi raporundaki tespit de gözetildiğinde tüketicinin sosyal tesislerin kamuya açık alanda yapıldığını bilemeyebileceği, bu çerçevede davacı tüketiciye bu sosyal donatılara sahip bir taşınmazın satışının yapıldığı ancak sözleşmeye aykırı şekilde ve ayıplı olarak davacıya teslim edilmiş olduğu, 6502 Sayılı Kanun'un yukarıda yer verilen 8/1 inci maddesinde tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmayan, sözleşmeye aykırı olan malın ayıplı mal olarak nitelendirildiği, bu durumda davaya konu sosyal donatı tesisleri vadedilmesine rağmen siteye ait alan içerisine inşa edilmemesi hususunun ayıp niteliğinde olduğu anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca asıl davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.10.2023 tarihinde obirliğiyle karar verildi.