"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/929 E., 2023/187 K.
Taraflar arasındaki sözlemenin feshi ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davalılardan...İnş. Müh. Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili şirketin yeni açacağı hipermarket için yer aradığı sırada gazete ilanından haberdar olarak davalı şirketler ile iletişime geçtiğini, davalı şirketlerin kiralanan yeri hipermarket olarak kullanıma elverişli tek bir dükkan olarak gösterdiklerini, taşınmazın büyüklüğünün 2.000 m² olduğunu vurguladıklarını, 600 m² bir deposu olduğunu ve taşınmazın ön kısmında 400 m² bir inşaat daha yapılıp hipermarkete katacaklarını beyan ettiklerini, bu süreci çok kısa sürede tamamlayabilecekleri telkinleriyle müvekkilinde güven oluşturduklarını, bunun neticesinde kira sözleşmesinin düzenlendiğini, Mart ve Nisan 2007 aylarının kira bedelinin peşin olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin banka havalesiyle 21.12.2006 tarihinde 55.000,00 YTL’yi .......,İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.ne, yine aynı tarihte 55.000,00 YTL’yi de...İnş. Müh. Tesktil San. ve Tic. Ltd. Şti. ne ödediğini, sözleşme imzalandıktan sonra davalı şirketler inşaat faaliyetine devam ederken müvekkil şirketin de kendisine teslim edileceğini düşünerek kiraladığı taşınmazda işletmesinin gerektirdiği bir takım işlemleri yapmaya başladığını, kiralanan yerin en geç Ocak 2007 tarihinde teslim edileceği güvencesi verilmesine rağmen defalarca talep edilmesine rağmen kiralananın teslim edilmediğini, 10.04.2007 tarihli ihtarname ile söz konusu taşınmazın el değiştirdiği ve 2007 Mayıs ayı kirasının yeni maliklerin hesabına yatırılmasının ihtar edildiğini, kiralanan kendisine teslim edilmemiş olmasına rağmen kira talep edilmesi üzerine müvekkili tarafından Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/108 D İş sayılı dosyasıyla tespit yapıldığını, bu dosyada alınan rapor ile binada inşaat faaliyetlerinin devam ettiği ve imalat noksanları sebebiyle kullanımının imkan dahilinde bulunmadığının tespit edildiğini, 01.05.2007 tarihli ihtarname ile yeni maliklere kiralananın hiper market olarak kullanacak şekilde 15 gün içinde teslim edilmesinin ihtar edildiğini, kiralananın ayıplı olduğu, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınamayacağı, bu nedenle kira sözleşmesinin 09.07.2007 tarihli ihtarname ile haklı nedenle feshedildiğini, davalıların hileli davranıları nedeniyle müvekkilinin sözleşme ile bağlı olmadığını, müvekkilinin kira sözleşmesini yaparken hataya düşürüldüğünü ileri sürerek; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hata ve hile hükümleri uyarınca geçersiz olduğunun tespitine, bu talebin kabul edilmemesi halinde kiralananın teslim edilmediği tespiti ile kira sözleşmesinin feshinin geçerli olduğunun tespitine, müvekkilinin ödediği 165.000,00 TL kira bedelinin, 55.000,00 TL’sinin...Ltd. Şti., 55.000,00 TL’sinin...İnşaat Ltd. Şti ve 55.000,00 TL’sinin yeni malik davalılardan ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faiziyle birlikte, müvekkilinin uğradığı zarara karşılık şimdilik 185.000,00 TL tazminatın ise davalılardan müştereken ve müteselsilen ticari temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı...İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili; dava konusu taşınmazın kira sözleşmesinin düzenlenmesinden ve tapuya şerh edilmesinden sonra müvekkili tarafından satıldığını, taşınmazın kira sözleşmesinde belirlenen şartlar dairesinde kiraya verildiğini, kira sözleşmesinin tapuya şerh ettirilerek ve anahtarın davacıya teslim edildiğini, bazı eksikliklerin olduğu ileri sürülmekte ise de kira sözleşmesine göre bunların davacının yapacağı işe göre tamamlanmasının kararlaştırıldığını ve eksikliklerin yapılmadığını ileri sürmenin mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
2. Davalı...İnş. Müh. Tesktil San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili; müvekkili şirketin davada taraf sıfatının bulunmadığını, dava konusu taşınmazların teslim yükümlülüğünün yüklenici müteahhit...İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.ne ait olduğunu, davacının kira sözleşmesini akdettiği anda inşaatın durumunu görerek kiraladığını, hiçbir zaman müvekkili şirket tarafından hile yapılarak veya davacı hataya düşülerek inşaatın o andaki durumunun gizlenmediğini, davacı taşınmazın tek dükkan olarak kiraya verdiğini iddia etmiş ise de taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere 9 ayrı bağımsız bölümün ve bu bölümlere ait depoların kiralandığını, diğer davalı şirket ile yapılan sözleşmede de 9 ayrı bağımsız bölüm ve bu bölümlere ait depolar kiralanarak toplam 18 bağımsız bölümün sözleşmeye konu edildiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinde belirtilmeyen 400 m² ilave inşaat konusunda taahhüdünün bulunmadığını, taşınmazın davacıya teslim edildiğini ve davacı tarafından taşınmazda elektrik ve havalandırma tesisatı gibi monte işlerine başlandığını, müvekkilinin dava konusu yeri 27.03.2007 tarihinde diğer davalılara devrettiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
3. Davalılar ... vekili; davacı tarafın talepleri yönünden müvekkillerinin davada taraf olmadığını, müvekkillerinin davaya konu taşınmazı 2007 yılı Nisan ayında diğer davalılardan satın aldıklarını, taşınmazın müvekkillerinin satın aldıkları tarihten önce 20.12.2006 tarihli kira sözleşmesi ile davacıya kiralandığını, kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere sözleşmenin 01.03.2007 tarihinde başladığını, 10.04.2007 tarihli ihtarname ile taşınmazı satın aldıklarını ve Mayıs ayı kira bedellerinin yeni malik olarak müvekkillerine ödenmesini davacıya ihtar ettiklerini, kira sözleşmesi başladıktan sonra davacı tarafından kullanım amaçlarına ve standartlarına göre taşınmaza havalandırma tertibatları, elektrik donanımları yaptıklarını fakat daha sonra bu yaptıklarını söktüklerini, taşınmaz teslim edilmeseydi davacının taşınmazda tesisatların yapımına başlamasının söz konusu olamayacağını, davacı tarafın iddiasının aksine kira sözleşmesi yapılırken iradesinin sakatlanmadığını, sözleşmenin feshinin haksız olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece verilen 10.05.2011 tarihli ve 2007/1181 E., 2011/337 K. sayılı kararla; kira sözleşmesine konu taşınmazların, kira sözleşmesine uygun şekilde davalılar tarafından davacı şirkete teslim edilmediği ve edilmesinin de mümkün olmadığının anlaşıldığı, davacı şirket tarafından kira sözleşmesine konu yerde faydalı ve zorunlu harcama ve işler yapıldığı, bunların bedelinin bilirkişi raporlarında açıkladığı üzere 22.460,00 TL olduğu, ayrıca davacı ile davalı şirketler arasında yapılan kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiği ve bu sırada da davacı tarafından 22.870,00 TL harç ve döner sermaye gideri ödendiği, tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davalı şirketler ile tapuya şerh verilmiş kira sözleşmesinden sonra taşınmazı sahiplenen diğer davalı gerçek şahıslar tarafından kira sözleşmesine konu taşınmazın taraflar arasında yapılan kira sözleşmesine uygun şekilde davacı şirkete teslim edilmediği ve teslim imkanının da bulunmaması nedeniyle, davacı şirketin 20.12.2006 tarihli kira sözleşmesini feshetmekte haklı olduğu sonucuna varıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, davacı ile davalılar arasında yapılan 20.12.2006 tarihli kira sözleşmesinin haklı nedenle davacı tarafından feshinin geçerli olduğunun tespitine, davacının ödediği kira bedeli olan toplam 165.000,00 TL’nin 14.07.2007 tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, davacı tarafca yapılan harcama bedeli olan 45.330,00 TL’nin temerrüt tarihi olan 14.07.2007 tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte tüm davlalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin harcama bedeli ve zarar tazmini talebinin reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde davalılar temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 27.09.2012 tarihli ve 2012/8468 E, 2012/12325 K. sayılı ilamıyla; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.03.2007 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile davacı kiracının hipermarket kurmak üzere kiraladığı taşınmazın; Mart ve Nisan 2007 ayları kirasını kiraya veren davalı şirketlere, kiralananın Nisan 2007 tarihinde gerçek kişi davalılara satılmasından sonra da Mayıs 2007 ayı kirasını adı geçenlere ödeyip, kiralananda da kullanma amacına uygun şekilde bir kısım imalat ve tadilatlara başladıktan sonra yeni malik davalılara 09.07.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kiralananın gazete ilanlarından farklı özeliklerde bulunduğunu, taahhütlerin yerine getirilmediğini, kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmediğini ve bu konuda temerrüte düşüldüğünü, taşınmazın iskan ruhsatının alınmadığını, yaşananlar nedeniyle ağır zararlara uğradığını, sözleşmenin kendisi açısından çekilmez hale geldiğini belirterek, sözleşmeyi feshettiğini bildirip ödenen kira paraları ile uğranılan 645.000,00 TL zararın üç gün ödenmesini istediğini, davacı kiracının, basiretli bir tacir olarak, hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gazete ilanları ile yetinmeyip gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerekirken, bu yönde çalışma yapmadan hata ve hileden söz ederek bu durumu sözleşmenin feshi için gerekçe olarak kullanmasının kabul edilemeyeceği, diğer yandan davacının taşınmazın inşaat halinde olduğunu görerek ve bilerek kiraladığı, tamamlanmamış bir inşaat için belediyeden iskan ruhsatı alınmadığını ileri sürmesinin de fesih sebebi olamayacağı, ayrıca davacı taşınmazın kendisine teslim edilmediğini iddia etmekle birlikte kiralanana girdiği ve bir kısım imalatlar ve tadilatlar yaptığını da dava dilekçesinde ayrıntılı şekilde belirttiği, yine kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmesi ve sonradan da sildirilmesi giderlerine kendisini katlanması gerektiği, davacının sözleşmeyi haklı nedenlerle feshettiğinden söz edilemeyeceği, bu itibarla Mahkemenin sözleşmenin feshini haklı kabul ederek sözleşmenin feshinin geçerli olduğunun tespitine, davacının kullanımında olan sürelere ilişkin kira paralarının iadesi ile kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ve terkini için yapılan masrafların tahsiline ilişkin hükmün yerinde olmadığı, bununla birlikte davacının, dava dilekçesinde kiralanan için yaptığı imalat ve tadilat bedellerini de faydalı ve zorunlu masraflar olarak talep ettiği, yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile de bunların bedelinin 22.460,00 TL olduğunun belirlendiği, davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerektiği, bu durumda Mahkemece sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilerek bu kalem alacak hakkında hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediği gerekçesiyle, Mahkeme kararı bozulmuştur.
B. Mahkemece Verilen Direnme Kararı
1. Mahkemece verilen, 27.03.2014 tarihli, 2014/11 E., 2014/170 K. sayılı kararla; bozma ilamına direnilmesine karar verilmiş, karara karşı, davalılar vekilleri temyiz yoluna başvurmuştur.
2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2021 tarihli ve 2017/985 E., 2021/1368 K. sayılı ilamıyla; davacının ticarî bir şirket olup, basiretli bir tacir olarak hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gazete ilanları ile yetinmeyip gerek hukukî, gerekse fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmaları yapması ve ondan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerektiği, davacı şirketin taşınmazın inşaat hâlinde olduğunu görerek ve taşınmazın durumunu bilerek kiraladığı, tamamlanmamış bir inşaat için Belediyeden iskân ruhsatı alınmadığının ileri sürülmesi ve bunun fesih sebebi olarak gösterilmesinin basiretli tacir olan kiracının sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirilmesi anlamında olduğu, davacı şirket basiretli bir tacir olarak kendi yükümlülüklerini yerine getirmediğinden sözleşmeyle belirlenen sorumluluklarından kolaylıkla kaçınamayacağı, bu nedenle kira sözleşmesinin davacı tarafından haklı olarak feshedildiğinden söz edilemeyeceği, öte yandan davacı vekili taşınmazın kendilerine teslim edilmediğini iddia etmiş ise de dava dilekçesinde, kiralanan taşınmaza girildiği ve bir kısım imalat ve tadilatların yapıldığı ayrıntılı şekilde belirtildiğinden davacı vekilinin mecurun müvekkili şirkete hiç teslim edilmediğinin tespiti isteminin de yerinde olmadığı, ayrıca sözleşmenin (4.6) maddesinde, “Kiracı veya kiraya veren diledikleri ve mümkün olduğu takdirde iş bu sözleşmeyi masrafları kendisine ait olmak üzere tapuya şerh edebilir.” hükmü bulunduğundan kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ve şerhin terkin edilmesi giderlerine davacının kendisinin katlanması gerektiği, davacı vekilinin dava dilekçesinde, kiralanan taşınmaza yapılan imalat ve tadilat bedellerini faydalı ve zorunlu masraflar olarak talep ettiği, yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile bunların bedeli 22.460,00 TL olarak belirlendiği ve Mahkemece faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin bu bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş ise de, davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerektiği, bu durumda Mahkemece, sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilerek faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin alacak hakkında karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
C. Mahkemece Bozma Sonrasında Verilen Karar
Bozma sonrasında Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile faydalı ve zorunlu imalat bedelinin 22.460,00 TL olarak belirlendiği, davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerektiği, taşınmaz davalıya teslim edilmiş olup son bozma ilamından sonraki yapılan yargılama sırasında alınan davacı ve davalı şirket vekili beyanları birlikte değerlendirildiğinde davacının mecurda bulunmadığı, tahliye işleminin gerçekleştiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, davacı tarafca yapılan harcama bedeli olan 22.460,00 TL 'nin temerrüt tarihi olan 14.07.2007 tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan...İnş. Müh. Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; davacının kendi kusuru ile neden olduğu masrafları istediğini, masrafların hangi tarihte yapıldığının açıkça ortaya konulmadığını, müvekkili temerrüde düşürülmediğinden faize hükmedilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek, kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 373 üncü maddesinin (7) numaralı fıkrası.
3. Değerlendirme
Mahkemece; Hukuk Genel Kurulunca verilen bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verilmiş olmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
22.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.