"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/314 E., 2022/1389 K.
DAVA TARİHİ : 29.12.2016
Taraflar arasındaki bedelsiz senet nedeniyle borçlu olmadığının tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalı ile 25.11.2014 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi akdettiğini, davalıya, müteahhidi olduğu ... Mahallesinde kain 211 parselde tapuya kayıtlı taşınmazın yanındaki inşaattan dubleks dairenin altındaki kattan 1 daire (3+1) vermeyi taahhüt ettiğini, ayrıca 25.03.2015 tarihli sözleşme ile 25.03.2015 tanzim tarihli 250.000,00 TL bedelli teminat senedini dairenin teslimi sonrası iade edilmesi koşuluyla ve senedin arkasına "teminat senedidir, ciro edilemez" ibaresi yazılarak düzenlediğini, davalıya
ihtarname keşide edilerek taşınmaz üzerinde inşa edilen apartmandaki dairenin bakiye 200.000,00 TL satış bedelinin 7 gün içinde ödenmesi ve senedin iadesi ile devir ve temlik işlemlerinin yapılabileceğinin bildirildiğini, ancak davalı tarafın herhangi bir cevap vermediğini, senedin geçersiz ve bedelsiz kaldığını belirterek 25.03.2015 tanzim tarihli 250.000,00 TL bedelli senet nedeniyle davalı tarafa borçlu bulunmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin diğer tarafı olan... hakkında ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/622 E. sayılı dosyasında menfi tespit davası açtığını, davacının sözleşme ile Aralık 2015 sonunda teslim etmeyi taahhüt ettiği gayrimenkulü teslim etmeyerek sözleşmeye aykırı davrandığını, sözleşmeye uygun şekilde dairenin bedelini davacıya ödendiğini, ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/15 D.... sayılı dosyasında gayrimenkulün ifa tarihinde teslim edilmediğinin sabit olduğunu, davacı tarafın ahde vefa ilkesine aykırı davrandığını ve temerrüde düştüğünü savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; gayrimenkul satış sözleşmesinin adi yazılı olarak yapıldığı için geçersiz olduğu, satış sözleşmesinin gayrimenkul devri gerçekleşerek geçerli hale de gelmemiş olduğu, geçersiz sözleşme nedeniyle verilenlerin iadesi gerektiği, davalı asilin 22.05.2018 tarihli celsede davacı asile ödenen 58.000,00 TL'nin kendisine iade edildiğine ilişkin beyanda bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile, davacının 25.03.2015 düzenleme tarihli, 31.01.2017 ödeme tarihli, 250.000,00 TL bedelli, alacaklısı davalı, borçlusu davacı olan bonodan dolayı borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı; davacı ile yapılan ilk anlaşmaya göre iki adet daire teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, bu anlaşma gereği davacıya 2011 yılında 57.000,00 TL ve 2014 yılında 58.000,00 TL olmak üzere toplam 115.000,00 TL ödendiğini, davacının iki daire teslim edemeyeceğini belirtmesi üzerine 24.11.2014 tarihinde yeni sözleşme imzalanarak bir adet dairenin teslimi konusunda anlaştıklarını, kendisine sadece 58.000,00 TL'nin iade edildiği, 57.000,00 TL'nin iade edilmediğini, mahkemece bu husus dikkate alınmadan eksik inceleme ile karar verildiğini, 24.11.2014 tarihli sözleşmede "son 6 ay içinde yaptığı 58.000,00 TL " dendiğini, buradan birden fazla ödeme yapıldığının anlaşıldığını, sözleşmeye göre tüm edimlerini yerine getirdiği halde davacının daireyi teslim etmediğini, senedi takibe koyabilecekken koymadığını, mahkeme kararı ile de mağduriyetinin katlanarak arttığını, 25.03.2015 tarihli sözleşmede, vade tarihinde kasıtlı bir şekilde daire teslim edilmediği takdirde senedin icra takibine konu edilebileceğinin belirtildiğini, bu sözleşmenin diğerinden bağımsız olduğunu ve davacının uzun yıllar vaadini yerine getirmemesi nedeniyle düzenleyip verdiği senet olduğunu, mahkemece sözleşme geçersiz olarak kabul edilerek hüküm kurulduğunu, davacının senet bedelini ödemekle yükümlü olduğunu, sadece şekil noksanlığını ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, huzurdaki davanın ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/622 E. sayılı dosya ile bağlantılı olup birleştirme talebinin reddedildiğini, mahkemece yanlış taşınmaz üzerinde keşif yapıldığını, davacının 22.05.2018 tarihli duruşmada, açıkça davalıya verilecek daire ile ilgili inşaata başlamadığını beyan ettiğini, mahkemece itirazlar ve delillerinin dikkate alınmayarak eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu, kabul anlamına gelmemekle birlikte denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılması gerektiğini, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; belirtilen dairenin davalıya teslim edilmediği, davacının 22.05.2018 günlü oturumda sözleşme gereği davalıya teslim etmeyi vaat ettiği dairenin henüz inşaatına başlamadığını açıkça beyan ettiği, 24.11.2014 tarihli sözleşmede niteliği belirtilen daire davalıya teslim edilmediğinden senedin iade koşulları oluşmadığı, senedin teminat olma özelliği devam ettiği, bu sözleşmede belirtilen 58.000,00 TL'nin iadesi, dairenin devrinden bağımsız olarak düzenlendiği, 58.000,00 TL'nin davalıya iade edilmiş olmasının davacıyı daireyi teslim etme yükümlülüğünden kurtarmayacağı, daire müteahhitten satın alındığından taraflar arasındaki sözleşmenin alacağın temliki hükümlerine tabi olduğu, sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunlu olmadığı, adi yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğu, resmi şekilde yapılmadığından sözleşmenin geçersiz olduğu yönündeki mahkeme gerekçesinin yerinde olmadığı, dava konusu senedin teminat olma özelliğinin devam ettiği, mahkemece davanın Asliye Hukuk Mahkemesi sıfatıyla görüldüğü, ancak gerekçeli karar başlığında Asliye Ticaret Sıfatının yer aldığı, davaya bakmaya Tüketici Mahkemesinin görevli olduğu ve ...'da müstakil Tüketici Mahkemesi bulunmadığı, davaya sıfatla bakıldığı ve Dairece verilen kararın niteliği gözetilerek mahkemenin sıfatı karar başlığında düzeltilmekle yetinildiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 25.09.2018 tarih 2016/843 E., 2018/294 K. sayılı kararının kaldırılmasına, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı; taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı olması ve inşaata hiç başlanmamış olması karşısında geçersiz olduğunu, davalı tarafından ödenen 58.000,00 TL'nin davalıya iade edildiğini, davalıya keşide edilen ihtarname ile bakiye 200.000,00 TL bedelin 7 gün içerisinde ödenmesi halinde devir ve teslim işlemlerinin yapılabileceğinin bildirildiğini, davalı tarafından bakiye satış bedelinin ödenmediğini, ... 7. Hukuk Dairesince davanın Tüketici Mahkemesi sıfatıyla görüleceği öngörüldüğü halde vekalet ücretinin maktu vekalet ücreti yerine nispi olarak takdir edilmesinin bozmayı gerektirdiğini, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi sırasında verilen teminat senedinden borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) Hukuki İşlem başlıklı 706 ncı maddesi şöyledir:
"Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir."
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) Şekil başlıklı 237 nci maddesi şöyledir:
"Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır."
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun (2644 sayılı Kanun) 26 ncı maddenin birinci fıkrası şöyledir:
"Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir."
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 02.03.2022 tarihli ve 2021/6545 E., 2022/1782 K. sayılı ilamı.
5. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 14.11.2019 tarihli ve 2018/3433 E., 2019/11326 K. sayılı onama ilamı.
6. Yargıtay (Kapatılan) 19. Hukuk Dairesinin 09.04.2014 tarihli ve 2014/3715 E., 2014/6785 K. sayılı ilamı.
7. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.05.2007 tarihli ve 2007/13-277 E., 2007/273 K. sayılı ilamı.
3. Değerlendirme
1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile apartman inşaa eden müteahhidin sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümlerin 3. kişilerin müteahhit tarafından yazılı sözleşme ile satıması durumunda bu sözleşme Borçlar Kanunu'nun 162 nci (Türk Borçlar Kanunu'nun 183 üncü) ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki niteliğinde kabul edilerek bu şekilde yapılan satışların geçerli olduğu istikrar kazanmış Yargıtay kararları ile kabul edilmektedir.
2. Dava dosyasının incelenmesinde; dava konusu taşınmazın (48 Ada, 214 parsel) kat karşılığı inşaat sözleşme konusunu oluşturan taşınmazlar arasında yer almadığı, 25.03.2015 tarihli sözleşmenin ve yine bu sözleşme öncesinde düzenlenen 24.11.2014 tarihli sözleşmenin, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisine düşen taşınmazı alacağın temliki ile davalıya satmayı taahhüt ettiği bir sözleşme olmadığı, davalının da böyle bir iddiasının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi gereğince taraflar arasında akdedilen 25.03.2015 tarihli adi yazılı sözleşme taşınmazın devrine ilişkin olup, resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu gibi buna dayalı ceza ve teminat niteliğindeki ferileri de hukuki sonuç doğurmazlar. Geçersiz sözleşmelerde herkesin verdiğini geri isteyebilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.05.2007 tarihli ve 2007/13-277 E., 2007/273 K. sayılı ilamı).
Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; davacının 25.03.2015 tarihli adi sözleşmede yer alan teminat senedi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi gerekirken, geçersiz sözleşmeye geçerlilik kazandırılacak şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.10.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.