"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/849 E., 2023/1834 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/1077 E., 2020/1523 K.
Taraflar arasındaki tazminat ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalı arasında 15.08.2014 başlangıç tarihli, 7 yıl 8,5 aylık belirli süreli ve aylık 10.478,00 TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğunu, kiralananda kullanım amacına uygun faydalı ve değer katıcı masraflar yapılarak kiralananın 10.12.2014 tarihinde kullanıma hazır hale getirildiğini ve "..." ismiyle açılışının yapıldığını, 12.12.2014 tarihinde kiralananın kapısına yapıştırılan yapı tatil tutanağı zaptından yapının ruhsatsız olduğunun ve 30 gün içerisinde ruhsata bağlanması gerektiği hususunun öğrenildiğini, bundan sonra ise 22.01.2015 tarihinde yapının Belediye Encümen kararı ile yıkılmasına karar verildiğini, söz konusu yazılarla ilgili davalıya bildirim yapıldığını, sorunun halledileceği söylenmesi üzerine kiralananın 10.03.2017 tarihine kadar kullanılarak kira bedellerinin de ödendiğini, yıkım kararının uygulanacağına dair alınan duyum üzerine 22.02.2017 tarihinde delil tespiti yaptırıldığını ve 665.656,00 TL değer artıcı masraf yapıldığının tespit edildiğini, tespit sonrasında davalı merkezine giderek yıkımın gerçekleşeceği gün konusunda bilgi alındığını, 22.01.2015 tarihli Belediye Encümen kararının elden tebliğ edildiğini, aynı gün kiralananın anahtarlarının da davalıya teslim edildiğini, 20.04.2017 tarihinde kiralananın yıkılacak olması nedeniyle sözleşmenin feshedildiğinin davalıya ihtar edildiğini, davalının ruhsatsız yapıyı kiraya vermesi nedeniyle kusurlu olduğunu, kiralananın ruhsatsız olduğunun müvekkili tarafından bilinmediğini ve bilinmesinin de mümkün olmadığını ileri sürerek; davalının da muvafakati ile yapılan değer artırıcı ve faydalı masraflar yönünden şimdilik 8.000,00 TL'nin ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren işleyecek faiziyle, delil tespiti masrafı için 807,6 TL, kiralananın kullanıma elverişli teslim edilmemesi ve kira ilişkisinin sözleşmede belirlenen süreden çok daha önce sona ermesi nedeniyle uğranılan kar yoksunluğuna ilişkin şimdilik 1.000,00 TL, yıkım kararının varlığı nedeniyle kiralananın kullanılamaması, her an yıkım kaygısıyla yatırım yapamaması ve layıkıyla işletememesi nedeniyle yıkım kararının alındığı, 22.01.2015 tarihinden 10.03.2017 tarihine kadar ödenen kira bedellerinden şimdilik 500,00 TL, doğalgaz deplasesi için yapılan yatırıma karşılık ödenen 6.936,70 TL' ye karşılık şimdilik 500,00 TL 'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 08.02.2019 tarihinde faydalı ve zorunlu masraf alacağı 665.656,00 TL, deplase masrafı 7.000,00 TL ve kira alacağına ilişkin 367.040,46 TL olmak üzere talebini 1.030.696,46 TL 'ye artırmıştır.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının tacir olup basiretli davranması gerektiğini, kiralanan yerin fiili durumunu bilerek kiralama yaptığını, sözleşme hükümlerine aykırı tazminat talep edilemeyeceğini, kiralananın öncesinde dava dışı şirkete kiralandığını, davacı şirketin 15.08.2014 tarihinde devir protokolü ile kiralananı devir aldığını, bundan sonra aynı gün kira sözleşmesinin imzaladığını, davacı şirketin kiralananın önceki durumunu da bilerek sözleşmeyi imzalandığını, davacıdan gizlenen bir şeyin olmadığını, kiralandığı haliyle kullanıma müsait olduğu halde kiralananın projesine aykırı olarak genişletildiğini, yeni imalat yapılmasının sözleşme hükümlerine aykırı olduğu ve davalının da tadilatlara yazılı onayı bulunmadığını, kiralananın Belediye bilgisinde inşaa edildiğini, encümen kararının davalının dışında geliştiğini, aynı durumdaki diğer işletmelerin faaliyetlerine devam ettiklerini ve dilekçe hazırlanma tarihi itibariyle de yıkılan işletme bulunmadığını, sözleşmenin 5 ve 7 nci maddelerine göre davacının talepte bulunamayacağını, 30.03.2017 tarihli dilekçede yıkımdan bahsedilmediğini, bu nedenle kiralananın anahtarları teslim alınarak sözleşmenin sonlandırıldığını, faydalı ve değer artırıcı masraf talebinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 321 inci maddesine aykırı olduğunu, davacının kiralananın fiili durumuna ilişkin süresinde ayıp ihbarında bulunmadığını, müvekkilinin yokluğunda yapılan delil tespitini ve düzenlenen raporu kabul etmediklerini, kira sözleşmesini kendi isteği ile ihtirazı kayıtsız sonlandırması, tadilatları kendi isteği doğrultusunda yapması ve kafeyi işler halde iken başkasından devir alması nedeniyle davacının kusurlu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin başlangıç tarihi ile davacı kiracının sözleşmeyi fesih tarihi arasında yaklaşık üç yıllık bir süre geçtiği, tacir olan davacının basiretli bir tacir gibi davranması, ileriye yönelik yatırım ve projelerinde gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi, kiralama öncesinde basiretli davranarak sözleşme konusu kiralananın durumunu, niteliğini, kullanma amacına uygunluğunu, bu bağlamda işyerinin faaliyete geçirilmesi için gerekli koşulları, kiralanan taşınmazda bahsedilen işin yapılıp yapılamayacağını araştırması gerektiği, bunun yanında davacı tarafından davalıya süreli bir ihtar gönderilmeden ve ayıbın giderilmesi istenmeden sözleşmenin feshedildiği bilgileri çerçevesinde davacı tacir kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğundan söz edilemeyeceği, davacı sözleşme ilişkisi devam ettiği ve kiralananı tasarrufunda bulundurduğu ve ayıba dayalı seçimlik haklarını kullanmadığı müddetçe sözleşme ile kararlaştırılan kira bedellerini ödemek durumunda olup kiracının kira bedellerini iade talebinin yerinde olmadığı, kâr kaybına ilişkin müspet zarar talebi de ayıba karşı tekeffül hükümleri gereği makul sürede durumun ve seçimlik hakların davalı tarafa yazılı olarak iletilmemesi nedeniyle yerinde bulunmadığı, sözleşmede masrafların talep edilmeyeceği düzenlenmiş ise de açık alanın kapatılmasına ilişkin masraf yapılmasına izin verildiğine dair davalı tarafın 01.10.2014 tarihli yazılı onayı ile sözleşme süresi boyunca mecurun kullanılacağına duyulan güven kapsamında sözleşmenin süresinden önce feshedilmesi halinde zorunlu ve faydalı masrafların kiraya verenden talep edilebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, zorunlu ve faydalı masraflar olarak belirlenen 500.132,80 TL alacağın, temerrüdün gerçekleştiği 24.04.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, delil tespiti dosyası masrafları olarak belirlenen 807,60 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; kiralananın sözleşme tarihinden önce ayıplı olduğunu, ayıp bilindiği halde davalı tarafça tadilat yapılmasına izin verildiğini, davalının arkasında Büyükşehir Belediyesinin bulunmasının sözleşmeyi imzalamasında ve güven duymasında etken olduğunu, kira sözleşmesine ayıbın giderileceğine inanılması nedeniyle devam edildiğini, müvekkili şirketin kiralananı yıkım kararı nedeniyle işletememesi ve kira ilişkisinin sözleşmede belirlenen süreden çok önce sona ermesi nedeniyle zararının olduğunu ve davalının da tam kusurlu olduğunu, ihtar çekilmemesine davalının neden olduğunu, kiralananın ruhsatsız olduğunu müvekkilinin bilemeyeceği gibi bilmesinin de beklenemeyeceğini, kiralananın sözleşmeye uygun teslim edilmemesi ve tam kapasite işletilememesi nedeniyle oluşan kar kaybının, müspet zararın ve iadesi istenilen kira bedellerine ilişkin talebin kabulüne karar verilmesi gerektiğini, doğalgaz deplase bedelinin de faydalı masraf olduğunu, buna dair delillerin dosyaya sunulduğunu, ispat şartının yerine getirildiğini, temerrüt faizine hükmedilmesi gerekirken yasal faize hükmedilmesinin doğru olmadığını belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili; kafe olarak işletilen bir yeri devralan davacının yaptığı masrafların zorunlu masraf olarak kabul edilmesinin doğru olmadığını, kiralananın durumundan davacının haberdar olduğunu, yapı tatil tutanağı ve yıkım kararının kira sözleşmesi tarihinden sonra olduğunu, projeye aykırı genişletme yapıldığını, yeni imalat yapılmasının sözleşme hükümlerine de aykırı olduğunu, tadilatların müvekkilinin bilgisi dışında olduğunu, sadece cam balkona izin verildiğini, davacı tarafça tadilatların yapıldığı tarihin tespit edilmediğini, sözleşme hükümlerinin dikkate alınmadığını, sözleşmenin feshi nedeninin kiralananda yapılan işten kaynaklı kâr elde etmemek olduğunu, faydalı ve zorunlu masrafa ilişkin verilen kararın hatalı olduğunu, muhtemel kâr hesaplaması yapılmasının kabul edilemeyeceğini, delil tespit raporu esas alınarak hazırlanan raporun kabul edilemeyeceğini, tadilata müvekkilinin onayının bulunmadığını, sözleşmenin feshinin ihtirazı kayıtsız yapıldığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının talebinin sebepsiz zenginleşmeye dayalı olduğu, davacı tarafından yapıldığı anlaşılan ve keşif tarihi itibariyle kiralananda halen mevcut olan, davalı tarafça benimsenerek korunduğu görülen faydalı ve zorunlu imalatın, yerleşik uygulamaya uygun olarak belirlenen değerlerinin davalıdan tahsiline karar verilmesinin yerinde olduğu, davacı kiracı tarafından iddia edildiği gibi kiralanan taşınmazda bir hukuki ayıbın varlığı söz konusu olsa bile, davacı tarafından sözleşmenin feshi yoluna gidilmeden önce söz konusu ayıbın giderilmesi için öncelikle ihtarda bulunulması gerektiği halde buna uyulmadığı, tanzim edilen kira sözleşmesi gereğince mecurda kiracı olan davacı tarafın sözleşmenin akdedilmesinin üzerinden yaklaşık üç yıl sonra kiralanandaki ayıbın giderilmesi için kiraya verene süreli yazılı bir ihtar göndermeden sözleşmeden dönemeyeceği, mecurun 10.03.2017 tarihinde teslim edildiği, bu tarihe kadar kullanımın devam ettiği, davacının sözleşme ilişkisine devam ettiği ve kiralananı tasarrufunda bulundurduğu, ayıba dayalı seçimlik haklarını kullanmadığı müddetçe sözleşme ile kararlaştırılan kira bedellerini ödemekle yükümlü olan kiracının kira bedellerini iade talebinin kaybına ilişkin müspet zarar talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Taraf vekilleri; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kiralananın hukuki ayıplı olması nedeniyle taraflar arasındaki kiralananın erken tahliyesinden kaynaklanan faydalı ve zorunlu masraf bedeli, ödenen kira paralarının iadesi, erken tahliyeye dayalı kar kaybı, doğalgaz deplase bedeli ve delil tespiti masrafına ilişkin alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Kanun'un 301, 304, 305 ve 321 inci maddeleri.
3. Değerlendirme
1. 6098 sayılı Kanun'un 301 inci maddesi uyarınca kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren, bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı, kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise, bu durumda kiracının aynı Kanun'un 123 ve 125 inci maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.
2. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; anahtar teslim tarihine kadar davacı kiracının kira bedelinden sorumlu olduğu, 12.12.2014 tarihli Yapı Tatil Tutanağında kiralananın ruhsatsız olarak inşaa edildiği belirtilmiş olup sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte ve sözleşme süresi boyunca kiralananın kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcunun kiraya veren davalıya ait bulunduğu, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken söz konusu ayıp nedeniyle kiraya veren kusurlu olduğundan faydalı ve zorunlu masraf bedelinden sorumlu olduğu, kira sözleşmesinin 12. maddesinde; "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavale müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır." hükmünde kastedilen lüks masraflar kapsamında yer alan tezyinat, süsleme anlamında olup, anılan hükmün zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin olmadığı, 01.10.2014 tarihli açılır kapanır sökülebilir cam ile kapatmaya ilişkin yazı içeriğinden bu yenilik ve değişikliklerin yapılmasına davalı kiraya veren tarafından yazılı olarak izin verildiğinin anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.