"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/1071 E., 2023/276 K.
Taraflar arasındaki malın ayıplı olmasından kaynaklanan tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalı şirket ile bir taşınmazın satışı için 09/11/2009 tarihli satım sözleşmesi imzalandığını, inşaatın taahhüt edilen 30/08/2010 tarihinden 7 ay sonra eksik ve ayıplı olarak teslim edildiğini, cezai şart alacağı için 28/11/2011 tarihinde davalıya ihtarname çekildiğini ayrıca, ortak mekanlardaki imalatlarda da eksiklikler olduğunu belirterek, sözleşme gereği olan 12.600,00 TL tutarındaki cezai şart tutarının 30/08/2010 tarihinden itibaren en yüksek ticari faizi ile davalıdan tahsilinin ve ıslah hakları saklı kalmak kaydıyla davalının gizlediği, bina ve dairede zamanla ortaya çıkan sorunlar sebebiyle yaptığı masraflar için tespit edilecek zarardan şimdilik 1.000,00 TL nin tazminine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; ayıp ihbarının yasal sürede yapılmadığını, davacının taşınmasından 21 ay geçtikten sonra ihtar çektiğini, davacının ayıplı olarak ileri sürdüğü bahçe düzeni, dış cephe, güvenlik birimlerinin gizli ayıp statüsüne girmeyeceğini, cezai şart bedelinin afaki belirlendiğini, süresinde teslim yapıldığını, istem hakkı bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 06.05.2015 tarih ve 2013/373 Esas 2015/754 Karar sayılı kararıyla, taraflar arasında 09.11.2009 tarihinde adi nitelekte gayrimenkul satış sözleşmesi yapıldığı konutun 30.08.2010 tarihinde davacıya tesliminin öngörüldüğü tapunun 22/06/2010 tarihinde davacı adına tescil edildiği, dosyaya teslime ilişkin davalıya ihtarname yolladığı anlaşılmakla dosyaya sunulan konutların esas özellikleri adlı belgede imza bulunmadığından herhangi bir değerlendirmeye esas alınmayarak konuttaki açık ayıplar için süresinde davalıya yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığından bu taleplerin reddine, gizli ayıplar yönünden belirlenen 19.500 TL den 1.000 TL ye dava tarihinden bakiye 18.500 TL ye ıslah tarihinden ve mahrum kalınan kira mahrumiyeti olarak hesaplanan 10.500 TL ye de dava tarihinden itibaren hesaplanacak avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine fazla kira talebinin reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
2. Dairemizin 29.09.2020 tarihli ve 2020/4782 E., 2020/4918 K. sayılı ilamıyla; davacı tarafın temyiz itirazlarının reddine karar verilmiş, davalı tarafın temyiz itirazları yönünden ise; "taraflar arasında 09/11/2009 tarihinde adi yazılı nitelikte yapılan gayrimenkul satış sözleşmesinde konutun 30/08/2010 tarihinde davacıya teslimi öngörülmüş olmakla birlikte davacı, talepleri arasında taşınmazın süresinde teslim edilmemesi sebebiyle ortaya çıkan cezai şart bedelini istemiş; davalı taraf, taşınmazı zamanında teslim ettiği iddiasını kanıtlayamamıştır. Yine davacı taraf, bu satış sözleşmesinin ilk sayfası olduğunu belirttiği “yapılacak konutların sözleşmeye esas özellikleri” başlıklı belgeye istinaden bağımsız bölüm içi ve bu bölümün bulunduğu yapının ortak alanında bulunan ayıplar nedeniyle yaptığı masraflar miktarını da zarar olarak talep etmiştir. Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda, bağımsız bölüm içindeki gizli ayıplar nedeniyle ortaya çıkan değer kaybı ile, ortak alandaki ayıplar sebebiyle ortaya çıkan değer kaybı toplamda 19.500,00 TL olarak hesaplanmış; Mahkemece, gizli ayıplar yönünden belirlenen 19.500 TL den 1.000,00 TL ye dava tarihinden bakiye 18.500 TL ye ıslah tarihinden ve mahrum kalınan kira mahrumiyeti olarak hesaplanan 10.500 TL ye de dava tarihinden itibaren hesaplanacak avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine fazla kira talebinin reddine karar verilmiştir. Davalı taraf bilirkişi raporuna, bilirkişi heyetinin tüm ayıplar için toplam miktar belirlediğini, ortak yerlerle ilgili ayıplarda davacı tarafın hissesine düşen miktar kadar hesaplama yapılması gerektiğini savunarak itiraz etmiş, mahkemece bu itirazlar değerlendirilmeden hüküm kurulmuştur. O halde Mahkemece, davalının itirazlarını karşılayacak şekilde taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, daire içindeki gizli ayıplar tek tek belirtilerek bunların giderilmesi için belirlenecek miktar ile ortak alandaki ayıpların giderilmesi için belirlenecek miktarın davacı tarafın hissesine düşecek şekilde hesaplanarak rapor alınmasının sağlanması suretiyle hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. Bozma nedenine göre davalının sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına"karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, bozma ilamına uyularak taşınmazdaki ayıplar teslim sırasında görülemeyecek nitelikte olup gizli ayıp niteliğinde olduğu, taşınmazda ve ortak alanda tespit edilen gizli ayıpların nitelikleri göz önüne alınarak yapılan teknik değerlendirmede ise an az bir kış mevsimi yaşanmasıyla ve en fazla bir yıl içinde ortaya çıkabileceği, bununla birlikte taşınmazda ve ortak alanlarda tespit edilen gizli nitelikli ayıpların kullarım kaynaklı olmayıp, üretim ve imalat kaynaklı ayıplar olduğu kanaatine varıldığı, bu nedenlerle davacının ayıp yönünden tazmin talebinin kısmen kabulü ile 2.744,00 TL'nin 1.000,00 TL'sinin dava 1,744,00 TL'sinin 30.04.2014 ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, taşınmazın sözleşme uyarınca geç teslim edildiği sabit olup hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu uyarınca davacının 10.500,00 TL cezai şart talep edebileceği kanaatine varılmakla davacının cezai şart talebinin kısmen kabulü ile 10.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; bozma ilamından sonra alınan bilirkişi raporunun hatalı olduğuna, eksik yapılan yangın merdivenin ortak alanlarda tespit edilen ayıpların hesaplamasında göz önüne alınmadığını, gizli ayıp ve eksik iş nedeni ile dairede meydana gelen değer kaybının dikkate alınmadığına, dairenin sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim edilmediğini, dairenin geç teslimi nedeni ile davacının uğradığı zararın tam olarak giderilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili;gizli ayıplar yönünden değerlendirmenin uygun olduğunu, adi yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satım sözleşmesi şekil yönünden geçersiz olduğundan sözleşmedeki cezai şartın da geçersiz olduğunu, tapuda yapılan geçerli şekilde yapılan satım sözleşmesinde cezai şartın bulunmadığını, aylık kira bedelinin tespitinin hukuka aykırı olduğunu, davacının taşınmazı geç teslim aldığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taşınmaz malın ayıplı olmasından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Bir Mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması üzerine, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).
2. Mahkemenin, Yargıtayın bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli kazanılmış hak doğabileceği gibi, bazı konuların bozma kararı kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş bu kısımlar, lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK).
3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası.
4.Yürürlük tarihi itibariyle uyuşmazlığa uygulanması gereken 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun "ayıplı mal" başlıklı 4 üncü maddesi.
5.Gayrimenkul satış sözleşmesi TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir.
3. Değerlendirme
1.Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; kararda belirtilen gerekçeye, hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının bozmaya uygun olarak doğru şekilde belirlendiği, taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılması nedeni ile geçersiz sözleşmenin ve cezai şartın geçerli hale geldiği, bilirkişi incelemesiyle taşınmazdaki ayıbın gizli ayıp olarak belirlendiği, kira bedelinin tespitinin hukuka uygun olduğu, raporun denetimi elverişli ve hükme esas alınmaya yeterli olduğu anlaşılmakla, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
2.Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; bozma ilamıyla; davacı tarafın temyiz itirazlarının reddine karar verildiği, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşen kısımlara yönelik itirazlarının incelenemeyecek olmasına göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,
Harçtan muaf olan davacıdan peşin alınan temyiz harcının istek halinde davacıya iadesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
04.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.