"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki alacak ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalı idare arasında 03.05.2012 tarihli "Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğüne ait İzmir İli Seferhisar İlçesi dahilindeki 1039,1040 ruhsat numaralı jeotermal alanına ilişkin sözleşme" başlıklı "kirala-işlet-devret" niteliğinde kira sözleşmesi imzalandığını, ruhsatlı jeotermal alanın sözleşme gereğince müvekkili şirkete teslim edildiğini, tesis izni talebiyle Devlet Su İşleri 2. Bölge Müdürlüğüne (DSİ) başvurulduğunu, İzmir Büyükşehir Belediyesi Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğünün DSİ'ye gönderdiği 03.02.2016 tarihli cevapta, sözleşme konusu sahanın Ürkmez Barajının koruma alanı içerisinde kalması nedeniyle tesis izni verilmesinin uygun görülmediğini, bundan sonra 19.10.2017 ve 22.11.2017 tarihli yazılar ile İzmir Valiliğine başvurulduğunu, İzmir Valiliği Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığının 15.12.2017 tarihli yazısıyla; kuyudan jeotermal kaynak üretimi yapılması halinde soğuk su akiferine karışım olacağı ve bunun da yeraltı suyunun kirlenmesine neden olacağı, bu nedenle kuyuların jeotermal amaçlı kullanımının uygun olmadığının ve tekniğine uygun biçimde kapatılması gerektiğinin bildirildiğini, kapatılması istenilen kuyunun davalı idarece açılan kuyu olduğu ve bu durumun sözleşmenin konusunun hukuken ayıplı olduğunu gösterdiğini, müvekkili şirketin sözleşme uyarınca edimini yerine getirdiği halde kiralanan sahada jeotermal kaynak üretimi amaçlı tesis izni alınmasının mümkün olmadığını, sözleşmenin hukuki niteliğinin işletme ruhsatının devri sözleşmesi olduğunu, ruhsat süresinin 03.05.2042 yılında dolacağını, kiralanan önemli ayıplı olduğundan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 305 inci maddesi uyarınca 14.02.2018 tarihli ihtar ile sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, 22.02.2018 tarihli cevabi ihtar ile sözleşme kapsamında alınması gereken izinlerin müvekkili şirkete ait olduğunun bildirildiğini, sözleşmenin feshi nedeniyle oluşan zararın davalı idarece tazmin edilmesi gerektiğini ileri sürerek; kira (devir) bedeli olarak ödenen KDV dahil 11.376.000,00 USD'den şimdilik 10.000,00 USD'nin fiili ödeme tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca dövize uygulanacak faiziyle, sözleşmenin ayakta kalacağı inancıyla imza tarihinden bu yana sahada yapılan masraflar, arama ruhsatlarını kullanabilmek amacıyla işletme sahasında temin edilen malzemeler, sahaya sevk edilen araçlar ve sözleşme gereği arama yapılabilmesi için gerekli araç ve malzemelerin sahaya gönderilmesi nedeniyle şimdilik 100.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle, davalının yükümlülüklerini ayıplı olarak ifa etmesi nedeniyle sözleşmenin feshinden kaynaklı kâr kaybına esas olmak üzere şimdilik 100.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; 03.05.2012 tarihinde jeotermal saha devralındığı halde dava tarihine kadar bir talepte bulunmadığını, çalışmalar sonucu jeotermal kaynak varlığı açığa çıkarılan sahalar tescil edilerek sicil alan sahalar adına arama ruhsatı düzenlendiğini, 5686 sayılı Kanun'un 16 ncı maddesine istinaden ihale edilerek ilanın 27.02.2012 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlandığını, 03.05.2012 tarihinde sözleşme imzalanarak 10.05.2012 tarihinde yer teslimi yapıldığını, davaya konu ihalenin arama ruhsatı devri olduğunu, işletme ruhsatının devri niteliği taşımadığını, davacı tarafından sunulan işletme projesi kapsamında kendisine 30 yıl süreli işletme ruhsatı düzenlendiğini, arama ruhsatının devri sonrasında tüm yükümlülüğün davacı şirkete ait olduğunu, sözleşme gereğince son taksit 04.05.2016 tarihinde ödenerek sözleşmenin son bulduğunu, bir taahhüt, hukuki veya fiili sorumluluk bulunmadığını, sahanın işletilmesinden kaynaklanan tüm yükümlülüklerin hem sözleşmeye hem de Kanun'a göre davacıya ait olduğunu, alınamadığı ifade edilen izin tamamen tesisin yeri ile ilgili olup bu durumun dava dilekçesindeki anlatımdan 2016 yılında ortaya çıktığını, ihaleye teklif vermeden önce sahanın gezilip görülmesi, incelenme imkanının bulunduğunu, basiretli tacir olan davacının ihaleye girmeden gerekli araştırmayı yapması gerektiğini, şartname ile de ihalenin her aşamasında ihale konusuna ilişkin tüm bilgilere vakıf olunduğunu, buna ilişkin olarak geçmişe dönük hiçbir konuda talepte bulunulmayacağının kabulü yer aldığını, avans faizi talep edilemeyeceğini, ödemeler yapılırken ihtirazı kayıt sunulmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; söz konusu alanın sondaj yapılmadan önce Ürkmez Barajı drenaj alanı içerisinde kaldığı, sözleşme tarihinden sonra davacı şirketin ilgili kurumlarla yaptığı yazışmalardan, bu alanın daha sonra baraj koruma alanı içinde olduğunun anlaşıldığı, 3213 sayılı Maden Kanunu'nun 7 nci maddesi uyarınca, Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Minarelli Sular Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği'nde gerekli izinler alınmadan işletme faaliyetlerine başlanamayacağı belirtilmiş olup davacı tarafça DSİ, İZSU'ya yapılan başvuruların ilgili kurumlar tarafından kabul edilmediği, 5686 sayılı Kanun'un 5 inci maddesinin dördüncü fıkrasında "Arama ruhsatı döneminde idarenin bilgisi dahilinde, çevrenin kirletilmemesi kaydı ile sadece test amaçlı üretim yapılabilir." hükmünün yer aldığı, bu yönüyle davalı idarenin yapmış olduğu faaliyetler esnasında arama ruhsat döneminde idarenin bilgisi dahilinde çevrenin kirletilmemesi kaydıyla faaliyetlerin yapılabileceği, Kanunun 6 ncı maddesinde "İşletme faaliyetine geçmek için ilgili kurumlardan gerekli izinleri almakla yükümlüdür," hükmü uyarınca davacı şirketin izin alamamasının işletme hakkı devri ile ilgisinin bulunmadığı, koruma alanı içerisinde kalan ve izin verilmeyen işlemler nedeniyle ödenen bedelin iadesi ve yapılan masrafların davalıdan geri alınmasını gerektirir bir durumun bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; sözleşmeye konu ruhsatlı alanın işletilmek üzere müvekkiline teslim edildikten sonra kiralanandaki ayıbın ortaya çıktığını, kiralanan taşınmaz üzerinde jeotermal tesis faaliyet izni alınması mümkün olmadığından davalıya bildirim yapıldığını, idarenin kayıtsız kalması üzerine sözleşmenin feshedildiğini, ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğunu, açık ayıp olsa dahi önemli ayıp niteliğinde olduğunu, idarenin kiralanan alanda işletme faaliyeti yapılmasının mümkün olduğunu taahhüt ettiği sonucuna ulaşılması gerektiğini, sözleşmenin işletme faaliyetinde bulunma amacıyla imzalandığını ve bu amaçla işletme ruhsatı alındığını, idari süreç sonunda taşınmazın jeotermal tesis faaliyetinde bulunma amacına uygun olarak kullanılmasının hukuken mümkün olmadığının anlaşılabildiğini, müvekkilinin kusuru bulunmadığından hem kira bedelinin iadesi hem de diğer zararların karşılanması gerektiğini, gerekli izinler için başvuruda bulunulduğu halde kiralanandan kaynaklanan nedenle izin alınamadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren geçen dört yıla yakın zaman içerisinde davacının jeotermal tesis işletmesi izni için bir başvurusu olmadığı gibi sözleşmedeki bedelleri de tamamen ödediği, basiretli davranmakla yükümlü olan davacının; sözleşmenin hazırlık aşamasında sahanın faaliyetine uygun olup olmadığını, gerekli izinleri alıp alamayacağını araştırıp incelemesinin beklenildiği, gerekli araştırmayı yapmadan sözleşmeyi imzalayan davacının dört yıla yakın bir zaman içerisinde de bu konuda herhangi bir araştırma yapmadığı, öte yandan davalının sözleşme ve şartnamede jeotermal tesis iznine ilişkin bir taahhüdü de bulunmadığından kiralananın hukuken ayıplı olduğu da kabul edilemeyeceği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kiralananın bir kısmının hukuki ayıplı olduğu iddiasıyla kira sözleşmesinin feshedilmesinden kaynaklı ödenen kira bedelinin iadesi, kâr yoksunluğu ve yapılan masrafların tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Kanun'un 123, 125, 301, 304 , 306, 358 ve 360 ncı maddeleri.
3. Değerlendirme
1. İki tarafa borç yükleyen kira sözleşmesinde; kiracının asli edim yükümü kira bedelinin ödenmesi kiraya verenin asli edim yükümü ise kiralananı kira süresince kira sözleşmesindeki kullanım amacına uygun olarak kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.
2. Genel kira sözleşmesi bakımından kiraya verenin teslim borcu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 301 inci maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”
3. Ürün kirasında kiraya verenin teslim borcu ise 6098 sayılı TBK 'nun 360. Maddesinde " Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür." şeklinde düzenlenmiştir.
4. Kiralananın “sözleşmede amaçlanan kullanıma ve işletilmeye elverişli” olmaması hâli, karşımıza “ayıp” kavramını çıkarır. Bu noktada kira sözleşmeleri bağlamında ayıp konusuna değinmekte fayda vardır.
5. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim ayıp olarak değerlendirilmektedir. Kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla imzalamışsa kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Sözleşmenin yapılmasında güdülen kullanım amacının tayininde kiralananın tahsis şekli, mahalli örf, kiraya verenin tek taraflı olarak temin ettiği nitelikler göz önüne alınır.
6. Ürün kirası bakımından kiraya verenin teslim borcu için 6098 sayılı TBK 'nun da özel düzenleme (TBK m.360) bulunmakta ise de kiralananın ayıplı olarak teslimi veya kira süresinde sonradan ayıplı hale gelmesi hususunda özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu durumda TBK m. 358 de ki " Bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır." hükmüne göre kira sözleşmesi genel hükümlerinde ki kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğuna ilişkin TBK m.304 ve vd. Hükümleri uygulanır.
7. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu 6098 sayılı Kanun'un 304 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan 304 üncü madde hükmüne göre; “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”
8. Aynı Kanun’un 306 ncı maddesi; “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.” şeklindedir.
9. Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır.
10. Yine, kiracının tacir olduğu durumlarda, kiraya verenin sorumluluğunun takdir ve tayininde kiracının ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorunda olduğu da göz ardı edilemez [6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6762 sayılı Kanun) m. 20, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6102 sayılı Kanun) m. 18]. Tacir, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir.
11. Bu çerçevede yapılacak değerlendirmede, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmesi önem taşır. Tacir, tacir olmayan kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir. Basiretli davranma yükümlülüğü, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerine inhisar eder.
12. Elbette kiracının tacir olması kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ne var ki, kiraya verenin bu sorumluluğu da kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Başka bir ifadeyle, tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır (Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2021 tarihli, 2017/(6)3-985 E., 2021/1368 K. sayılı kararı).
13. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda 6098 sayılı Kanun'un 304. Maddesi delaletiyle kiracının temerrütüne ilişkin aynı kanunun 117 vd. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi ile giderilmesi için uygun bir süre vermesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. Kiracı TBK m. 304 delaletiyle aynı kanunun TBK m.305 vd uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere de başvurabilir. Özellikle önemli ayıp nedeniyle fesih için kira sözleşmesinde kiracının ayıp hallerine ilişkin bir üstlenmesinin veya kabulünün olmaması ile kiracı tarafından kiraya verene ayıpların giderilmesi için uygun bir sürenin verilmesi , bu sürede ayıpların giderilmemesi gerekir.
14. Taraflar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde; "Sözleşmenin konusu, MTA'ca yapılan arama faaliyetleri sonucunda bulunan .. ruhsatlı jeotermal alanın 5686 nolu Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu'nun 16. ve Geçici 3. maddeleri ile söz konusu Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin Geçici 1. maddesinin 7. fıkrası kapsamında ihale edilmesi sonucunda ihale üzerinde kalan istekli ile MTA'nın karşılıklı yükümlülükleri ve ödeme koşullarını içermektedir.", 6. maddesinde; "Ruhsatlı jeotermal alanın bilgileri" ne yer verildiği, 8. maddesinde, "Bu sözleşmenin süresi, imza tarihinden başlamak üzere sözleşme bedelinin tamamının ödenmesi ile sona erecektir.", 11. maddesinde; "İşletmeci, sözleşmenin imzalanmasını takiben ruhsat süresinin bitiminden önce Kanun'un 6. ve 16. maddeleri ile Yönetmelik'in 9. maddesi gereğince İdare'ye başvurarak işletme ruhsatını alacaktır. Ruhsatlı jeotermal alanın işletilmesiyle ilgili olarak, başta 5686 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği olmak üzere yürürlükteki diğer tüm kanunlardan doğan hak ve yükümlülükler işletmeciye aittir. " "Şartname Ek-1 Form-A' da yer alan kaynak ve kuyulara ait bilgiler (sıcaklık bedeli) ilk çalışma sonucu elde edilmiş veriler olup bu veriler işletmeci tarafından yapılacak testler sonucu kesinlik kazanacaktır. Bu bilgilerde olabilecek değişiklikler de dahil MTA'nın belirtilen yükümlülüklerinin dışında herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır." hükümlerine yer verilerek belirli ayıp hallerinde kiraya verene sorumsuzluk tanınmış , bu haller kiracı tarafından üstlenilmiştir.
15. İzmir İl Özel İdaresi tarafından düzenlenen 1039 ve 1040 ruhsat numaralı sahalarda kaynak varlığı tespit edilmesi üzerine ihaleye çıkarılan saha ile ilgili davacı ile davalı İdare arasında imzalanan sözleşmede, sahanın koordinatlarına ilişkin bilgiye de yer verilerek davacıya teslim edildiği, sahada bir adet kuyu bulunduğu, davacının sahada mevcut kuyu dışında da sondaj faaliyetinde bulunma yetkisine sahip olduğu, sözleşmede işletme ruhsatının devredildiğine dair bir ifadenin yer almadığı, dosya arasında davalı adına iki adet arama ruhsatının bulunduğu görülmüştür.
16. Davacı işletme ruhsatı aldıktan sonra tesisleşme izni için İzmir Valiliğine sunduğu 12.10.2017 tarihli yazısında; davalı tarafından 21.03.2011 tarihinde DSİ 'ye iletilen yazıda, 1039 nolu sahada sondaj yapılmasının planlandığının belirtildiği, DSİ'nin 22.03.2011 tarihli cevabi yazısında; belirtilen lokasyonların Ürkmez Barajı drenaj alanı içerisinde kaldığı, çalışmalar sırasında tüm sorumluluğun alınmasının istendiği ifadelerine yer verilmiş; İzmir Valiliği Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığının 15.12.2017 tarihli cevabi yazısıyla; 31.10.2017 tarihli kullanma belgesine sahip 200 mt derinliğindeki kuyunun teçhizinde filtreler olduğu ve kuyuda çakıllanma görüldüğünün belirtildiği, kuyudan jeotermal kaynak üretimi yapılması durumunda soğuk su akiferine karışım olup yeraltı suyunun kirlenmesine neden olacağı düşünülerek kuyunun jeotermal amaçlı kullanımının uygun görülmediği, şeklinde cevap verildiği, İZSU'nun DSİ 2. Bölge Müdürlüğüne verdiği 08.02.2016 tarihli yazısında; yapılan incelemede (A) harfi ile gösterilen alanın büyük kısmının Ürkmez Barajı Kısa Mesafe Koruma Alanında, bir kısmı da Ürkmez Barajı Orta Mesafe Koruma Alanında, (C) harfi ile gösterilen alanın Ürkmez Barajı Uzun Mesafe Koruma Alanında, (D) harfi ile gösterilen alanın ise havza dışında kaldığı, jeotermal sondaj tesis faaliyeti İzsu Havzaları Koruma Yönetmeliği ve 1/25.000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planı hükümlerinde izin verilecek faaliyetler arasında yer almadığından, Ürkmez Barajı koruma alanı içinde söz konusu faaliyetin yapılması uygun bulunmadığı belirtilmiştir.
17. Maden Yüksek Mühendisi tarafından düzenlenen 30.06.2020 tarihli bilirkişi raporunda; davalı idarenin yaptığı ihale ile bir nevi arama ruhsatını davacıya devir ederek söz konusu sahada üretim yapılabilmesi için işletme ruhsatı alınması gerektiğini sözleşme ve şartnamede belirlediği, işletme faaliyetine geçebilmek için ilgili kurumlardan izin alınması gerektiği, ihale sonucu bir nevi arama ruhsatı devredildiğinden işletme ruhsatının devirle ilgisi olmadığı, söz konusu alanın sondaj çalışması yapılmadan önce Ürkmez Barajı drenaj alanı içerisinde kaldığı
belirtilmiştir.
18. Tüm bu açıklamalar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki kira sözleşme konusu olup davacı tarafından kiralanan ve ayıp iddiasında bulunulan arama ruhsatı devredilen sahada tacir olan davacının, faaliyet alanı içinde kaldığı anlaşılan sözleşme konusu iş bakımından sözleşme öncesi ve sonrasında kiralananın teslimi sırasında yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı, davacı kiracının sözleşme hükümlerine göre ayıp hallerine ilişkin üstlenmesinin bulunduğu gibi teslim tarihi sonrası çok uzun bir süre sessiz kaldığı , sözleşme kapsamında davalının iddia edilen ayıplarla ilgili bir taahhüdü olmadığından sorumluluğunun bulunmadığı gibi , davalı kiraya verene iddia olunan ayıbın giderilmesi bakımından davacı tarafından süre verilmemiş olması nedeniyle usulüne uygun yapılmış bir fesihten bahsedilemeyeceği anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,29.04.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Davacı ile davalı arasında koordinatları belirli jeotermal sahası alanında kirala-işlet-devret sözleşmesi yapılmış ve toplam 11.376.000 USD davalıya ödenmiş ancak ruhsat sahasının baraj altında kalması nedeniyle sondaj tesis izni verilmemesi nedeniyle sözleşme davacı tarafından feshedilerek ödenen bedelin iadesi istenmiştir. Yerel Mahkemece dava reddedilmiştir.
Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, sözleşme sahasında hukuki ayıbın bulunup bulunmadığı ve davacının sözleşmeyi feshinin haklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Davacı, davalı Kuruma karşı edimlerini yerine getirmiş ve ruhsat sahasını teslim almıştır. Ancak ruhsat sahasının büyük bir kısmı baraj altında kalması nedeniyle jeotermal kaynak üretimi amaçlı tesis izni alınması mümkün olmamıştır.
6098 sayılı Kanun'un 360 ıncı maddesi hükmü uyarınca; ürün kirasında kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.
Kira akdi süreli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin sorumluluğu altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.
Teslim borcunu gereği şekilde yerine getirmeyen ya da kiralananı tahsis amacına uygun surette arz etmeyen kiraya verene karşı borçlunun temerrüdü hükümleri uygulanabileceği gibi, bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebilir.
Davalı MTA, baraj altında kalan sahayı ihaleye çıkararak burada da jeotermal arama yapılacağını taahhüt etmiş bulunmaktadır. MTA bir kamu kuruluşu olduğundan yapılan ihaleye güven esastır. Sahanın tamamında arama yapılmasından sonra jeotermal kaynak bulunup bulunmayacağı davacının sorumluluğundadır ve bu riske tacir olarak katlanması gerekir.
Ancak davalı MTA, teslimi yapılan alanın tamamında arama yapılmasını temin etmek ve devamını sağlamak zorunda olup resmi makamlarca tesis izni verilmemesinden de sorumluluğu bulunmaktadır. Tesis izni verilmemesi TBK 305/2 nci maddesi kapsamında önemli ayıp sayılır ve bu durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Nitekim Dairemizin benzer 2023/4585 E, 2024/605 K. sayılı dosyasında aynı durumdaki kiralayanın feshi haklı görülmüştür. Kira sözleşmesinin konusunun imkânsız olması halinin basiretli tacir davranışı ile ilgisi yoktur.
Açıklanan nedenlerle, davacıya teslim edilen jeotermal kaynak sahasının büyük bir bölümünde arama yapılması resmi makamların kararı ile imkânsız hale geldiğinden bu durumun hukuki ayıbı oluşturduğu ve herkes için objektif bir fesih nedeni olduğu düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.