"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/164 E., 2023/508 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Gaziosmanpaşa 4. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/992 E., 2021/987 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar-karşı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin kiracı olduğu taşınmazın 2015 yılında yeniden inşa edilmesi nedeniyle tahliye edildiğini ve davalılar ..., ... ve ... ile 16.10.2015 tarihinde taşınmazın yeniden yapılmasından sonra müvekkiline kiralanması hakkında sözleşme imzalandığını, tarafların yeniden yapılacak olan binada davalıların payına düşecek olan dükkanın kira bedelinin bina ortağı olan dava dışı ...’in kendi dükkanı kiraya verdiği bedelden 1.000,00 TL daha düşük olacağı hususunda anlaştıklarını, sözleşmeye göre taraflardan herhangi birinin sözleşmeye uymaması halinde 100.000,00 TL cezai şart ödeneceğini, taşınmazın yeniden inşası sonrası ...’in dükkanını kiraya verdiğini ancak davalıların sözleşmesini imzalanması için müvekkiline yazılı bir bildirimde bulunmadıklarını, bunun üzerine davalılara dükkanı kiralamaya hazır olduklarını bildiren ihtarname gönderildiğini, kira bedelinin belirlenmesinde emsal alınacak ...’e ait dükkanın kira bedelinin aylık 4.000,00 TL olduğu, buna göre 3.000,00 TL kira bedeli ile sözleşme düzenlenmesi gerektiği halde davalıların 9.000,00 TL kira talep etmesi nedeniyle sözleşme yapılamadığını, davalıların sözleşmeye uymadıkları için cezai şart bedelinden sorumlu olduklarını ileri sürerek; 16.10.2015 tarihli sözleşme gereğince kararlaştırılan 100.000,00 TL cezai şartın 25.11.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılara müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili; kira sözleşmesi düzenlemek için davacıya 30.11.2017 tarihli ihtarname gönderdiklerini, davacının sözleşme düzenlemeye yanaşmadığını, dava dışı ...’in dükkanını 11.000,00 TL bedelle kiraya verdiğini ancak kiracısının düşük stopaj ödemek için aylık 4.000,00 TL kira ödediğini vergi dairesine beyan etmesi nedeniyle davalının taşınmazın 3.000,00 TL bedelle kendisine kiraya verilmesini talep ettiğini, oysa davalının dükkanın 11.000,00 TL bedelle kiraya verildiğini bildiğini, piyasa rayiç kira bedellerinin de bu şekilde olduğunu, davacının kendi kusuruna dayanarak cezai şartı talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiş, karşı davada ise; bahsi geçen dükkanın 2016 yılı Ekim ayında kullanılabilir hale geldiği, yeni dükkan için karşı davalı ile şifai olarak irtibat sağlandığı, karşı davalının sürekli bahaneler üreterek sözleşme düzenlemeye gelmediği, uzun süre müvekkillerini oyaladığını, 2019 yılı Mart ayına kadar beklediklerini ve kira gelirinden mahrum kaldıklarını ileri sürerek; 100.000,00 TL cezai şartın 30.11.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle, mahrum kalınan kira geliri için şimdilik 10.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibariyle işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile kira kaybı tazminatı talebini 333.707,10 TL'ye artırmıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 16.10.2015 tarihli sözleşmede, yeni yapılacak binadaki 954 numaralı taşınmazın ...’in dükkanını kiraya verdiği tutardan 1.000,00 TL eksik olarak kiraya verileceğini, taraflardan kaynaklı sorun yaşandığında 100.000,00 TL karşılıklı ödeneceğinin kabul edildiği, tarafların kira bedeli hususunda anlaşamadıkları, 16.10.2015 tarihli sözleşmede kriter olarak esas alınan ...’in dükkanının vergi kayıtlarında beyan edilen kira bedelinin brüt 6.250,00 TL, net 5.000,00 TL olduğu, ...’in tanık olarak beyanında dükkanından kira bedeli olarak 11.000,00 TL olarak anlaşmasına rağmen 4.000,00 TL aldığını beyan ettiği, davalı- karşı davacıların ...’in dükkanını vergi kayıtlarından farklı bir bedelle kiraya verdiğine ilişkin bir kira sözleşmesi ibraz etmediği, Mahkemece vergi dairesindeki kayıtların hükme esas alındığı, davacının dava konusu taşınmazı kiralamak amacıyla davalılara başvurduğu, vergi kayıtlarına aykırı olarak davalıların ihtarname ile talebi kabul etmeyerek yükümlülüklerine aykırı davrandığı, 16.10.2015 tarihli sözleşmeye göre edimini ifa etmediğinden belgede öngörülen 100.000,00 TL tutarındaki cayma bedelini ödemesi gerektiği, karşı dava bakımından ise, karşı davacıların sözleşmeye göre edimini yerine getirmediği gerekçesiyle; asıl davanın kabulüne, 100.000,00 TL alacağın 25.11.2017 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin 28.09.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı-karşı davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 01.11.2023 tarihli kararıyla istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılar-karşı davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalılar-karşı davacılar vekili; karşı davalının 2016 yılı Ekim ayında müvekkillere ait dükkan kiralanmaya müsait olmasına ve defalarca kez sözlü davetlere dükkanı kiralamadığını, müvekillerin kira geliri elde etmesine engel olduğunun toplanan delillerle ispatlandığını, davacının iddia ettiği kira bedelinin piyasa rayiçlerine uygun olmadığının bilirkişi raporu ile ispatlandığını, davacı- karşı davalının kusuru ile sözleşme yapılamadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; asıl davada sözleşmeye aykırılık nedeniyle cezai şart istemi, karşı davada cezai şart ve mahrum kalınan kira geliri alacağı istemine ilişkindir.
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine göre davalılar-karşı davacıların mahrum kalınan kira geliri talebine ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.
2.Taraflar arasında düzenlenen 16.10.2015 tarihli sözleşmede; yeniden inşası için tahliye edilen kiralananın inşaatın tamamlanmasından sonra dava dışı ... tarafından kiraya verilen iş yeri kirasının 1.000,00 TL altında bir bedelle kiralanacağı, tarafların herhangi birinin vazgeçmesi halinde 100.000,00 TL cezai şart ödeneceği kararlaştırılmıştır. Kiracının tahliyesinden sonra yeniden inşa edilen iş yerinde yeni kira bedeli konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanamadığından kira sözleşmesi düzenlenememiştir. Sözleşmede, dava konusu taşınmazın kira bedelinin belirlenmesinde dava dışı ...’in iş yerinin kira bedelinin esas alınacağı kararlaştırılmış olup, uyuşmazlık ...’e ait iş yerinin kira bedeline ilişkindir. Davacı-karşı davalı kiracı, emsal alınacak iş yerinin kira bedelinin 4.000,00 TL, davalılar- karşı davacı kiraya verenler ise 11.000,00 TL olduğunu iddia etmektedir. Mahkemece, dava dışı ...’in kiracısı tarafından vergi dairesine beyan edilen kira bedeli esas alınmış ise de, yazılı bir kira sözleşmesi ibraz edilmemiş olup üçüncü kişinin salt beyanının esas alınması doğru görülmemiştir. Kaldı ki vergi dairesine beyan edilen kira bedeli tarafların iddia ettiği kira bedeli ile de uyuşmamaktadır. Emsal dükkanın kira bedelinin tespiti maddi vakıa olup, tanık beyanları ile ispata usuli bir engel bulunmamaktadır. Tarafların ortak tanığı olan ... beyanında; binanın inşaatı bittikten hemen sonra dükkanını kiraya verdiğini, kiracı iş yerini restorant olarak kullanacağından içerisine yüklü miktarda masraf yaptığını, bu nedenle 11.000,00 TL bedelle kiraya vermiş olmasına rağmen 4.000,00 TL kira aldığını, bir yıl sonunda 11.000,00 TL almaya devam edeceğini beyan etmiştir. Tanığın beyanından anlaşılacağı üzere, emsal alınacak iş yerinin kira bedeli 11.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Kiracının, kiralanana yaptığı masrafları kira bedelinden mahsup edecek olması sonucu etkili olmayıp kiraya veren ve kiracı arasındaki iç ilişkide mahsuplaşmayı sağlayan bir husustur. Bu durumda, taraflar arasında düzenlenen 16.10.2015 tarihli sözleşme, davacı-karşı davalı kiracı tarafından ihlal edilmiş olduğundan, davacı-karşı davalının, cezai şart bedelini davalılar-karşı davacılara ödemesi gerekmektedir. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince; asıl davanın reddine, karşı davadaki cezai şart talebinin, indirim koşullarının var olup olmadığı incelenmek suretiyle kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmede yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1. Davalılar-karşı davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davalılar-karşı davacıları yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.