"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/3596 Esas, 2023/402 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/2 Esas, 2022/434 Karar
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yeniden yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare ve dahili davalı ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Konya ili, Karatay ilçesi, ... Mahallesi 838 ada 45 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın müvekkili idare adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın müvekkili dernek adına kayıtlı olduğunu, taşınmazın dava dışı ... tarafından şartlı bağış şeklinde ve taşınmazın intifa hakkının vefatına kadar üzerinde kalması kaydı şartıyla devir edildiğini, müvekkili derneğin dava konusu taşınmazın kuru mülkiyet hakkı sahibi olduğunu, dava dışı ...'nin ise dava konusu taşınmazdaki intifa hakkı lehtarı olduğunun tapu kayıtlarından anlaşılabileceğini, ancak dava dışı ...'nin Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/140 Esas sayılı dosyasında müvekkili dernek aleyhine bağıştan rücuya dayalı tapu iptali ve tescil davası açtığını ve bu davanın halen derdest olduğunu, bu nedenle eldeki davada taraf teşkilinin sağlanmadığını, intifa hakkı sahibinin de davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerektiğini, davacı ... tarafından yapılan kıymet takdirinin düşük olduğunu, dava konusu taşınmazın niteliği ve bulunduğu konumu itibarıyla daha değerli olduğunu ileri sürmüştür.
2. Dahili davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu taşınmazı ... Derneğine hiçbir surette satılmaması şartlarıyla şartlı olarak bağışladığını, ancak adı geçen derneğin kamulaştırma nedeniyle bağış şartını yerine getiremeyeceğinin anlaşılması üzerine Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/140 Esas sayılı dosyasında bağıştan rücuya dayalı tapu iptali ve tescil davası açtıklarını, müvekkilinin taşınmaz üzerinde 04.05.2011 tarihinden bu yana intifa hakkı sahibi olduğunu, intifa hakkının da kamulaştırma konusu olduğunu, bu nedenle bu dava açılmadan önce intifa hakkı yönünden satın alma usulünün tüketilmemiş olmasının dava şartı noktasında eksiklik oluşturduğunu, bağıştan rücuya dayalı olarak açtıkları tapu iptali ve tescil davasının bekletici mesele yapılması gerektiğini, taşınmazın konumu itibarıyla değerli olduğunu ileri sürmüştür.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile aşınmaz bedelinin nemalarının intifa hakkı sahibine, intifa hakkı sona erdiğinde taşınmaz bedelinin mülkiyet ihtilafına ilişkin dosyanın sonucuna göre belirlenecek olan hak sahibine ödenmesine, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz için belirlenen bedelin yüksek olduğunu, dosyaya sundukları emsallerin değerlendirilmediğini, yeterli emsal araştırması yapılmadığı gibi emsal karşılaştırmasının da kanunun aradığı şartlara uygun olarak yapılmadığını ileri sürmüştür.
2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; emsal seçimi ve değerlendirmesinin hatalı yapıldığını, emsal alınan taşınmaza ait kıymet takdir raporundaki değeri üzerinden hesaplama yapılması gerekirken satış değeri üzerinden hesaplama yapıldığını, dahili davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürmüştür.
3. Dahili davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz için belirlenen bedelin düşük olduğunu, emsal alınan taşınmaz satışının eski tarihli olduğunu, emsalin dava konusu taşınmaza göre oldukça küçük yüzölçümlü ve uzak mesafede bulunduğunu, ayrıca farklı bir ilçe ve mahallede olduğunu, bu nedenle emsal alınan taşınmazın uygun niteliğe sahip olmadığını ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde bulunan arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsalin satış değeri alınarak, emsalin ve dava konusu taşınmazın birbirlerine üstünlük oranları tartışılıp her iki taşınmazın da kadastro parseli olması sebebiyle düzenleme ortaklık payı ilavesi veya eksiltmesi yapılmaksızın bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın tapusunun iptali ve davacı adına tesciline dair verilen kararda usul ve esas yönünden kanuna aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve dahili davalı ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.
2. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş; ayrıca müvekkilinin taşınmazda intifa hakkı sahibi olduğu hususunda ihtilaf bulunmadığını, intifa hakkı sahibi olarak bedelin ödenmesine ilişkin kurulan hükmün hatalı olduğunu ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu maliki ve intifa hakkı sahibi arasında kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası, 11 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı idare ve dahili davalı ... vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Arsa niteliğindeki Konya ili, Karatay ilçesi, ... Mahallesi 838 ada 45 parsel sayılı taşınmazın zeminine 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak; üzerindeki yapılara ise aynı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek değer biçilmesi ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesi yöntem itibarıyla yerindedir.
3. Buna karşın; hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal kabul edilen taşınmaz satışına ilişkin satış akit tablosunun ilgili Tapu Müdürlüğünden, emsal taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değeri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden getirtilip denetlenmediği gibi, dava konusu taşınmaz ile emsal olarak incelenen Şemsi Tebrizi Mahallesi 223 ada 22 parsel sayılı taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas metrekare değerlerinin karşılaştırılmasında, emsal taşınmazın dava konusu taşınmazdan daha değerli olduğu anlaşıldığı halde, ters orantı kurularak dava konusu taşınmazın emsalden daha değerli olduğu kabul edilmek suretiyle değer biçildiğinden rapor inandırıcı görülmemiştir.
4. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkân tanınması, lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ve dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı oranının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulmasının gerekmesi bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı idare ve dahili davalı ... vekillerinin temyiz itirazlarının kabulüne, temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde iadesine,
Dosyayı İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.