"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1108 E., 2022/50 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/115 E., 2021/150 K.
Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde;İstanbul İli, ... İlçesi ... Mah. 1007 ada 10 parselde yapı inşa edilmesi için müvekkilinin selefi olan eski toprak sahipleri ile ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında ... 2. Noterliğinin 20.03.2006 tarih ve 8812 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapıldığını, akabinde eski arsa sahiplerinin taşınmazı müvekkiline devrettiğini, bu durumda müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olduğunu, ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. isimli müteahhit firmanın taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas 2012/446 karar sayılı ilamı ile geçmişe etkili bir biçimde sözleşmenin feshine karar verildiğini, projenin tamamlanması için başka bir firma ile anlaşıldığını ve inşaatların devam ettiğini bu nedenlerle dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi ... Mah. 1007 ada 10 parsel 1. Blok A giriş no:14 nolu davalı adına kayıtlı mevcut yolsuz tescilin iptali ile müvekkili kooperatif adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; her iki taraf da tacir olup görevli mahkemenin asliye ticaret mahkemesi olduğunu, dava konusu somut uyuşmazlıkta dava açılmadan evvel, arabuluculuğa başvurulmasının zorunlu olduğunu, davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığından aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, davacının müvekkilinin kötüniyetine dair somutlaştırma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, müvekkili bankanın iyi niyetli 3. Kişi sıfatına sahip olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmazı dava dışı müvekkil bankaya borçlu şirketten ... 3. icra Müdürlüğünün 2018/3144E. Sayılı dosyasından yapılan açık artırma neticesinde kazandığını, tapuya güven ilkesi gereği müvekkili bankanın iyi niyetli olduğunu aksinin iddia edilmesi halinde iddia edenin bunu ispatlamasının gerektiğini, davaya konu taşınmazın dava dışı şiket ... Turizm'den müvekkil bankanın borçlusu ...'a intikalinin ne şekilde olduğunun belirsiz olduğunu, taşınmazın açık artırma ilanında ve tapu kaydında kat karşılığı inşaat sözleşmesine dair şerh bulunmadığını, bu nedenle davanın öncelikle görevden reddini, tapuya güven ve iyi niyet ilkesi gereğince müvekkili bankaya husumet yönetilemeyeceğinden davanın husumetten ve esastan reddini dava masraf ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazın bulunduğu yapı için davacı ile dava dışı ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında yapılan düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi akdedildiği ve bu sözleşme uyarınca dava konusu taşınmazın müteahhite bırakıldığı ve arsa sahibi sıfatı ile davacının sözleşmenin tarafı haline geldiği, inşaatın sözleşmeye uygun bitirilip teslim edilmediğinden düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin kesinleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 E. 2012/446 K. sayılı ilamı ile geçmişe etkili bir biçimde feshine karar verildiği, arsa sahipleri tarafından yapılan devrin avans niteliğinde olup yüklenici müteahhit arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini yerine tam olarak yerine getirip inşaatı sözleşme koşullarına uygun teslim etmesi gerektiği aksi halde somut olayımızda olduğu gibi yüklenici müteahhit yükümlüklerini yerine getirmediğinden sözleşmenin geriye doğru feshine karar verileceği, bu halde Yargıtay yerleşik içtihatlarında belirtildiği üzere yüklenici müteahhitten pay satın alan üçüncü kişilerin Medeni Kanun 1023 maddesinden yararlanamayacağı ve avans olarak devredilen taşınmazların mülkiyetine hak kazanamayacağı, cebri icra yolu ile satışla dahi avans olarak devrolunan kaydın ayni hak niteliği kazanamayacağı yani kimsenin sahip olduğundan fazlasını devredemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinafında; icra kanalıyla taşınmazın satın alındığını, bankanın iyiniyetli olduğunu ve iyiniyetin korunması gerektiğini, sözleşmenin geriye etkili feshinin tapu siciline güven ilkesinin istisnası olmadığını, tapu kütüğünde herhangi bir şerh bulunmadığını, taşınmazın icra satışında resmi makamlar huzurunda iktisap edildiğini, icra dairesinin hatasından müvekkil kurumun sorumlu tutulamayacağını, iyiniyetli kazanımlarının korunması gerektiğini, müvekkilinin taşınmazı satın aldığı ...'tan önceki kazanımların belli olmadığını, araştırılmaksızın hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli olmadığını davacının ispat etmesi gerektiğini, belirtilen nedenlerle kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 Esas sayılı dosyası ile yüklenici ve davacı arsa sahipleri arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği ve kararın kesinleştiği, arsa sahipleri sözleşmenin geriye etkili şekilde feshi halinde yükleniciye avans olarak verilen ve 3. kişilere devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebileceğinden, yükleniciden temlik alan 3. kişilerin iyi niyet iddiaları artık dinlenemeyeceği, yüklenici kendisinin kazanmadığı hakkı 3. kişilere temlik etmesi mümkün olmadığından , dava konusu taşınmazı yükleniciden temlik alan 3. kişilerin ve bu kişilerden icra kanalıyla devralan davalı bankanın iyiniyetinin korunmayacağı, mahkemece tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasından önceki hak sahipliğine göre davacılar adına tesciline karar verilmesinin usul yasa ve dosya kapsamına uygun olduğu gerekçesi ile davalı vekilinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili taarfından temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf nedenlerini temyiz gerekçesi olarak tekrarlamış ve kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, TMK'nın 1023'ncü maddesi, TBK'nın 470 vd. maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye avans olarak devredilen taşınmazın, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle, tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahibi adına tescili istemine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Üçüncü kişinin de mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Üçüncü kişinin iyiniyet iddialarının da her somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirmek gerekir.
Somut olayda, davalı banka dava konusu taşınmazı cebri icradan açık artırma suretiyle satın aldığını ve iyiniyetli olduğunu yargılamanın tüm aşamalarında beyan etmiş, yüklenicinin dava konusu taşınmazı devrettiği ..., sonrasında devralan ... ve ... adına kayıtlı iken ihale suretiyle satın aldığını, iyiniyetli olduğunu iddia etmiş, davacı taraf ise iyiniyet iddiasının aksini ispat edememiştir. Tapu devrinin cebri icraya dayanması halinde iyiniyet iddiasının da cebri icra koşullarına göre değerlendirmek gerekir. Davalının taşınmazı cebri icra yoluyla satın alması halinde TMK madde 1023 gereği davalı bankanın iyiniyeti korunmaktadır. Bu nedenle davalı beyanında geçen cebri satış dosyasına dair kayıtlar dosyaya celp edilerek, taşınmazın davalı tarafından cebri icra yoluyla satın alması halinde TMK'nın 1023'ncü maddesi gereği davalı bankanın iyiniyetinin korunacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekmesine rağmen yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
VI. KARAR
1.Yukarıda değerlendirme bölümünün 1 numaralı bendinde açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
2.Değerlendirme bölümünün 2 no.lu bendinde yer alan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesinin 22.09.2022 tarih ve 2022/1108 Esas 2022/50 Karar sayılı kararının ORTADAN KALDIRILARAK ilk derece mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
11.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.